Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2014 по делу n А55-20143/2010. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. [phone],

http://www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

28 марта 2014 года                                                                           Дело № А55-20143/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 марта 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Липкинд Е.Я.,

Судей Радушевой О.Н., Селиверстовой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания Шаймурзиным Р.Р.,

с участием до перерыва:

от ФНС России - представитель Малыгина О.В. по доверенности от 13.05.2013 г.,

от конкурсного управляющего ЖСК «Татищев» Воробьева С.А. - представитель Канаева И.К. по доверенности от 20.03.2014 г.,

от ООО «Черная Грива» - представитель Чернова Н.С. по доверенности от 26.02.2014г.,

от ООО «Зеленый берег» - представитель Балаева Ю.Г. по доверенности от 21.10.2013г.,

от ООО «Коллекторское агентство «Центр ЮСБ Губерния» - представитель Латюшина Т.С. по доверенности от 17.09.2013 г.,

иные лица не явились, извещены.

после перерыва:

от конкурсного управляющего ЖСК «Татищев» Воробьева С.А. - представитель Канаева И.К. по доверенности от 20.03.2014 г.,

от ООО «Зеленый берег» - представитель Балаева Ю.Г. по доверенности от 21.10.2013г.,

иные лица не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 марта 2014 года в зале № 4 апелляционную жалобу ООО «Зеленый берег» на определение Арбитражного суда Самарской области от 25 декабря 2013 принятое по заявлению конкурсного управляющего ЖСК «Татищев» Воробьева С.А. о признании недействительными торгов по реализации имущества должника и договора № 1 купли-продажи имущества должника по результатам торгов, заключенный между Жилищно-строительным кооперативом «Татищев» и ООО «Зеленый берег» от 23.07.2012 г. по делу № А55-20143/2010 о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива «Татищев»,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10 ноября 2010 года Жилищно­строительный кооператив «Татищев» (далее по тексту - ЖСК «Татищев», должник) признан несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника с открытием конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Пасенко Сергей Васильевич.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 19 декабря 2012 года арбитражный управляющий Пасенко Сергей Васильевич отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего Жилищно-строительного кооператива «Татищев».

Определением арбитражного суда Самарской области от 23 января 2013 года конкурсным управляющим ЖСК «Татищев» утвержден Воробьев Сергей Александрович.

08 октября 2013 в рамках дела № А55-20143/2010 о несостоятельности (банкротстве) ЖСК «Татищев»  конкурсный управляющий Воробьев Сергей Александрович (далее по тексту - конкурсный управляющий, заявитель), с учетом уточнений, принятых судом, обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании торгов по реализации имущества ЖСК «Татищев» в ходе конкурсного производства и договора купли-продажи имущества, заключенного по результатам торгов, недействительными и применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции (т. 1 л.д. 137).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 13 ноября 2013 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Фабрикант.ру», общество с ограниченной ответственностью «Кузбасская организация торгов» и общество с ограниченной ответственностью «Черная Грива».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 25 декабря 2013 заявление конкурсного управляющего ЖСК «Татищев» удовлетворено.

Суд первой инстанции признал недействительными торги по продаже имущества должника ЖСК «Татищев», договор № 1 купли-продажи имущества должника по результатам торгов, заключенный между ЖСК «Татищев» и ООО «Зеленый берег» от 23 июля 2012 года.

Применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с ЖСК «Татищев» в пользу ООО «Зеленый берег» 7 648 418 руб. 40 коп., составляющие задаток за участие в торгах и оплату по договору № 1 от 23.07.2012 года.

В апелляционной жалобе ООО «Зеленый берег» (покупатель) просит определение суда от 25 декабря 2013 отменить и в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказать, считая, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, и отсутствуют основания для признания торгов и договора № 1 купли-продажи от 23.07.2012 недействительными, что подробно изложено в уточненной апелляционной жалобе (т. 2 л.д. 16).

В судебном заседании 20 марта 2014 представители ООО «Зеленый берег», ООО «Черная грива» доводы апелляционной жалобы полностью поддержали.

Представители конкурсного управляющего ЖСК «Татищев», ООО «Центр ЮСБ Губерния» просят в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, определение суда от 25.12.2013 считают законным и обоснованным, что подробно изложено в представленных отзывах.

Представитель ФНС России оставил разрешение данного вопроса на усмотрение суда.

            В судебном заседании 20 марта 2014 объявлен перерыв до 12 час. 45 мин. 26 марта 2014, что отражено в протоколе судебного заседания и о перерыве объявлено на сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда.

            После перерыва явились представители ООО «Зеленый берег» и конкурсного управляющего ЖСК «Татищев», позиция сторон не изменилась.

            В судебном заседании после перерыва:

 представителем конкурсного управляющего ЖСК «Татищев» представлен отчет оценки спорного объекта недвижимости и земельного участка на дату 06.12.2013, произведенный ЗАО «ЭКОС-Велью» (оценка с правом аренды),

представителем ООО «Зеленый берег» представлен отчет оценки спорного объекта недвижимости и земельного участка на дату 21.02.2012,  произведенный ЗАО «ЭКОС-Велью» (оценка без права аренды).

После обозрения отчеты об оценке возвращены представителям.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствии представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда полагает, что определение суда от 25 декабря 2013 года подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 270 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, протоколом собрания кредиторов ЖСК «Татищев» № 5 от 18.04.2012 было утверждено Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника: принято решение о продаже 14-ти этажного двухподъездного жилого дома с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением площадь застройки 1055,1 кв.м., степень готовности 13%, лит. А, адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д.40, рыночная стоимость которого определена с привлечением независимого оценщика ЗАО «ЭКОС-Велью» (отчет № 122102.1 на дату 21.02.2012, сумма оценки имущества 7 284 208 руб., без права аренды, утверждена собранием кредиторов 18.04.2012) – т. 1 л.д. 165-176.

