Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2010 по делу n А72-14104/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

к лицам, участв ующим в деле.

В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условии и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя  может  быть  обращено  в  случае  неисполнения  или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Факт ненадлежащего исполнения должником основного обязательства подтвержден вышеуказанным судебным актом.

Обеспечением исполнения обязательств ООО «Алет» по возврату кредитов в полной сумме, уплате процентов за пользование кредитной линией, по уплате неустойки, начисляемой на просроченную задолженность по процентам за пользование кредитом, в соответствии с п. 10.4.1.8. Кредитного соглашения, является залог недвижимого имущества по договору об ипотеке № ДИ-748000/2007/00030 от 07.05.2007 с ООО «Автолюкс», который зарегистрирован в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Управлением   Федеральной   регистрационной   службы по Ульяновской области 11.05.2007 (т. 1 л.д. 92).

Предметом договора ипотеки недвижимого имущества являются:

-   нежилое помещение общей площадью 1 256,15 кв.м, расположенное по адресу: город Ульяновск, ул. Рябикова, № 8. Помещение принадлежит Залогодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о Государственной регистрации права серии 73 AT № 445138, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области 07.07.2006 на основании договора купли-продажи от 16.02.2006; запись регистрации в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.07.2006 № 73-73-01/212/2006-147, кадастровый (или условный) номер объекта 73:24:030902:0007:0157070001:100100-100600, 102600-103100, 103500,104200,104300, 104500,104600,105000, 106000-107200, 100201, 100501-100701, 101001, 101401, 102101-102701, 103001-103501,104001-105501. Существующие ограничения (обременения) права: аренда, регистрация №73 -01/07-178/2004-429 от 13.10.2004, срок с 13.10.2004 по 01.09.2009 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фармтраст».

-   и право аренды земельного участка с кадастровым номером 73 :24:03 09 02:0007, общей площадью 2 872,1 кв.м, находящегося по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 8, в Засвияжском районе, категория земель: земли населенных пунктов

В соответствии с п. 3.2. договора ипотеки общая залоговая стоимость предмета ипотеки составляет 25 641 750 (Двадцать пять миллионов шестьсот сорок одна тысяча семьсот пятьдесят) рублей. Залоговая стоимость определена исходя из рыночной стоимости (без учета НДС) с применением дисконта 25 (Двадцать пять) процентов. Рыночная стоимость определена ЗАО «Многопрофильный деловой центр» (отчет об оценке № с1925 от 24.04.2007) (т.2 л.д. 1).

04.04.2008 стороны заключили дополнение № 1 к договору об ипотеке № ДИ-748000/2007/00030 от 07.05.2007 на обращение взыскания на право аренды земельного участка с кадастровым номером 73 :24:03 09 02:0007, общей площадью 2 872,1 кв.м, находящегося по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 8, в Засвияжском районе, категория земель: земли населенных пунктов. Определена величина (сумма) начальной цены реализации залогового имущества на торгах: право аренды земельного участка общей площадью 2 872,1 кв.м, находящегося по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 8, на общую сумму 10 000 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Судом первой инстанции по ходатайству сторон была назначена экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 14.01.2010 № 2657/09 рыночная стоимость на дату проведения экспертизы права аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:030902:0007, общей площадью 2872,1 кв.м, находящегося по адресу: г Ульяновск, ул. Рябикова, 8, в Засвияжском районе, категория земель - земли населенных пунктов, принадлежащего ООО «Автолюкс» на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 14.10.2004 № 24-3-010959, заключенного между ООО «Автолюкс» и Администрацией (мэрий) г. Ульяновска, и договора от 01.07.2006уступки прав и обязанностей арендатора к указанному договору аренды составляет 911 000,00 (девятьсот одиннадцать тысяч) рублей.

Рыночная стоимость на дату проведения экспертизы нежилых помещений по ул. Рябикова, 8, площадью 1256,15 кв.м, принадлежащих на праве собственности ООО «Автолюкс», составляет 41 144 000,00 (сорок один миллион сто сорок четыре тысячи) рублей (т.3 л.д.7).

Доводы заявителя жалобы о несогласии со стоимостью залогового имущества не могут быть приняты по следующим основаниям.

Представленный отчет и результаты оценки  соответствуют Федеральным стандартам оценки, в представленном заключении использовано два метода оценки - доходный и сравнительный. В заключении эксперт указал, что использование в рамках настоящего отчета метода замещения не представляется возможным, т.к. в имеющихся укрупненных ведомостях содержатся аналоги зданий, а аналоги помещений отсутствуют. Выделение же доли, приходящейся на оцениваемые помещения, из стоимости всего объекта может привести к значительным погрешностям в расчетах.

Использование в рамках настоящего отчета метода воспроизводства не представляется возможным, т.к. здание построено давно и у эксперта отсутствуют сметы строительства. Руководствуясь вышеизложенным, эксперт принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного заключения. (т. 3 л.д. 21).

В суде апелляционной инстанции стороны не заявляли ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертиз.

Анализируя установленные обстоятельства, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости удовлетворения исковых требований с определением начальной цены реализации заложенного имущества в соответствии с заключением эксперта от 14.01.2010 № э657/09.

Довод ответчика о том, что суд первой инстанции не учел баланс интересов сторон также не может быть принят, поскольку предметом залога является помещение, стоимость которого определена единой суммой, без разделения на отдельные составляющие. В судебном заседании стороны не пришли к соглашению по поводу стоимости заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 требования кредитора к залогодателю, не являющемуся должником по основному договору, ограничиваются суммой, вырученной от реализации предмета залога

Согласно п. 4 ст. 350 ГК РФ, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

   Таким образом,  доводы заявителей апелляционных жалоб  не опровергают выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дал им надлежащую правовую оценку. При этом отсутствуют нарушения или неправильное применения норм материального права, нарушения или неправильное применения норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения.

В соответствии с ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителей жалоб.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от  31.03.2010 по делу  № А72-14104/2009 оставить без изменения, а апелляционные жалобы ОАО  Банк ВТБ в лице филиала ОАО Банк ВТБ в г. Ульяновске и ООО «Автолюкс», г. Ульяновск, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                                 К.К. Туркин

Судьи                                                                                                               Е.М. Балакирева

Е.Г. Демина