Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2010 по делу n А55-37415/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

25 августа 2010 года                                                                            Дело № А55-37415/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2010 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Марчик Н.Ю., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Кремневой А.А.,

с участием:

от истца – Кирдянова М.А., доверенность от 15.10.2009 г. № 3-49/94, Бисярина Н.И., доверенность от 07 октября 2009 г. № 3-49/89;

от общества с ограниченной ответственностью «ДОМ-75» – Дмитриева Т.Н., доверенность от 11 января 2010 г. № 9,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

общества с ограниченной ответственностью «ДОМ-75», г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 апреля 2010 г.

по делу № А55-37415/2009 (судья Шабанов А.Н.),

по иску Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью «ДОМ-75», г. Самара,

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением (с учетом уточнений) к обществу с ограниченной ответственностью «ДОМ-75» (далее – ответчик) о взыскании 36 463 255 руб. 73 коп., составляющие задолженность по арендной плате за период с 01 января 2007 г. по 30 марта 2008 г. в сумме 27 131 490 руб. 47 коп. и пени в сумме 9 331 765 руб. 26коп., на основании договора аренды земельного участка от 30 сентября 2005 г. № 024219з.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29 апреля 2010 г. заявленные требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 13 378 521 руб. 44 коп., в том числе задолженность в сумме 11 186 667 руб. 07 коп. и неустойка в сумме 191 854 руб. 37 коп.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы, при взыскании задолженности за период с 01 января 2007 г. по 14 мая 2007 г.

При этом увеличение размера арендной платы с 15 мая 2007 г. суд первой инстанции счел обоснованным, поскольку с указанной даты истцом был изменен размер арендной платы, обусловленный принятием Правительством Самарской области 25 апреля 2007 г. постановления № 59 «О внесении изменений в Постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара», которым была изменена методика расчета арендной платы, в частности, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставляемые для строительства. Об установлении нового размера арендной платы ответчик был уведомлен истцом в обусловленном договором порядке посредством публикации информационного сообщения в «Самарской газете» от 11 мая 2007 г. № 77.

Кроме того, суд первой инстанции посчитал возможным применить правила ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и уменьшить сумму подлежащей уплате неустойки.

Не согласившись с выводами суда, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что одновременно с указанием на необоснованность требований Министерства о взыскании увеличенной по постановлению № 74 арендной платы, по причине непредставления истцом доказательств государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы, судом в обоснование задолженности принимается постановление № 59 «О внесении изменений в Постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара».

Между тем методика расчета арендной платы, утвержденная постановлением № 59, основана на методике расчета арендной платы, утвержденной постановлением № 74. Общество считает невозможным применение вышеописанных правил, о ненадлежащей регистрации измененных условий договора аренды, к постановлению № 74, и неприменение этих правил к идентичному постановлению № 59, также меняющему методику расчета арендной платы.

Ответчик полагает, что при отсутствии зарегистрированных в установленном порядке изменений механизма расчета арендной платы по договору, задолженность следует исчислять из согласованного размера арендной платы, то есть из расчета 203 489, 96 руб. в месяц.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2010 г. судебное разбирательство было отложено.

Согласно ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в связи с нахождением судьи Рогалевой Е.М. в очередном отпуске в составе суда была произведена замена судьи Рогалевой Е.М. на судью Марчик Н.Ю.

После замены судьи согласно положениям указанной статьи дело рассмотрено сначала.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойки.

Представители Министерства считают решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ по делу объявлялся перерыв с 11 августа 2010 г. до 14 час. 40 мин. 18 августа 2010 г.

При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, арбитражным апелляционным судом в соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ проверена законность и обоснованность решения в обжалуемой части.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в обжалуемой части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Комитет по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО «ДОМ-75» (арендатор) 30 сентября 2005 г. заключили договор аренды земельного участка № 024219з.

В соответствии с названным договором арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории «земли поселений», имеющий кадастровый номер 63:01:07 04 004:0033, находящийся по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Солнечная (между Седьмой и Восьмой просеками), площадью 70 780, 10 кв.м., под строительство многоэтажной жилой застройки.

Из содержания п. 3.1. указанного договора следует, что стороны распространили применение условий договора на отношения, возникшие между ними с 31 марта 2005 г.

В соответствии с приложением № 3, являющимся неотъемлемой частью договора, стороны предусмотрели механизм расчета арендной платы. Согласно формуле расчета, содержащейся в указанном приложении, размер арендной платы установлен в сумме 203 489, 96 руб. в месяц.

Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи от 30 сентября 2005 г. (л.д. 18).

Договор № 024219з был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ.

Полагая, что ответчиком не в полном объеме и несвоевременно исполняются обязательства по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта о частичном удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с Законом Самарской области от 11 марта 2005 г. № 94-ГД «О земле» и постановлением Правительства Самарской области от 13 июня 2006 г. № 67 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01 июля 2006 г. осуществляет министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.

Таким образом, по смыслу ст. 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями ст.ст. 382, 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Как указано в п. 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Комитетом по управлению имуществом городского округа Самара в рамках соглашения, заключенного с Министерством, переданы действующие договоры аренды земельных участков, предоставленных Комитетом гражданам и юридическим лицам для строительства объектов недвижимости.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В ст. 164 ГК РФ указано, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договоры аренды земельного участка, заключенные на год и более, подлежат государственной регистрации.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, что закреплено в ст. 310 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Положениями ст. 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению арендной платы.

Как указано в п. 4.2. договора аренды земельного участка от 30 сентября 2005 г. № 024219з, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение № 3), и в соответствии с п. 4.4. договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

Пунктами 4.3, 5.2 договора аренды земельного участка от 30 сентября 2005 г. № 024219з предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, арендодатель сообщает арендатору об изменении размера арендной платы путем опубликования в газете «Самарская газета».

Арбитражный апелляционный суд считает необоснованным взыскание судом первой инстанции суммы долга и неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств с ответчика за спорный период, исходя при этом из следующего.

Постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» утверждена Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара (далее - Методика).

В связи с Методикой, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74, в указанном печатном издании 28 ноября 2006 г. опубликована информация о том, что изменен расчет арендной платы, указаны банковские реквизиты, на которые следует производить оплату арендных платежей.

Между тем, анализируя формулу расчета в приложении № 3 договора аренды и расчет иска, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в основу расчета иска положены изменения условий договора, поскольку в результате применения этого расчета произошло фактическое изменение не только размера арендной платы, но и механизма расчета арендной платы.

Так, в основу расчета арендной платы в приложении № 3 к договору положена Методика определения базового размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре, утвержденная постановлением главы города Самара от 26 ноября 2003г. № 1343, где за основу расчета взята базовая ставка земельного налога, тогда как расчет иска произведен на основании Методики, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74, где за основу взят удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

С 15 мая 2007 г. истцом был изменен