            В соответствии с утвержденным кредиторами Положением о порядке и сроках продажи имущества должника (протокол № 5 от 18.04.2012), 18 июля 2012 года состоялся открытый аукцион по продаже имущества должника: объекта незавершенного строительства (здание) - 14-ти этажный двухподъездный жилой дом с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением, площадь застройки 1055,1 кв.м., степень готовности 13%, лит. А, адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д.40.

Организация торгов была поручена специализированной организации - третьему лицу Обществу с ограниченной ответственностью «Кузбасская организация торгов». Торги были признаны состоявшимися.

Согласно протоколу об итогах торгов победителем торгов по реализации имущества признано Общество с ограниченной ответственностью «Зеленый берег».

23 июля 2012 года между ЖСК «Татищев» и ООО «Зеленый берег» был заключен договор купли-продажи № 1 - 14-ти этажного двухподъездного жилого дома с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением, площадь застройки - 1055,1 кв.м., степень готовности 13%, Литера А, адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д.40.

Пунктом 2.1 договора определена стоимость имущества - 7 648 418 руб. 40 коп. (т. 1 л.д. 39).

Выполнение обязательств по оплате объекта недвижимости со стороны ООО «Зеленый берег» подтверждено материалами дела (платежными поручениями № 2 от 12.07.2012, № 3 от 01.08.2012) и лицами, участвующими в деле не оспаривается (т. 1 л.д. 37, 28).

В соответствии с условиями договора купли-продажи № 1 от 23.07.2012, победитель торгов – покупатель – ООО «Зеленый берег» 13.08.2012 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости  - 14-ти этажного двухподъездного жилого дома с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением, площадь застройки - 1055,1 кв.м., степень готовности 13%, Литера А, адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д. 40.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А55-3366/2013 (решение суда от 14.06.2013, постановление апелляционной инстанции от 07.10.2013, постановление кассационной инстанции от 13.02.2014) было удовлетворено исковое заявление ООО «Зеленый берег» о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект.

Согласно решению суда от 14.06.2013 по делу № А55-3366/2013 Управление Федеральной службы государственной регистрации обязано осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к ООО «Зеленый берег» на объект незавершенного строительства (здание) 14-ти этажного двухподъездного жилого дома с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением, площадь застройки - 1055,1 кв.м., степень готовности 13%, Литера А, адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д. 40 (т. 1 л.д. 27-30).

До настоящего времени решение суда не исполнено.

08.10.2013 конкурсный  управляющий  должника  Воробьев С.А. обратился в дело о банкротстве с заявлением о признании состоявшихся торгов недействительными, так как не было оценено и не являлось предметом торгов право аренды земельного участка, что значительно уменьшило возможные поступления в конкурсную массу должника.

Также конкурсный управляющий указывает о недостоверности заявки ООО «Зеленый берег», о неправомерности недопущения к торгам другого участника – ООО «ДТК-СтройФинанс», о наличии признаков заинтересованности (родственных связей) между руководителем ООО «Черная грива» (участник торгов) – Евдокимовым В.В. (он же бывший руководитель и ликвидатор ЖСК «Татищев»), руководителем ООО «Зеленый берег» Гущиным Н.Ф. (отец жены Евдокимова В.В.), о неполной информации в сообщениях о предмете торгов, адресе объекта.

По результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы заявителя о признании торгов и заключенного на торгах договора № 1 от 23.07.2012 недействительными по основаниям не включения в предмет торгов права аренды, указав на преюдициальные выводы судебных актов по делу № А55-3366/2013 и на то, что право аренды, как имущественное право, основанное не на собственности, а на обязательстве, не подлежит включению в конкурсную массу как объект продажи.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах применения земельного законодательства» при отчуждении объекта недвижимости прежний его собственник в силу прямого указания закона, выбывает из обязательства по аренде земельного участка.

Мотивировочную часть судебного акта по указанному выводу, конкурсный управляющий должника не оспаривает.

В связи с чем, арбитражный суд апелляционной инстанции согласно ч. 5 ст. 268 АПК РФ, рассматривает доводы апелляционной жалобы в отношении тех выводов суда первой инстанции, которые послужили основанием для удовлетворения заявления конкурсного управляющего о признании торгов и договора № 1 от 23.07.2012 недействительными.

Исследовав обстоятельства дела в соответствии с требованиями ст. 71, 268 АПК РФ, судебная коллегия считает, при принятии решения об удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании торгов и заключенного на торгах договора № 1 от 23.07.2012 недействительными, не были учтены следующие существенные для дела обстоятельства:

- Ссылка суд первой инстанции на то, что в информационном сообщении о торгах (№ 54030075316 в газете «Коммерсантъ» № 104 от 09.06.2012 г., № 072433 от 08.06.2012 г. на сайте ЕФРСБ, № 40 (753) в газете «Вольный город» от 05.06.2012 г.) не содержится упоминания о земельном участке, о договоре аренды, не может свидетельствовать об искажении характеристик предмета торгов и быть основанием для признания торгов недействительными.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в Постановлении № 14850/11 от 28.02.2012 г., на которое делается ссылка в судебном акте, искажение характеристик предмета публичных торгов должно быть существенным, формирующим у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом