Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2014 по делу n А49-7233/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

инвентарном номере, литере, назначении, площади, этажности, документах -основаниях.

Исходя из пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации, государственная регистрация может быть проведена только в случае, если отсутствуют основания для отказа в государственной регистрации.

В качестве документа, подтверждающего переход права собственности на спорные объекты, Обществом в Управление Росреестра был представлен договор купли - продажи от 14.05.2004 г. (том 1 л.д. 14-20), заключенный между СХПК «Черкасский» (Продавец) и Обществом (Покупатель). По условиям данного договора Продавец продает, а Покупатель покупает движимое имущество, расположенное по адресу: Пензенская область, Пачелмский район, с. Черкасское, принадлежащее Продавцу на праве собственности, в состав которого входят строения на слом и оборудование. В числе этого имущества указаны: Артскважины Черк, Р-Ник - год ввода 1986 (пункт 24), Башня Рожновского МТМ год ввода 1987 (пункт 26), Башня Рожновского Р-Ник год ввода 1986 (пункт 27).

Из материалов дела следует, что решение о продаже принадлежащего СХПК «Черкасский» имущества принято внеочередным общим собранием членов СХПК «Черкасский» от 12.05.2004 г. (том 1 л.д. 70).

На данном собрании обсуждались и были решены два вопроса: отдельно о продаже нежилых зданий, указанных в приложении № 1 к протоколу собрания (том 1 л.д. 71) за 204 000 руб., и отдельно о продаже движимого имущества, указанного в приложении № 2 к протоколу собрания (том 1 л.д. 72-74) за 354 000 руб., в состав которого входит и спорное имущество.

В соответствии с данным решением собрания были заключены два договора купли -продажи от 14.05.2004 г. на продажу нежилых помещений на сумму 204 000 руб. (том 5 л.д. 14­16) и на продажу движимого имущества (том 1 л.д. 14-20).

Управление Росреестра, отказывая в государственной регистрации на основании абзаца 8 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, указало на то, что заявление о государственной регистрации перехода права должны подать две стороны по сделке - СХПК «Черкасский» и ЗАО «Архангельское»; отсутствует государственная регистрация права собственности передающей стороны; договор купли - продажи от 14.05.2004 г. по форме и содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства: отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору; объекты купли-продажи невозможно идентифицировать: по договору купли - продажи от 14.05.2004 г. значится объект - Артскважины Черк, Р-Ник 1986 года ввода, в соответствии с кадастровым паспортом от 12.04.2012 г. -Артскважина, адрес: Русско-Никольское, ул. Центральная, номер здания 2А, год ввода 1985; Артскважина, адрес: Пензенская область, Пачелмский района, с. Черкасское, ул. Запрудная, д. 2, год ввода 1977; по договору купли - продажи от 14.05.2004 г. значится объект Башня Рожновского Р-Ник 1986 года ввода, в соответствии с кадастровым паспортом от 12.04.2012 г. - Башня Рожновского, адрес: Русско - Никольское, ул. Центральная, номер здания 2А, год ввода 1985;

по договору купли - продажи от 14.05.2004 значится объект Башня Рожновского МТМ 1987 года ввода, в соответствии с кадастровым паспортом 12.04.2012 г. - Башня Рожновского, адрес: Пензенская область, Пачелмский района, с. Черкасское, ул. Запрудная, д. 2, год ввода 1977.

Впоследствии, 17.07.2013 г., после отказа ответчика Обществу в регистрации, при обращении в регистрирующий орган ООО «Архангельское» последующего приобретателя спорных объектов у ЗАО «Архангельское», в Управление Росреестра было представлено дополнительное соглашение от 25.05.2004 г. к договору купли-продажи от 14.05.2004 г. (том 1 л.д. 77, 21).

В данном дополнительном соглашении указано полное наименование сторон договора, а также месторасположение объектов, за регистрацией права на которые обратилось Общество, в соответствии со сведениями кадастровых паспортов. Если по условиям договора купли-продажи от 14.05.2004 г. продавец продавал, а покупатель покупал движимое имущество, в состав которого входят строения на слом и оборудование (пункт 1.1 договора), то в соответствии с дополнительным соглашением, где стороны договорились внести изменения в пункт 1.1 договора, продавец продает, а покупатель покупает движимое и недвижимое имущество, в состав которого входят строения для эксплуатации или на слом и оборудование.

Печать Покупателя (Общества) на дополнительном соглашении отсутствует.

Дополнительное соглашение подписано за генерального директора Общества Голоштанова А.И. работником Общества Елисеевой М.Н. В подтверждение ее полномочий Обществом представлен протокол общего собрания акционеров Общества от 27.05.2004 г.

Собранием принято решение о заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 14.05.2004 г., заключенного между СХПК «Черкасский» и ЗАО «Архангельское»; а также о предоставлении полномочий работнику ЗАО «Архангельское» Елисеевой Марии Никифоровне на подписание дополнительного соглашения к договору купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 14.05.2004 г. в связи с отсутствием генерального директора Голоштанова А.И. (том 1 л.д. 75).

