Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 по делу n А55-5075/2009. Отменить определение первой инстанции: Направить вопрос на новое рассмотрение (ст.272 АПК)

заключенного между ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и Министерством строительства Самарской области. Кадастровый номер земельного участка 63:01:0904002:0013, расположен по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Ставропольская/ул. Запорожская, площадь земельного участка 9997,5 кв.м. для строительства жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (обременение правами третьих лиц в количестве 46 участников долевого строительства). Рыночная стоимость 634 000 руб.

2. Право аренды земельного участка, по договору аренды от 09.06.2006 г. № 026541з земельного участка, заключенного между ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и Министерством строительства Самарской области. Кадастровый номер земельного участка 63:01: 05 09003: 0006, расположен по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Садовой, Вилоновской, Ленинской. Площадь земельного участка 13280,2 кв.м. для строительства жилой застройки (обременение правами третьих лиц в количестве 31 участника долевого строительства). Рыночная стоимость 846 000 руб.

3. Право аренды земельного участка, по договору аренды от 07.06.2006 г. № 026539з земельного участка, заключенного между ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и Министерством строительства Самарской области. Кадастровый номер участка 63:01:0516001:0006, расположен по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Ленинской, Маяковского, Братьев Коростелевых, Чкалова, площадь земельного участка 25810,7 кв.м. для строительства жилой застройки (обременение правами третьих лиц в количестве 131 участника долевого строительства). Рыночная стоимость 1 470 000 руб.

4. Земельный участок, вид права: собственность, назначение: земли населенных пунктов, площадь: 454,00 кв.м. адрес объекта: г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, 205. Кадастровый номер участка: 63:01:0509003:512. Существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона. Рыночная стоимость 12 113 000 руб.

5. Земельный участок, вид права: собственность, назначение: земли населенных пунктов, площадь: 98,00 кв.м. адрес объекта: г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, 205. Кадастровый номер участка: 63:01:0509003:514. Существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона. Рыночная стоимость 2 615 000 руб.

Оценка имущества ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» проведена по договору с ИП Сатдаровым Э.З., ИНН 632506513207, г. Сызрань, пр. 50 лет Октября, 87-93, свидетельство №1877-08 от 07.04.2008г. о членстве в НП «Саморегулируемая организация ассоциация российских магистров оценки». Отчеты об оценке имущества: №21/02-2013(1), №21/02-2013(2), №21/02-2013(3), №21/02-2013(5), от 05.03.2013 по состоянию на 25.02.2013. Общая оценочная рыночная стоимость имущества составляет 17 678 000 руб.

В соответствии с п. 2 ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества, привлечь оценщика для оценки имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Продажа предприятия, а также иного имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены п.п. 3 - 8 ст. 110 и ст. 111 Закона о банкротстве.

Согласно п.1 ст. 139 Закона о банкротстве в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника. В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложений о продаже имущества, представленные предложения не утверждены собранием кредиторов или комитетом кредиторов, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении предложений о продаже имущества.

Согласно материалам дела, конкурсный управляющий должника провел оценку имущества должника, и представил на утверждение собранию кредиторов должника 13.04.2013 г. Предложения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника. В связи с отсутствием кворума у собрания, в соответствии с Протоколом собрания оно признано несостоявшимся. Включение вопроса об утверждении предложения в повестку дня собрания подтверждается представленными в материалы дела уведомлениями о проведении собрания от 25.03.2013.

В связи с тем, что собрание не состоялось, конкурсным управляющий созвано новое собрание кредиторов должника проведение которого было назначено на 18.05.2013г. В связи с отсутствием вновь кворума у собрания, в соответствии с Протоколом собрания оно признано несостоявшимся. Включение вопроса об утверждении предложения в повестку дня собрания - также подтверждается представленными в материалы дела уведомлениями о проведении собрания от 19.04.2013 г.

Таким образом, двухмесячный срок на утверждение порядка о сроках и об условиях продажи имущества должника конкурсного управляющего - истек, и порядок при этом не утвержден.

В связи с тем, что на двух собраниях кредиторов решение об утверждении порядка продажи имущества принято не было, конкурсный управляющий должника 14.06.2013 обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении предложения конкурсного управляющего ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.

Согласно представленному Предложению имущество должника подлежит продаже единым лотом, путем проведения открытых торгов в форме аукциона на электронной торговой площадке ЗАО «Сбербанк-АСТ». Начальная цена лота составляет - 17 678 000 руб., размер задатка - 10% от начальной цены лота, шаг аукциона - 5% от начальной продажной цены лота.

Организатором торгов является конкурсный управляющий Николаева О.В.

Сообщение о проведении торгов подлежит опубликованию в официальном издании - газете «Коммерсантъ», Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, а также в местном печатном органе.

В п. 23 Предложения указано 210 участников долевого строительства, правами которых обременена продажа прав аренды земельных участков ЗАО ПФСК «Эл-Гранд».

Также в п. 23 Предложения под номером 211 имеется указание на иных участников строительства, установивших свои требования на основании Арбитражного суда Самарской области и требования которых не установлены на дату составления настоящего предложения о порядке, сроках и условиях реализации имущества, без указания сведений их идентифицирующих.

Требования к участникам торгов установлены пунктом 3.6 Положения.

Суд первой инстанции, оценив предложенный конкурсным управляющим порядок о сроках и условиях продажи имущества должника, пришел к выводу о том, что данное Предложение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» не противоречит ст.ст. 110, 111, 139 Закона о банкротстве, содержит все существенные условия по порядку, условиям и срокам реализации имущества организации, не нарушает чьи либо права и законные интересы и подлежит утверждению с установлением начальной ценой продажи имущества в размере 17 678 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не может согласиться с вышеуказанным выводом суда первой инстанции, в силу следующего.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010).

Из материалов дела судебной коллегией установлено, что за заявителями апелляционных жалоб Егоровой И.В. зарегистрировано право собственности на квартиру с общей площадью 96,30 кв.м расположенную по адресу – Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Ленинская, д. 200, кв. 8 (строительный) в осях 2-4, А-Г, за Петровым О.А. зарегистрировано право собственности на квартиру с общей площадью 85,8 кв.м расположенную по адресу – Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, д. 199, кВ. 87 А (строительный) в осях 6-9, А-Д, что подтверждается имеющимися в материалах дела копиями свидетельств о государственной регистрации права. Указанные квартиры, как следует из материалов дела, находятся в объектах недвижимости располагающихся на земельных участках, которые включены в состав имущества подлежащего продаже в соответствии с условиями Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО ПФСК «Эл-Гранд».

Информация о Егоровой И.В. и Петрове О.А. как об участниках долевого строительства, правами которых обременена продажа прав аренды земельных участков ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» конкурсным управляющим в Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» не включена и соответственно суд первой инстанции принимая судебный акт об утверждении Предложение не давал оценку о том, нарушает ли указанное Предложение права и законные интересы Егоровой И.В. и Петрова О.А.

Кроме того, из содержания реестра требований кредиторов ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» (л.д. 42-56) следует, что имеются лица которые исключены из реестра в связи с признанием права собственности на жилое помещение.

При принятии обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции вопрос о том, нарушаются права и законные интересы лиц за которыми признано право собственности на жилые помещения в объектах недвижимости располагающихся на земельных участках, которые включены в состав имущества подлежащего продаже в соответствии с условиями Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО ПФСК «Эл-Гранд», не исследовался.

Также судебная коллегия отмечает, что в отношении объектов капитального строительства – многоэтажный жилой дом по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Ленинская, д. 200; многоэтажный жилой дом по адресу: г. Самара, ул. Садовая, д. 199, строительство которых осуществлялось ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию (№№ RU 63301000-119э, RU 63301000-105э).

Поскольку вышеуказанные обстоятельства не рассматривались судом первой инстанции при вынесении обжалуемого определения, вопрос об утверждении Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» представленного конкурсным управляющим Николаевой О.В. подлежит направлению на новое рассмотрение для оценки вышеуказанных обстоятельств.

С учетом изложенного, арбитражный апелляционной суд считает необходимым определение Арбитражного суда Самарской области от 26 июля 2013 г. об утверждении предложения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника по делу № А55-5075/2009 отменить с направлением вопроса на новое рассмотрение, поскольку вышеуказанные обстоятельства дела не были предметом исследования суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Отменить определение Арбитражного суда Самарской области от 26 июля 2013 г. об утверждении предложения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника по делу № А55-5075/2009 и направить вопрос об утверждении предложения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.

Председательствующий                                                                А.И. Александров

Судьи                                                                                               О.Н. Радушева

                                                                                                                       Н.А. Селиверстова