Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2010 по делу n А55-16316/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

03 сентября 2010 г.                                                                                Дело № А55-16316/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 03 сентября 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,

судей Кузнецова В.В., Засыпкиной Т.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой Л.В.,

с участием:

от общества с ограниченной ответственностью «Самарский фонд инвестиций»– Стожаров Р.В., доверенность от 31.08.2010 г.,

от общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная инвестиционная компания» – не явился, извещен,

от третьих лиц:

открытого акционерного общества «Автовокзалы и автостанции Самарской области» – не явился, извещен,

общества с ограниченной ответственностью «Марс-М» – не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 сентября 2010 года в помещении суда, в зале № 7, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная инвестиционная компания»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 мая 2010 года  по делу

№ А55-16316/2009 (судья Чайников В.А.),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Самарский фонд инвестиций», г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональная инвестиционная компания», Московская область, г. Химки,

об устранении нарушения права собственности,

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная инвестиционная компания»

к обществу с ограниченной ответственностью «Самарский фонд инвестиций», г. Самара,

о признании права на приобретение в собственность земельного участка,

третьи лица:

открытое акционерное общество «Автовокзалы и автостанции Самарской области», г. Самара,

общество с ограниченной ответственностью «Марс-М», г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Самарский фонд инвестиций» (далее -  ООО «Самарский фонд инвестиций») обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Марс-М» об обязании вернуть истцу арендованное имущество (земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, ул. Вилоновская 123, площадью 110 кв.м.) в связи с истечением договора аренды, в том состоянии, в котором ответчик его получил.

Определением суда от 22 сентября 2009 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Межрегиональная инвестиционная компания» (далее - ООО «Межрегиональная инвестиционная компания»).

Определением суда от 23 октября 2009 г. ООО «Межрегиональная инвестиционная компания» исключено из числа третьих лиц и привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика.

Определением суда от 09 декабря 2009 г. принято встречное исковое заявление ООО «Межрегиональная инвестиционная компания» о признании права ООО «Межрегиональная инвестиционная компания» - собственника недвижимости: нежилого здания площадью 175,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, ул. Вилоновская, 123, на приобретение в собственность у ООО «Самарский фонд инвестиций» земельного участка площадью 110 кв.м., на котором находится нежилое здание, мотивируя свои требования статьями 271, 272, 652 Гражданского кодекса РФ.

Определением суда от 22 декабря 2009 г. принят отказ истца - ООО «Самарский фонд инвестиций,  от иска в части требований к ООО «Марс-М». Тем же определением суда ООО «Марс-С» и ОАО «Автовокзалы и автостанции Самарской области» привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Кроме того, ООО «Самарский фонд инвестиций» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО «Марс-М» об обязании ответчика устранить нарушения права собственности истца на земельный участок, освободив земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, ул. Вилоновская 123, площадью 27 кв.м. занятый ответчиком. Делу присвоен номер А55-16293/2009.

Определением суда от 22 сентября 2009 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Межрегиональная инвестиционная компания».

Определением суда от 23 октября 2009 г. общество с ограниченной ответственностью «Межрегиональная инвестиционная компания» исключено из числа третьих лиц и привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика.

Определением суда от 22 декабря 2009 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «Автовокзалы и автостанции Самарской области».

Определением суда от 08 февраля 2009 г. принят отказ истца - ООО «Самарский фонд инвестиций» от иска в части требований к ООО «Марс-М», которое тем же определением привлечено к участию в деле в качестве третьего лица. Тем же определением дело № А55-16293/2009 объединено с делом № А55-16316/2009 для совместного рассмотрения, с присвоением общего номера А55-16316/2009.

После неоднократных уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК  РФ, истец - ООО «Самарский фонд инвестиций» просит обязать ООО «Межрегиональная инвестиционная компания» устранить нарушения права собственности истца, освободив земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, ул. Вилоновская, 123, площадью 4098 кв.м., принадлежащий истцу на праве собственности согласно записи о регистрации права от 13.09.2008г. № 63-63-01 /201/2008-06, в связи с истечением срока аренды.

Решением суда первой инстанции от 14 мая 2010 года иск ООО «Самарский фонд инвестиций» удовлетворен. В удовлетворении встречного иска ООО «Межрегиональная инвестиционная компания» отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Межрегиональная инвестиционная компания» обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска ООО «Самарский фонд инвестиций» и удовлетворении встречного иска  ООО «Межрегиональная инвестиционная компания», ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела,  недоказанность имеющих  значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.

