Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2010 по делу n А55-22609/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

положениями статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из указанных правовых норм следует, что для осуществления строительства спорного объекта недвижимости истец должен был получить разрешение на строительство в установленном законом порядке.

Между тем строительство спорного объекта недвижимости произведено истцом без получения разрешения на строительство.

Согласно пункту 2 статьи 260, пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В  соответствии со статьей 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков.

Как следует из материалов дела и не опровергнуто истцом, земельный участок предоставлен истцу для дальнейшей эксплуатации части здания АТС-36, то есть для целей, не связанных со строительством.

Постановление мэра города Тольятти № 2588-1/10-00 от 02.10.2000 г. не предусматривает предоставление земельного участка под строительство спорного объекта недвижимости.

Таким образом, решение о предоставлении истцу земельного участка под строительство спорного объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченным органом не принималось.

Из материалов дела также усматривается, что видом разрешенного использования земельного участка, на котором истцом осуществлено строительство спорного объекта недвижимости, является эксплуатация части здания АТС-36 по ул. Свердлова, 22, в квартале 10 Автозаводского района.

При этом доказательств принятия главой местной администрации решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» истцом не представлено.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что истец предпринимал меры по выполнению инженерных изысканий, подготовке и согласованию проектной документации со всеми заинтересованными организациями, получению положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в порядке, предусмотренном статьями 47-49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что спорный объект недвижимости создан истцом на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, и без получения на это необходимых разрешений, в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации данный объект является самовольной постройкой.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (третий абзац пункта 3 названной статьи).

Таким образом, статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет условия, при которых у лиц, перечисленных в ней, возникает правовая возможность стать собственником самовольной постройки путем обращения с соответствующим иском в арбитражный суд.

Однако сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Кроме того, такая легализация означала бы наличие возможности введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна, например, строений и сооружений, не отвечающих нормам пожарной или экологической безопасности и т.п., что нельзя признать правильным.

Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.

Между тем истец не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих невозможность получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Истец также не представил доказательств, свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

Как следует из материалов дела, за выдачей разрешения на строительство четырехэтажной гостиницы по ул. Свердлова, 22 в квартале 1 Автозаводского района обращалось ЗАО «Гилея».

Письмом № 2858 от 08.09.2006 г. Управление архитектуры и градостроительства Мэрии отказало ЗАО «Гилея» в выдаче разрешения на строительство по следующим причинам: отсутствие специального согласования на условно разрешенный вид использования земельного участка под размещение гостиницы в градостроительной зоне Ж-4; отсутствие заключения по проекту специально уполномоченного органа согласно Постановлению Правительства Российской Федерации № 1008 от 27.12.2000 г. и СП 11-10-98; необходимость включения в проект строительства устройство пандуса согласно гарантийному письму № 324 от 05.09.2005 г.; отсутствие согласования на строительство гостиницы с иными землепользователями (т. 2, л.д. 147).

Данный отказ в установленном порядке не обжалован.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Пунктом 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

В соответствии с пунктами 6 и 7 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является: 1) отсутствие документов, указанных в части 3 настоящей статьи;                           2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка; 3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство; 4) несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации, а также невыполнение застройщиком требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 настоящего Кодекса.

Доказательств того, что истец представил в уполномоченный орган полный объем документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство и/или ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с требованиями статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство спорного объекта недвижимости является правомерным.

Кроме того, согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Истцом не соблюден установленный законодательством Российской Федерации порядок осуществления строительства спорного объекта недвижимости и предусмотренный законом административный порядок ввода его в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение противоречит положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 г. по делу № 11066/09.

Вместе с тем, вопрос о безопасности возведенной постройки и возможности ее легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Учитывая специфику данного вопроса, соискатели права должны в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о возможности введения объекта в эксплуатацию.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает, что истец не привел бесспорных доказательств в подтверждение соответствия самовольной постройки градостроительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Указанные обстоятельства обязан доказать истец как заявитель требования о признании права собственности на самовольную постройку в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы истца о том, что требования о соответствии (несоответствии) целевого назначения земельного участка и его разрешенного вида использования, а также требования о соответствии постройки градостроительным, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным нормам и правилам применимы только в отношении завершенных строительством объектов, противоречат положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанная норма не содержит исключений на этот счет в отношении объектов незавершенного строительства.

Представленное истцом заключение ООО «Стройпроект» не может быть принято в качестве доказательства соответствия спорного объекта градостроительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, так как не содержит такой информации.

Более того, из положений статей 1, 2, 6, 7, 8, 32, 34 Федерального закона «О техническом регулировании» следует, что обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, устанавливаются техническими регламентами, принятыми федеральными законами и подзаконными нормативными актами.

Технические регламенты с учетом степени риска причинения вреда устанавливают минимально необходимые требования, обеспечивающие, в том числе, взрывобезопасность, механическую безопасность, пожарную безопасность, промышленную безопасность, термическую безопасность, электрическую безопасность.

Правила и методы исследований (испытаний) и измерений, а также правила отбора образцов для проведения исследований (испытаний) и измерений,