Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 по делу n А55-17888/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

используемом ответчиком, расположен фотосалон без правоустанавливающих документов, здание самовольно реконструировано с возведением второго этажа и пристроев (т.1 л.д.13-14).

            Истец претензией №15-07-11/38340 от 09.09.2008 предложил ответчику устранить допущенные нарушения условий договора в тридцатидневный срок с момента получения претензии. В случае неисполнения заявленных требований предложил расторгнуть договор аренды №06047 от 22.02.1996 (т.1 л.д.23).

            Ответчик в ответе на претензию указал, что арендуемое здание используется Христианской миссией только для осуществления уставной деятельности. Арендуемые помещения в субаренду не сдавались, ритуальное фотоателье существует и его функционирование соответствует уставной деятельности Христианской миссии. Ответчик также указал, что реконструкция, перепланировка и переоборудование здания кинотеатра «Вымпел» не производились, так как статус кинотеатра здание утратило в 1992 году, а в здании по ул.Революционной, 68 в городе Самаре производятся улучшения в соответствии с Законом «О свободе совести и вероисповедания» и уставом Христианской миссии (т.1 л.д.24).

            Истцом 13.10.2008 составлен акт проверки соблюдения условий использования ответчиком арендуемого нежилого здания по ул.Революционная, 68 в городе Самара, из которого следует, что выявленные ранее нарушения арендатором не устранены (т.1 л.д. 25).

            Руководствуясь статьями 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации истец обратился в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды №06047 от 22.02.1996, в связи с существенным нарушением условий договора и выселении ответчика из указанного здания, имеющего общую площадь 956,2 кв.м.

            Как следует из договора аренды №06047 от 22.02.1996, предметом аренды является нежилое здание №68 по ул.Революционная в городе Самаре общей площадью 980,3 кв.м.

            В дело представлен договор аренды нежилых помещений (строений) от 22.09.1995 между истцом и ответчиком, предметом которого является нежилые помещения в доме №68 по ул.Революционная в городе Самаре общей площадью 980,3 кв.м. Договором предусмотрен срок аренды с 01.09.1995 по 01.09.1998. Договор подписан с протоколом разногласий (т.1 л.д.127-130).

            Доказательства урегулирования разногласий по условиям договора от 22.09.1995 стороны не представили, следовательно, договор в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается заключенным.

            Согласно техническому паспорту здания №68 по улице Революционная в городе Самаре, составленному Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на 01.06.2009 здание имеет площадь застройки 892,1 кв.м., 3 этажа (в том числе подвальный этаж) и общую площадь – 956,2 кв.м., в том числе: площадь подвального этажа – 168,2 кв.м., площадь 1-го этажа (высота 6,3 м) – 788 кв.м. (в том числе на отметке +3,05 м – 93,1 кв.м.), 2-й этаж (высота 4,8 м) не имеет перекрытий, площадь 412,8 кв.м. в подсчете общей площади здания не учитывалась (т.3 л.д.17-32).

            Согласно техническому паспорту здания №68 по улице Революционная в городе Самаре, составленному Самарским филиалом ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации» по состоянию на 29.06.2009 здание имеет площадь застройки 892,1 кв.м., 2 этажа и общую площадь – 980,3 кв.м., в том числе: площадь подвала – 187,6 кв.м., площадь 1-го этажа (высота 2,75 – 7,78 м) – 699,1 кв.м., 2-го этажа (высота 3,76 м) – 93,6 кв.м. Кроме того, высота стен основного здания составляет 9,06 м (т.3 л.д.120-138).

            Как следует из указанных технических паспортов, здание по ул.Революционной, 68 в городе Самара построено в 1960 году с целевым назначением под кинотеатр.

            На дату разграничения государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность в указанном здании размещался кинотеатр «Вымпел», который в результате разграничения государственной собственности был передан в муниципальную собственность города Самара.

            Как следует из инвентарного дела здания №68 по улице Революционная в городе Самаре, по состоянию на 26.08.1987 года здание имеет площадь застройки 778,5 кв.м., 2 этажа и общую площадь 670,8 кв.м., в том числе: площадь 1-го этажа - 576,8 кв.м., площадь 2-го этажа – 94 кв.м., высот здания – 6,3 м (т.6 л.д.72-99).