В апелляционной жалобе указывает, что из представленного ООО «Самарский фонд инвестиций» плана границ земельного участка видно, что часть здания заявителя жалобы находится вне границ земельного участка площадью 4098 кв.м., принадлежащего ООО «Самарский фонд инвестиций, и расположена на соседнем земельном участке. В связи с чем является необоснованным вывод суда о том, что площадь земельного участка, занятого зданием, превышает площадь земельного участка, предоставленного по праве аренды. При таких обстоятельствах считает исполнение решения суда первой инстанции невозможным.

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ООО «Межрегиональная инвестиционная компания» и третьих лиц в судебное заседание не явились.

В соответствии с ч. 3 ст. 156, ч. 1 ст. 266 АПК   РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие  представителей указанных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство представителя ООО «Самарский фонд инвестиций» о приобщении к материалам дела акта совершения исполнительных действий от 09.08.20010 г. и постановления об окончании исполнительного производства от 09.08.2010 г., а также карты (плана) объекта землеустройства под зданием автовокзала ООО «Самарский фонд инвестиций».

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца по первоначальному иску, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в соответствии с постановлением главы администрации города Самары от 14.07.1997 г. № 1012 между ОАО «Автовокзалы и автостанции Самарской области» и ООО «Марс-М» 05.01.1998 г. заключен договор аренды земельного участка № 5/0198 (т. 1 л.д. 12-13), с дополнительным соглашением от 19.05.2005 г. (т. 1 л.д.13), по условиям которых арендатору был предоставлен земельный участок в аренду с 05.01.1998 г. по 05.01.2008 г. площадью 0,011га по адресу: 443030, г. Самара, ул. Вилоновская, 123, для использования под строительство магазина.

06.01.2008 г., как полагает истец, указанный выше договор аренды земельного участка прекратил свое действие, в связи с истечением его срока, однако арендатор не освободил его до настоящего времени.

27.05.2008 г. между ОАО «Автовокзалы и автостанции Самарской области» и ООО «Деймос» заключен договор купли-продажи, по которому продавец передает в собственность покупателя здание (пригородный автовокзал) и земельный участок под зданием автовокзала площадью 4098,00 кв.м., расположенные по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Вилоновская, 123.

12.08.2008 г. ООО «Деймос» зарегистрировало свое право на указанные объекты недвижимого имущества, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 14).

01.09.2008 г. между ООО «Деймос» и ООО «Самарский фонд инвестиций» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (т. 1 л.д. 33-35), по условиям которого ООО «Деймос» передает в собственность истца земельный участок под зданием автовокзала и здание автовокзала. 13.09.2008 г. истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок под зданием автовокзала (т. 2 л.д. 30).

07.12.1999 г. на основании акта приемки в эксплуатацию объекта мелкорозничного торгового (бытового) обслуживания населения, утвержденного главой администрации Железнодорожного района от 07.10.1999 г. зарегистрировано право собственности ООО «Марс-М» на здание площадью 175,30 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, ул. Вилоновская, 123, находящееся на земельном участке, предоставленном по договору аренды от 05.01.1998 г. № 5/0198.

На основании договора купли-продажи нежилого здания от 30.06.2009 г. (т. 1 л.д.64-65) указанное нежилое здание площадью 175,3 кв.м. ООО «Марс-М» продано ООО «Межрегиональная инвестиционная компания», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.08.2009 г. (т. 3 л.д. 17).

До окончания договора аренды от 05.01.1998 г. № 5/0198 арендодателем (ОАО «Автовокзалы и автостанции Самарской области») в адрес арендатора (ООО «Марс-М») направлены письма от 03.12.2007 г. и от 21.12.2007 г. об освобождении земельного участка в связи с окончанием действия договора аренды (т. 1 л.д.115-116).

Между тем ООО «Марс-М» земельный участок не освобожден, последний продолжал им пользоваться.

При этом на основании п. 1 ст. 617 Гражданского РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения договора аренды.

Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Истец, при переходе к нему права собственности на спорный земельный участок, уведомлениями от 25.09.2008 г. и от 06.10.2008 г. (т. 1 л.д.15-16) уведомил арендатора - ООО «Марс-М» о необходимости освобождения спорного земельного участка от объекта недвижимости и приведении его в первоначальное положение. Однако арендатор ООО «Марс-М» требования истца не исполнил, а нежилое здание продал ООО «Межрегиональная инвестиционная компания».

Пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства установлено, что согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Между тем в соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как правильно указал суд первой инстанции, в связи с односторонним отказом арендодателя (ООО «Самарский фонд инвестиций») в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ от договора аренды земельного участка от 05.01.1998 г. № 5/0198 до заключения договора купли-продажи нежилого здания от 30.06.2009 г., у ООО «Межрегиональная инвестиционная компания» при покупке указанного нежилого здания право на использование земельного участка, на условиях ранее действовавшего договора аренды, не могло возникнуть.

Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком предусмотрены ст. 272 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику