Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2014 по делу n А55-22035/2012. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

в размере 6 150 000 руб.

В соответствии со ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

По сведениям, содержащихся в Едином Государственном Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимого имущества по состоянию на 26.07.2013, ООО «Горос» не имеет в собственности какого-либо недвижимого имущества, в том числе каких-либо объектов незавершенного строительства.

Согласно данным бухгалтерской отчетности ООО «Горос» за 2012 год, за 1 квартал 2013г. незавершенных строительством объектов за должником не значится.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Статей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. Учитывая положения статьи 219 ГК РФ незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала строительства таких объектов, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты, в связи с этим до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не сначала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ единственным документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, градостроительным планом земельного участка и проектной документацией, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Следовательно, до момента ввода в эксплуатацию объект недвижимости является объектом обязательственных отношений.

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства возможна, если его возведение осуществлялось в установленном для объектов капитального строительства порядке - на основании проектной документации, разрешения на строительство, на отведенном под строительство земельном участке.

Из положений Закона о банкротстве следует, что включить в конкурсную массу должника доли в объекте незавершенного строительства возможно исключительно при наличии соответствующих свидетельств о государственной регистрации права собственности, которые у должника отсутствуют. При обращении застройщика в общем порядке с заявлением о государственной регистрации прав в силу действующих правовых норм необходимо наличие у должника разрешения на строительство и документов, подтверждающих право на земельный участок, на котором производится строительство.

У конкурсного управляющего отсутствуют документы, подтверждающие выполнение работ на площадке, имеются решения суда общей юрисдикции об установлении прав собственности в первой секции (высокой степени готовности) за участниками долевого строительства, отсутствует разрешение на строительство всего жилого дома.

Строительство жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Советская/ул.Черемшанская не завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию данного жилого комплекса отсутствует; согласно проектной декларации дом может быть сдан в эксплуатацию одновременно при готовом строительстве всех секций (1-6).

Согласно сводному экспертному заключению №1681.00-06/1 Центра государственной вневедомственной экспертизы от 07.11.2006 в разделе 7.4 архитектурно-строительного решения и объемно-планировочных решений - планируемый жилой дом, расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Советская/ул.Черемшанская представляет собой здание проектируемого жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями 6-тисекционное (3 рядовые и 3 угловые), 17-19-ти этажное с подвалом и техническим этажом, имеет П-образную форму.

В первой секции предусмотрено 18 этажей (с учетом фундамента, цоколя и техэтажа), построено 18 этажей. Крыша выполнена не в полном объеме, имеются плиты перекрытия.

Во второй секции предусмотрено 20 этажей (с учетом фундамента, цоколя и техэтажа), построено 6 этажей.

В третьей секции предусмотрено 18 этажей (с учетом фундамента, цоколя и техэтажа), построено 0 этажей. На данном месте котлован, отсутствует фундамент.

В четвертой секции предусмотрено 20 этажей (с учетом фундамента, цоколя и техэтажа), построено 0 этажей. На данном месте котлован, отсутствует фундамент.

В пятой секции предусмотрено 20 этажей (с учетом фундамента, цоколя и техэтажа), построено 1,5 этажей.

В шестой секции предусмотрено 18 этажей (с учетом фундамента, цоколя и техэтажа), построено 10,5 этажей.

В строящемся жилом доме отсутствуют коммуникации, свет, вода, технические условия не выполнены. Процент выполненных работ по жилому шестисекционному дому, расположенному по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Советская/ул.Черемшанская составляет 30%.

Таким образом, жилой дом по своему назначению должен представлять собой единый объект недвижимости, т.е. единое здание, который на данный момент не построено, в котором отсутствует единый фундамент (на месте 3 и 4 секции - котлованы), акты выполненных работ отсутствуют, разрешение на строительство имеется только на часть здания, расположение которого предполагается на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0227003:0054.

В учетом представленных доказательств, норм права, судебная коллегия апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении жалобы кредитора о неправомерности невключения объекта незавершенного строительства в Предложение о порядке проведения торгов.

При проверке довода заявителя жалобы о противоречии закону утвержденного Предложения (п.23) о реализации с обременением с торгов кредиторской задолженности должника судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к следующему выводу. Действующее законодательство не содержит запрета на приобретение имущества должника с какими-либо обременениями, включая обязательство победителя торгов по передаче жилых помещений участникам строительства. Исходя из содержания Предложений,  судебная коллегия не соглашается с доводов заявителя жалобы о том, что к реализации предложена кредиторская задолженность.

В части признания незаконным Предложений о порядке, сроках и условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью «Горос» определяющей, что к участию в конкурсе допускаются только юридические лица, а также предусматривающей необходимость согласования от Министерства строительства Самарской области на участие в торгах общества с ограниченной ответственностью «Горос»,  судебная коллегия апелляционной инстанции, руководствуясь положением п. 5 статьи 268 АПК РФ не проверяет законность и обоснованность определения, т.к. в данной части судебный акт не обжалуется сторонами.

Такие условия, как установление пятилетнего срока опыта участия в проектах по строительству многоквартирных домов, наличие свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, соответствие нормативам оценки финансовой устойчивости деятельности, установленным Правительством Российской Федерации, возложение на участника торгов дополнительного обязательства в виде обязательства завершить строительство проблемного объекта, расположенного по адресу: г.Самара, ул.Советская/ ул.Черемшанская; удовлетворить права требований участников долевого строительства проблемного объекта, включенных в реестр требований по передаче жилых помещений ООО «Горос» на основании судебных актов, являются правомерными, поскольку они не противоречат действующему законодательству.

Доводы жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, не опровергают выводы суда первой инстанции, а фактически выражают несогласие с ним, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2014 года по делу № А55-22035/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и кассационному обжалованию не подлежит.

Председательствующий                                                                 О.Н. Радушева

Судьи                                                                                                А.И. Александров

Н.А. Селиверстова