            Таким образом, суд считает, установленным, что по состоянию на 1987 год, здание по ул.Революционная, 68, в городе Самаре не  имеет подвала, пристроя со стороны улицы Гаражной и пристроя с противоположной стороны здания площадью 127,4 кв.м., а также надстроенных стен высотой 4,8 м.

            Решением Исполнительного комитета Куйбышевского городского Совета народных депутатов №411 от 16.06.1988 Управлению кинофикации облисполкома разрешено проектирование реконструкции кинотеатра «Вымпел» с расширением его за счет 2-х пристроев по ул.Революционной в Октябрьском районе. Указанным решением на Главное архитектурно-планировочное управление возложена обязанность выдать архитектурно-планировочное задание на разработку проекта застройки, красные линии, согласовать красные отметки и после разработки проектов внести предложение горисполкому об отводе земельных участков и разрешения строительства (т.2 л.д.6)

            Управлению кинофикации Куйбышевского облисполкома выдано Архитектурно-планировочное задание №126 от 18.07.1988 на реконструкцию кинотеатра «Вымпел» по ул.Революционной в Октябрьском районе, согласно которому застройщику дано указание разработать проект одноэтажного индивидуального пристроя к кинотеатру «Вымпел» в соответствии с прилагаемой графической схемой (т.2 л.д.7).

            Доказательства разработки проектной документации на реконструкцию здания кинотеатра «Вымпел», согласования проекта Главным архитектурно-планировочным управлением, выдачи разрешения на реконструкцию и ввода объекта в эксплуатацию в материалы дела не представлены.

            Принимая во внимание указанные обстоятельства, арбитражный апелляционный суд считает, что материалами технической инвентаризации объекта недвижимости – здания, расположенного по адресу: г.Самара, ул.Революционная, 68, установлен факт изменения параметров (высота, этажность) и площади здания на дату заключения сторонами договора аренды №06047 от 22.02.1996. Следовательно, имеет место реконструкция здания.

            Учитывая, что реконструкция здания не завершена – вновь возведенный этаж не имеет перекрытий, пристрой со стороны улицы Гаражной также не имеет перекрытий, а также учитывая, что сторонами не предъявлено разрешение на проведение реконструкции и отрицается выполнение ими работ по реконструкции, суд считает, что реконструкция здания производится без разрешения и созданный в результате реконструкции объект недвижимости в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой.

Здание имело статус самовольной постройки на дату заключения договора аренды №06047 от 22.02.1996 и подписания договора аренды от 22.09.1995, так как площадь здания, указанная в договорах, значительно превышает площадь, указанную в документах технической инвентаризации на 26.08.1987, тогда как ответчик, утверждая, что здание с 1990 года используется Епархиальным управлением Церкви Божьей в Самарской области и Христианской миссией, отрицает проведение им реконструкции здания с увеличением его высоты, этажности и площади (т.2 л.д.71,75).

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Принимая во внимание, что самовольная постройка не может быть объектом права и предметом экономического оборота, истец также не вправе был распоряжаться самовольно реконструированным зданием.

Учитывая, что предметом договора аренды №06047 от 22.02.1996 является самовольная постройка, данный договор противоречит требованиям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной в силу ничтожности сделкой.

Согласно статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, договор аренды №06047 от 22.02.1996, являющийся недействительной сделкой, расторжению не подлежит.

Принимая во внимание, что договора аренды №06047 от 22.02.1996 является недействительной сделкой, правовые основания для использования ответчиком здания, расположенного по адресу: г.Самара, ул.Революционная, 68, являющегося предметом указанного договора отсутствуют.

Истцом заявлено требование о возвращении данного здания ответчиком.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Однако ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Исполнение договора аренды №06047 от 22.02.1996 началось в 1996 году. Срок исковой давности, установленный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом пропущен.

Статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

            Принимая во внимание изложенное, требования истца о расторжении договора аренды №06047 от 22.02.1996 и возврате ответчиком нежилого здания, расположенного по адресу: г.Самара, ул.Революционная, 68, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствует обстоятельствам дела, судом при принятии решения нарушены нормы материального права – статьи 167,168,222 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.  

Руководствуясь ст.ст.110,268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 января 2011 года по делу №А55-17888/2008 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

            Председательствующий                                                                  В.В.Карпов

            Судьи                                                                                                С.Ю.Каплин

                                                                                                                      Н.А.Селиверстова