Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014 по делу n А55-25044/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.[phone], e-mail: [email protected], www.11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

05 марта 2014 года

гор. Самара

                      Дело № А55-25044/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 27 февраля 2014 года

В полном объеме постановление изготовлено 05 марта 2014 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Маркияновым Н.А., рассмотрев 27 февраля 2014 года в открытом судебном заседании в зале № 6 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Транзит" на решение Арбитражного суда Самарской области от 04 октября 2013 года, принятое по делу № А55-25044/2012 (судья Рысаева С.Г.)

по иску  Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824, ИНН 6315800964), гор. Самара

к  Обществу с ограниченной ответственностью "Транзит" (ОГРН 1036300663112), гор. Самара

о взыскании 126 257 руб. 44 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика – Усманов М.С. представитель по доверенности от 20.09.2012,

Установил:

Истец - Министерство имущественных отношений Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью «Транзит» о взыскании 126 257 руб. 44 коп., из которых: 104 605 руб. 87 коп. основной долг по договору аренды земельного участка № 26889 от 19 мая 1997 года (№ 021551з) за период с 02 января 2007 года по 31 мая 2012 года, 21 651 руб. 57 коп. пени за просрочку платежа за период с 13 февраля 2007 года по 31 мая 2012 года, и о расторжении договора аренды земельного участка от 19 мая 1997 года № 26889 (№ 021551з).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27 ноября 2012 года, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2013 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 04 июля 2013 года отменил решение Арбитражного суда Самарской области от 27 ноября 2012 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2013 года,  и передал дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Самарской области от 04 октября 2013 года суд исковые требования удовлетворил частично. Взыскал с  Общества с ограниченной ответственностью «Транзит» в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области 104 605 руб. 87 коп. основного долга, а также в доход федерального бюджета расходы по госпошлине в сумме 4 138 руб. 17 коп. В остальной части в иске суд отказал.

Заявитель – Общество с ограниченной ответственностью "Транзит", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В материалы дела от Министерства поступили письменные пояснения, которыми просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству гор. Самары и ТОО «Транзит» был заключен договор аренды земельного участка № 26889 от 19 мая 1997 года (№ 021551з), в соответствии с которым ответчику предоставлен земельный участок площадью 106,65 кв.м, расположенный по адресу: гор. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, 67/69, для использования под склад.

Согласно п. 1.1 договора договор был заключен сроком с 23 августа 1994 года по 23 августа 1999 года. 

После истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил пользоваться земельным участком, таким образом, согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

В соответствии с Законом Самарской области от 11 марта 2005 года № 94-ГД «О земле» и Постановлением Правительства Самарской области от 13 июня 2006 года № 67 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара», полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (в том числе спорным земельным участком), с 01 июля 2006 года возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.

В соответствии  с условиями договора, арендатор обязался оплачивать арендную плату за  пользование земельным участком.

Пункт 2.4 договора предусматривает, что плата вносится  арендодателю в следующем порядке: ежеквартально не позднее 15 января, 15 апреля, 15 июля, 15 октября в течение всего срока аренды.

Как указал истец, ответчик свои обязанности по внесению арендной платы исполнял  ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 104 605 руб. 87 коп. за период с 02 января 2007 года по 31 мая 2012 года, за взысканием которой истец обратился с настоящим иском в суд, начислив пени в размере 21 651 руб. 57 коп  в соответствии с п. 4.2 договора за период с 13 февраля 2007 года по 31 мая 2012 года.

Письмом от 29 марта 2012 года № 12/5680 истец уведомил ответчика о необходимости внесения арендной платы и предложил в случае непогашения задолженности расторгнуть договор аренды от 19 мая 1997 года № 26889 (№ 021551з).

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка № 26889 от 19 мая 1997 года (№ 021551з) в соответствии со ст. ст. 619, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно  свидетельства о государственной регистрации права от 15 февраля 2000 года серии 63-АА № 0295776 нежилое помещение, литера А, 1 этаж: комнаты №№ 1, 3 - 7, 5, 11, 12, расположенное по адресу: гор. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе / Венцека, д. 67-69/д. 39 принадлежит ответчику на праве собственности.

Из представленного технического паспорта нежилого помещения, расположенного по адресу: гор. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе / Венцека, д. 67-69/д. 39 спорное нежилое помещение находится в здании многоквартирного дома, имеющим жилые помещения площадью 756,7 кв.м, которое не является пристройкой и не может использоваться автономно от всего дома, поскольку имеет общие с домом наружные капитальные стены и конструктивно (технически) связано с домом, в том числе и наличием общих инженерных сетей.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 постановления от 28 мая 2010 года № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Из частей 2 - 5 статьи 16 Вводного закона, с учетом разъяснений, данных в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, так же как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67 Постановления 10/22).

В части 4 статьи 16 Вводного закона предусмотрено, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляют соответствующие публичные органы.

Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (пункты 4.2, 4.3 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года № 12-П).

Договор аренды от 19 мая 1997 года № 26889 (№ 021551з) заключен сторонами до момента вступления в силу Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, нормы указанных нормативных правовых актов в силу ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены к возникшим на основании указанного договора правоотношениям.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения собственников в многоквартирном доме в органы местного самоуправления, органы государственной власти за формированием спорного земельного участка.

При этом спорный земельный участок поставлен истцом на кадастровый учёт, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 28 декабря 2010 года.

Пункт 2.4 договора предусматривает, что плата вносится  арендодателю в следующем порядке: ежеквартально не позднее 15 января, 15 апреля, 15 июля, 15 октября в течение всего срока аренды.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная