Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2014 по делу n А72-9557/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

дома по ул.Ленина,1), категории земель: земли населенных пунктов,  территориальная зона ОТ2, площадью 1179,0 кв.м., с кадастровым номером 73:24:041413:118, для использования под строительство банно-оздоровительного комплекса, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 12.04.2012г. №73-02/2012-38738, выданный Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области.

02.07.2012г. по акту приема-передачи Сторона 1 передала Стороне 2 земельный участок, расположенный по адресу:  г.Ульяновск, Ленинский район, ул.Ленина (западнее жилого дома по ул.Ленина,1) (т.1, л.д.128).

Договор прошел регистрацию в учреждении юстиции, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №01/006/2013-4629 от 05.03.2013 (т.1, л.д.24).

Согласно п.2.4.1, 2.4.2 и 2.4.3 договора аренды №24-4-137 от 25.08.2010г. Арендатор обязан выполнить в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

По сведениям истца, по состоянию на 31.05.2013г. за Катковым С.В. – арендатором по договору аренды №24-4-137 от 25.08.2010г., числилась задолженность по арендной плате в сумме 81 266,60 руб. строительство объекта не ведется, земельный участок не используется.

В связи с этим, истец направил ответчику предложение №5262-10 от 12.03.2013г. и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 24-4-137 от 25.08.2010г. (т.1, л.д.29,30,31). Однако, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка №24-4-137 от 25.08.2010г. ответчик не подписал.

Полагая, что ответчик существенно нарушает условия договора аренды №24-4-137 от 25.08.2010г., истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2.1.7 договора аренды №24-4-137 от 25.08.2010г. предусмотрено, что  Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях: при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании земельного участка способами, приводящими к его порче; при не внесении арендной платы более 2-х раз подряд; при ином существенном нарушении договора.

Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вместе с этим из расчета задолженности по арендной плате за землю (т.2, л.д.82), следует, что начиная с февраля 2013г. ответчик не допускает просрочки уплаты арендных платежей. Более того, арендатор вносит арендную плату за пользование земельным участком досрочно, в связи с этим по состоянию на 11.11.2013г. излишняя уплата арендной платы составляет 92 299,89 руб. При таких обстоятельствах не имеется оснований для расторжения договора аренды в связи с отсутствием задолженности по арендным платежам.

Кроме этого, в нарушение ст.65 АПК РФ доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора не усматривается, так как арендная плата ответчиком на дату обращения в суд вносилась в полном объеме, задолженности по арендным платежам не имеется, земельный участок используется в соответствии с целевым назначением, иных существенных нарушений арендатором условий договора аренды истец не заявлял.

Обратившись в суд с настоящим исковым заявлением, истец просит также признать самовольной постройкой объект недвижимости - незавершенное строительством здание банно-оздоровительного комплекса, расположенное на земельном участке по адресу: г.Ульяновск, ул. Ленина (западнее жилого дома по ул. Ленина, 1) и обязать Каткова Сергея Витальевича демонтировать за свой счёт указанный объект недвижимости.

Согласно п.1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из материалов дела следует, что ООО «ПИЩЕТОРГ» осуществляло строительство спорного здания на специально отведенном и предоставленном для этих целей земельном участке на основании разрешения на строительство №RU 73304000-94, выданного уполномоченным на то органом в установленном законом порядке.

То обстоятельство, что указанное разрешение отменено постановлением Администрации города Ульяновска № 5379 от 16.12.2013г. не может повлиять на законность осуществления строительства, поскольку проводя строительные работы в 2010 году ООО «ПИЩЕТОРГ», и тем более ответчик не могли предполагать, что разрешение на строительство в 2013 году будет отозвано Администрацией.

В подтверждение требования о признании объекта самовольной постройкой истец и Комитет архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска приводят так же доводы о том, что разрешение на строительство №RU 73304000-94 выдано за пределами срока действия договора аренды земельного участка от 05.05.2009г. №02/24-556, то есть с нарушением норм действующего законодательства.

Действительно, срок действия договора аренды №02/24-566 от 05.05.2009 истек 01.04.2010, разрешение на строительство  №RU 73304000-94 выдано Администрацией города Ульяновска ООО «Пищеторг» 09.04.2010. Однако данное разрешение действовало в период осуществления строительства, не было признано недействительным, земельный участок 10.08.2010г. вновь был передан в аренду ООО «Пищеторг». При таких обстоятельствах негативные последствия несоблюдения муниципальным органом порядка выдачи разрешения на строительство не могут быть возложены на застройщика.

Проект планировки территории центральной части города Ульяновска, утвержденный постановлением Главы города Ульяновска от 23.07.2009г. №5845, как  и Правила землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск» в редакции решения Ульяновской Городской Думы от 29.06.2011г. №69, не позволяющие размещать на земельном участке по адресу: г.Ульяновск, ул. Ленина (западнее жилого дома по ул. Ленина, 1) объекты коммунально-бытового назначения, изданы были после выдачи ООО «ПИЩЕТОРГ» разрешения на строительство, применяться к правоотношениям, существующим на сегодняшний день,  и не могут быть применены к прошлому периоду, когда третьим лицом возводился незавершенный строительством объект.

Как следует из экспертного исследования ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» от 24.06.2013г. №300, проведенного в ходе рассмотрения Ленинским районным судом г.Ульяновска гражданского дела №2-4241/13 по иску Администрации города Ульяновска к Каткову Сергею Витальевичу  о расторжении договора аренды земельного участка (определением от 26.06.2013г. производство по делу прекращено), экспертом установлено, что фундамент незавершенного строительством здания банно-оздоровительного комплекса, расположенного на земельном участке по адресу: г.Ульяновск, ул.Ленина (западнее жилого дома по ул.Ленина, 1) соответствует в части его расположения нормативным требованиям; фундамент незавершенного строительством здания банно-оздоровительного комплекса, расположенного на земельном участке по адресу: г.Ульяновск, ул.Ленина (западнее жилого дома по ул.Ленина, 1) не соответствует нормативным требованиям СП 22.13330.2011. п.4.18. в части не соответствия проекту (т.1, л.д.32-40). При этом экспертом указано, что фундаментные работы не завершены, фактически выполненные работы по строительству фундамента составляют менее 15% степени готовности здания.

При данных обстоятельствах существенного  нарушения градостроительных норм и правил при возведении объекта: незавершенного строительством здания банно-оздоровительного комплекса на земельном участке по адресу: г.Ульяновск, ул.Ленина (западнее жилого дома по ул.Ленина, 1) из материалов дела не усматривается.

Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что спорный объект недвижимого имущества является самовольной постройкой, отклоняются судом апелляционной инстанции. Поскольку фундаментальные работы проведены на предоставленном для целей строительства земельном участке на основании выданного уполномоченным органом и действовавшего в тот период разрешения на строительство, и доказательств существенного нарушения застройщиком градостроительных и строительных норм и правил в материалы дела не представлено, правовые основания для признания объекта - незавершенного строительством здания банно-оздоровительного комплекса, расположенного на земельном участке по адресу: г.Ульяновск, ул.Ленина (западнее жилого дома по ул.Ленина, 1), самовольной постройкой отсутствуют.

При данных обстоятельствах, исковые требования о признании самовольной постройкой объекта недвижимости - незавершенного строительством здания банно-оздоровительного комплекса, расположенного на земельном участке по адресу: г.Ульяновск, ул. Ленина (западнее жилого дома по ул. Ленина, 1) и, следовательно, об обязании Каткова Сергея Витальевича демонтировать за свой счёт вышеуказанный объект недвижимости обоснованно оставлены судом без удовлетворения.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка, поскольку доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора не усматривается. Коме этого из материалов дела следует, что арендная плата ответчиком на дату обращения в суд вносилась в полном объеме, задолженности по арендным платежам не имеется, земельный участок используется в соответствии с целевым назначением, иных существенных нарушений арендатором условий договора аренды истец не заявлял.

Доказательств использования земельного участка для целей, не связанных со строительством, в нарушение ст.65 АПК РФ истец в материалы дела не представил.

При данных обстоятельствах, не имеется оснований для удовлетворения иска, поскольку не установлено, что спорный объект является  самовольно возведенным объекта недвижимого имущества. В связи с этим и не могут быть удовлетворены требования и к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах собственности на объекты недвижимого имущества: незавершённое строительством здание банно-оздоровительного комплекса, и земельный участок, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Ленина (западнее жилого дома по ул. Ленина, 1).

        Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что необходимо в данном случае учесть, что земельный участок находится в распоряжении органа местного самоуправления, и не является собственностью ответчика, земельный участок расположен на территории объектов зеленого фонда, за границами утвержденных красных линий, общественный интерес является приоритетнее частного интереса, не являются основаниями для удовлетворения иска и отмены судебного акта.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются ошибочными,  не опровергающими выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя, который от ее уплаты освобожден.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

       Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 24.12.2013, принятое по делу №А72-9557/2013, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

       Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                Е.М. Балакирева

Судьи                                                                                               Н.Ю. Пышкина

Е.А. Терентьев