Также, заявителем представлен приказ ЗАО «Архангельское» № 74б-П от 24.05.2004, согласно которому директор Голоштанов А.И. командирован в г. Пенза сроком на 1 день 25.05.2004 (том 1 л.д. 76).

Таким образом дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 14.05.2004 г. датированное 25.05.2004 г., подписано Елисеевой М.Н., уполномоченной на это протоколом собрания акционеров от 27.05.2004 г., ввиду отсутствия 25.05.2004 г. генерального директора, командированного на один день в Пензу.

Представитель заявителя в судебном заседании суда первой инстанции пояснил, что протокол собрания акционеров Общества от 27.05 2004 г. следует рассматривать как одобрение сделки.

Представитель Управления Росреестра в судебном заседании указал, что дополнительное соглашение от 25.05.2004 г. в составе правоустанавливающих документов на государственную регистрацию заявителем не представлялся. С учетом приведенного обстоятельства, а также того факта, что фактически дополнительное соглашение направлено на устранение указанных регистратором замечаний, представитель ответчика выразил сомнение в существовании дополнительного соглашения в момент обращения заявителя в регистрирующий орган.

В качестве документов, подтверждающих оплату приобретенного имущества Обществом представлены документы, из которых следует, что 03.11.2003 г. между Обществом (Займодавец) и СХПК «Черкасский» (Заемщик) заключен договор займа, по условиям которого Займодавец передает Заемщику заем на сумму 87 545 руб. 49 коп. (том 5 л.д. 11), имеется расходный кассовый ордер от 03.11.2003 г. на выдачу указанной суммы СХПК «Черкасский», в котором проставлена роспись в получении лица, должностное положение которого не указано, доверенность на получение денежных средств не приложена (том 5 л.д. 12). Часть заемных денежных средств в сумме 10 828 руб. 04 коп. возвращена по приходному кассовому ордеру от 12.02.2004 г. (том 5 л.д. 13).

Также представлен договор от 30.03.2004 г., заключенный между ООО «Нива» (Кредитор), ЗАО «Архангельское» (Новый Кредитор), СХПК «Черкасский» (Должник). По условиям данного договора Кредитор передает Новому Кредитору право (требование) Кредитора к Должнику в размере 483 997 руб., подтвержденное актом сверки взаимных расчетов (том 5 л.д. 8-9).

В подтверждение произведенных расчетов по договору купли-продажи от 14.05.2004  г. заявителем представлено соглашение о прекращении обязательства зачетом встречных однородных требований от 30.06.2004 г. (том 5 л.д. 7).

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 15.06.2004 г. по делу № А49-3129/04-66б/26 в отношении СХПК «Черкасский» с 15.06.2004 г. введена процедура банкротства наблюдение. Соглашение о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований датировано 30.06.2004 г., т.е. после введения в отношении СХПК «Черкасский» (продавца по договору от 14.05.2004 г.) процедуры наблюдения, что допустимо только с соблюдением требований статьи 63 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)».

Таким образом, из толкования приведенных выше правовых норм следует, что суд, установив реальность исполнения сделки по передаче объектов недвижимого имущества, может обязать государственного регистратора осуществить действия по государственной регистрации перехода права при условии, что отсутствие продавца является единственным препятствием для регистрации перехода права к покупателю, а представленные правоустанавливающие документы соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражают информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Исходя из смысла статьи 19 Закона о регистрации, государственная регистрация может быть осуществлена при отсутствии у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Проанализировав материалы и обстоятельства дела, арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что при наличии в представленных заявителем документах выявленных противоречий они не могут быть приняты в качестве надлежащих, не вызывающих сомнений, правоустанавливающих документов.

Кроме того, из пункта 56 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 следует, что при рассмотрении дела по правилам главы 24 АПК РФ суд вправе сделать вывод о внесении записи в ЕГРП только в случае, если такое изменение не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. В отношении заявленных объектов имеется спор о праве, возникший в связи с притязаниями на эти объекты Администрации Черкасского сельсовета Пачелмского района Пензенской области.

На основании изложенного у суда отсутствуют основания для возложения на регистрирующий орган обязанности внести запись в ЕГРП о праве собственности заявителя.

Представленные заявителем внутренние документы Общества, СХПК «Черкасский», а также иные документы, касающиеся истории создания и эксплуатации спорных объектов, не могут быть  приняты во внимание при разрешении настоящего спора, поскольку сами по себе эти документы не являются ни правоустанавливающими, ни правоудостоверяющими.

Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 ПОСТАНОВИЛ:

             Решение Арбитражного суда Пензенской области от 13 февраля 2014 г. по делу № А49-7233/2013 оставить без изменения, апелляционную  жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                В.В. Кузнецов

Судьи                                                                                                               П.В. Бажан

Е.М. Рогалева