Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2014 по делу n А49-7233/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected].

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

10 апреля 2014 г.                                                                                Дело № А49-7233/2013

Резолютивная часть постановления объявлена: 07 апреля 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено: 10 апреля 2014 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,

судей Бажана П.В., Рогалевой Е.М.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания Новиковой С.А.,

с участием:

от заявителя – извещен, не явился,

от ответчика –  извещен, не явился,

от третьего лица – извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества «Архангельское» на решение Арбитражного суда Пензенской области от 13 февраля 2014 г. по делу № А49-7233/2013 (судья Дудорова Н.В.),

по заявлению закрытого акционерного общества «Архангельское» (ИНН 5828002912, ОГРН 1025800643351), г. Пенза,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, г. Пенза,

третье лицо – администрация Черкасского сельсовета Пачелмского района Пензенской области, с. Черкасское, Пачелмский район, Пензенская обл.,

о признании недействительными отказов, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Архангельское» (далее заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением, с учетом уточнения предмета заявленных требований, принятого судом первой инстанции, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее ответчик) о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности согласно договору купли-продажи б/н от 14.05.2004 г. на следующие объекты недвижимости:

- сооружение - водозаборную артезианскую скважину, глубиной 299 м., расположенную по адресу: Пензенская область, Пачелмский район, с. Русско-Никольское, ул. Центральная, 2а;

- сооружение - водонапорную башню Рожновского, высотой 16 м.,  расположенную по адресу: Пензенская область, Пачелмский район, с. Русско-Никольское, ул. Центральная, 2а;

- сооружение - водозаборную артезианскую скважину, глубиной 170 м., расположенную по адресу: Пензенская область, Пачелмский район, с. Черкасское, ул. Запрудная, 2;

- сооружение - водонапорную башню Рожновского, высотой 17 м., ёмкостью бака 15 куб.м., расположенную по адресу: Пензенская область, Пачелмский район, с. Черкасское, ул. Запрудная, 2.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 13 февраля 2014 г. по делу № А49-7233/2013 в удовлетворении заявленного требования отказано.

В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда и удовлетворить заявленное требование, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела.

Дело рассмотрено в лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о  времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.04.2013 г. Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации права собственности на следующие объекты недвижимости: сооружение - водозаборную артезианскую скважину, глубиной 299 м., расположенную по адресу: Пензенская область, Пачелмский район, с. Русско-Никольское, ул. Центральная, 2а; сооружение - водонапорную башню Рожновского, высотой 16 м., расположенную по адресу: Пензенская область, Пачелмский район, с. Русско-Никольское, ул. Центральная, 2а; сооружение - водозаборную артезианскую скважину, глубиной 170 м., расположенную по адресу: Пензенская область, Пачелмский район, с. Черкасское, ул. Запрудная, 2; сооружение - водонапорную башню Рожновского, высотой 17 м., ёмкостью бака 15 куб.м., расположенную по адресу: Пензенская область, Пачелмский район, с. Черкасское, ул. Запрудная, 2, приобретенные им у сельскохозяйственного производственного кооператива «Черкасский» по договору купли -продажи от 14.05.2004 г.

В Единый государственный реестр юридических лиц 04.02.2006 г. внесена запись о прекращении деятельности СХПК «Черкасский» в связи с ликвидацией по решению суда.

15.05.2013 г. государственная регистрация была приостановлена, а 17.06.2013 г. в регистрации права собственности отказано, о чем в адрес Общества были направлены сообщения №№ 30/008/2013-305, 30/008/2013-306, 30/008/2013-307, 30/008/2013-308.

Отказ в государственной регистрации основан на положениях, содержащихся в абзаце 8 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).

Общество просит обязать ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, при этом Общество указывает, что фактически владеет спорным имуществом, однако лишено возможности зарегистрировать переход права собственности в установленном законом порядке, так как продавец СХПК «Черкасский» исключен из Единого государственного реестра юридических лиц.

Статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ право распоряжения имуществом принадлежит собственнику.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, подлежит право собственности и иные права. Статья 2 Закона о регистрации устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона (пункт 2 статьи 4 Закона о регистрации).

В силу пункта 1 статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их правообладателей.

Согласно пункту 2 указанной статьи государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие этого Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества. Государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона о регистрации, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, право на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу Закона о регистрации, признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации. В том же случае, если с объектом недвижимого имущества, права на который возникли до введения в действие Закона о регистрации, совершается сделка в период действия этого закона, ранее возникшие права подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Из материалов дела следует, что право собственности за СХПК «Черкасский» в ЕГРП зарегистрировано не было.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

При этом право собственности покупателя на объект недвижимости, согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В этом случае государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права может применяться по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Указанная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1395/09 от 01.09.2009, в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В названном совместном Постановлении определен подход к применению положений гражданского законодательства в спорах о правах на недвижимое имущество.

На основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

В пункте 62 названного Постановления разъяснено, в случае ликвидации продавца -юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности без заявления продавца.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Статья 17 Закона о регистрации предусматривает, что одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).

В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации № 219 от 18.02.98, для государственной регистрации прав на здание, сооружение необходимой является информация об адресе (местоположении) объекта, его наименовании,