Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2010 по делу n А55-35705/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

20 июля 2010 года                                                                                Дело № А55-35705/2009

г. Самара      

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июля 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Деминой Е.Г., Туркина К.К.,

при ведении протокола судебного заседания Журавлевой Ю.И.,

при участии:

от истца –  Чудаев А.И. (доверенность от 14.04.2010 № 250).

от ответчика – Урсатьева Л.В. (доверенность от 10.06.2010), Кочаненко Т.П. (доверенность от 23.11.2009),

от третьего лица - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 2 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области, г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 апреля 2010 года по делу № А55-35705/2009 (судья Каленникова О.Н.),

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области, г. Самара,

к  ООО фирма «Кода», г. Самара,

третье лицо - Министерство имущественных отношений Самарской области, г. Самара,

о взыскании неосновательного обогащения и истребовании имущества,

УСТАНОВИЛ:

   Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО «Кода» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 23 125 160,10 руб., расторжении договора от 01.07.1996 № 12 на передачу в пользование недвижимого имущества - нежилого здания, расположенного по адресу: г.Самара, ул. Куйбышева, д.88, общей площадью 1034 кв.м, а также выселении ООО «Кода» из занимаемого нежилого здания.

    Исковые требования обоснованы ст.ст.304, 309, 614, 619 Гражданского кодекса  Российской  Федерации, мотивированы нарушением ответчиком  условий договора от 01.07.1996 № 12 на передачу в пользование недвижимого имущества и наличием задолженности в заявленной сумме.

Определением от 01 марта 2010 года арбитражный суд Самарской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Самарской области.

До принятия судебного акта истец заявил ходатайство об изменении  предмета исковых требований. Оценив договор аренды от 01.07.1996г. № 12 как  незаключенный, истец просил взыскать с ООО фирма «Кода» сумму неосновательного обогащения  в размере 22 518 200,10 руб., а также истребовать из чужого незаконного владения  недвижимое имущество - нежилое здание, расположенное по адресу: г.Самара, ул. Куйбышева, д.88, общей площадью 1034 кв.м. Уточненные требования истец обосновал ст.ст. 432, 651, 654, 301, 1102, 1103 Гражданского кодекса  Российской  Федерации (т.2, л.д.83). Изменение предмета исковых требований в силу ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации  принято судом.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.04.2010г. исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, иск удовлетворить, ссылаясь на нарушение норм материального права.

   Заявитель апелляционной жалобы полагает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применен закон. По мнению заявителя жалобы, договор от 01.07.1996г. № 12 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому является незаключенным. Кроме этого, заявитель полагает, что в договоре аренды не имеется существенного условия договора – согласование размера арендной платы. Заявитель в жалобе указывает на то, что суд сделал необоснованный вывод о недоказанности истцом факта неосновательного обогащения и неверно применил срок исковой давности.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика не согласился с апелляционной жалобой по доводам, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.ст.123,156 АПК РФ суд рассматривает дело в его отсутствие.  

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей сторон, проверив  в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд делает вывод о том, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

    Как следует из материалов дела, 01.07.1996. между Комитетом по управлению имуществом Самарской области (арендодатель) и ООО фирма «Кода» (арендатор) заключен договор № 12 на передачу недвижимого имущества в пользование сроком  на 20 лет (п.1.1. договора), то есть по 30.06.2016г., согласно которому арендодатель передает арендатору недвижимое имущество, расположенное по адресу:  г.Самара, ул.Куйбышева, д.88, площадью 1034 кв.м., характеристики нежилого помещения приведены в техническом паспорте на здание № 452 от 23.02.1990, и акте оценки объекта недвижимости, которые являются неотъемлемыми частями договора. В договоре указаны также площадь застройки, площадь здания, количество этажей, год постройки, балансовая стоимость объекта. Имущество передано арендатору  по  приемо-сдаточному акту.

    В соответствии с п. 3.1. договора за переданное в пользование нежилое здание оплата взимается в конце каждого года с момента заключения договора в размере годовой арендной платы при условии невыполнения работ по реконструкции и капитальному ремонту на указанную сумму. При этом в п.3.2. договора стороны согласовали размер арендной платы, который   составил   101 160 руб. в год (с учетом деноминации  1998 г.).

Полагая договор от 01.07.1996 № 12 незаключенным, истец заявил требование о взыскании с ООО фирма «Кода»  неосновательное обогащение  в размере 22 518 200,10 руб., а также просил истребовать данное помещение из чужого незаконного владения.

   Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.   

   Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права.

   В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации  в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

   Согласно п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

   Оценив договор № 12 на передачу недвижимого имущества в пользование от 01.07.1996 г., арбитражный суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что  между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (о предмете договора и о цене договора), договор соответствует выше указанным нормам закона, поэтому не может считаться незаключенным.

     Доводы  истца о том, что договор имеет не заверенные дополнения пунктом 3.2, внесенные после его заключения, следующего содержания: «Оплата в Федеральный бюджет в сумме 101 160 000 + 20% НДС. Всего: Сто двадцать один миллион триста девяносто тысяч рублей в год.», обоснованно не приняты судом во внимание.

    Поскольку истец документально данный факт не доказал, не представил суду подлинный экземпляр договора, который не содержит исправления в части установления в договоре суммы арендной платы. Ксерокопия договора - экземпляра истца, приложенная самим истцом к исковому заявлению, имеет аналогичный текст.

   Кроме этого, факт согласования сторонами размера арендной платы в сумме, указанной в п.3.2. договора - 101 160 руб. в год (с учетом деноминации) подтвержден  материалами дела № А55-21174/01 по иску департамента управления государственным имуществом администрации области о взыскании с ООО фирма «Кода»  задолженности по арендной плате за период с 01.07.1997 г. по ноябрь 2001 г. в сумме 440 962 руб. 75 коп. Расчет задолженности произведен арендодателем, исходя из согласованного между сторонами размера годовой арендной платы в сумме 101 160 руб. (с учетом деноминации).

    При этом в исковом заявлении и при производстве расчета истец ссылался на п. 3.2.  договора № 12 от 01.07.1996г. По вышеизложенным основаниям отклоняется довод заявителя жалобы о несогласованности сторонами существенного условия договора аренды о размере арендной платы.

    Судом первой инстанции установлено, что с момента заключения  договора аренды нежилого помещения № 12 от 01.07.1996 г. и по настоящее время договор исполняется сторонами, ООО фирма «Кода»  вносит арендную плату за пользование арендованным имуществом в размере, указанном в договоре, а истец принимает ее.   

     Обосновывая довод о незаключенности договора, истец ссылается на отсутствие его государственной регистрации, что нарушает требования  п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса  Российской  Федерации.

     Согласно п. 3 ст. 433  Гражданского кодекса  Российской  Федерации  договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

     В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса  Российской  Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

     Однако доводы истца обоснованно отклонены судом как не соответствующие закону, поскольку договор  № 12 на передачу недвижимого имущества в пользование не подлежит  государственной регистрации, так как заключен сторонами 01.07.1996 г. до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.06.1997 г.

    Согласно ч. 2 ст. 4 закона обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие данного Федерального закона.

    В соответствии с ч. 1 ст. 6 указанного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу  настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными, при отсутствии их государственной регистрации, введенной в настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

    Таким образом, закон не обязывает арендатора осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, возникших у него по сделке, заключенной до создания соответствующего органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

    Как разъяснено в п.2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта Правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса  Российской Федерации. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса  Российской  Федерации.

    При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что договор  на передачу недвижимого имущества в пользование № 12 от 01.07.1996 г. является заключенным в силу п. 1 ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

   Полагая договор от 01.07.1996 № 12 на передачу в пользование недвижимого имущества незаключенным, истец заявил требование о взыскании с ООО фирма «Кода» неосновательного обогащения  в размере 22 518 200,10 руб. за период с 13.02.2004г. по 21.10.2009г. 

   Статьей 1102 Гражданского кодекса  Российской  Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 Гражданского кодекса  Российской  Федерации.

    Следовательно, чтобы констатировать неосновательное обогащение необходимо отсутствие у лица оснований (юридических фактов), дающих ему право на получение имущества.

   Согласно ч. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей в то время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. По смыслу указанной нормы неосновательное обогащение ответчика составляет сбереженная им за счет истца   арендная плата за пользование помещением.

    Между тем, как установлено