Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2014 по делу n А49-1471/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

арендной платы; расчетами задолженности по договорам № 2948 от 30.10.2001 и № 85/11 от 01.04.2011; постановлениями Главы администрации г. Пензы.

Иных документов, свидетельствующих о наличии у ответчика задолженности по арендной плате в большем размере, чем указано в заключении эксперта, истцом в материалы дела в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса не представлено. При этом оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, у суда не имеется.

Довод истца о необходимости проведения экспертизы о состоянии расчетов между сторонами без учета дополнительного соглашения от 09.08.2004 к договору аренды, которое является не заключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, является не обоснованным, поскольку как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРП, в границах земельного участка с кадастровым номером 58:29:2012006:1040 находится нежилое здание (торговый павильон) площадью 977,8 кв.м.,  расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Луначарского, 1 Д. В период с 10.07.2006 по 20.09.2006 собственником указанного нежилого здания являлась Громова Л.В., с 20.09.2006 по 13.10.2008 – ответчик, а с 13.10.2008 по настоящее время – Агишева Н.Р.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что когда прежний собственник выбывает из правоотношения, то его права и обязанности по договору аренды в силу закона переходят к новому собственнику, следовательно, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество порождает обязанность покупателя уплачивать арендную плату за земельный участок под такими объектами, предназначенными для их использования, вне зависимости от наличия договора аренды, заключенного покупателем с собственником такого земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, судом первой инстанции истребованы у ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пензенской области и Управления Росреестра по Пензенской области актуальные сведения относительно земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:02012006:005, 58:29:02012006:006,  58:29:02012006:007, 58:29:02012006:008, 58:29:02012006:1040 (кадастровый паспорт и выписки); сведения о земельном участке, в границах которого расположено нежилое здание (торговый павильон), площадью 977,8 кв.м.; сведения о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости за период с 2006 года по настоящее время; сведения о зарегистрированных правах на земельный участок, на котором расположено вышеуказанное нежилое здание, за период с 2006 года по настоящее время, а также обозревался межевой план земельного участка с кадастровым номером 58:29:2012006:1040 и заслушаны пояснения специалиста – работника ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пензенской области.

При этом судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:2012006:1040 образован из земельного участка с кадастровым номером 58:29:02012006:46 (объект спорного договора аренды) и земельного участка с кадастровым номером 58:29:2012006:66 (земли населенных пунктов с ориентировочной площадью 88 кв.м.)

С 29.10.2013 Агишева Н.Р. является собственником земельного участка с  кадастровым номером 58:29:2012006:1040, расположенным в г. Пензе, ул. Луначарского, 1 Д,  площадью 1317 кв.м. При этом в свидетельстве о государственной регистрации права указано, что земельный участок имеет статус разрешенного использования «размещение нежилого здания (торговый павильон)».

Следовательно, площадь земельного участка под указанным объектом недвижимости и необходимого для его использования составляет 1317 кв.м. Доказательств обратного истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации в материалы дела не представлено.

Таким образом, земельный участок площадью 1229 кв.м. (1317 кв.м – 88 кв.м.) должен быть исключен из расчета арендной платы по договору аренды от 01.04.2011 № 85/11 в периоды с 10.07.2006 по 20.09.2006 и с 13.10.2008 по январь 2012 года  (окончание расчетного периода истца по заявленному требованию).    

Согласно заключению эксперта от 20.08.2013 № 1187/17 задолженность ответчика по договору от 11.04.2011 № 85/11 составляет 487467 руб. 59 коп. Состояние расчетов  определялось только исходя из договоров аренды и платежных документов.

Между тем  сумма арендной платы, исчисленная от 1229 кв.м., в составе «первого арендного платежа» равна 1078583 руб. 28 коп. В случае расчета арендной платы от площади земельного участка непосредственно под торговым павильоном (977,8 кв.м.) её размер в составе «первого арендного платежа» равен 858127 руб. 53 коп.

Поскольку переплата в указанных суммах в периоды с 10.07.2006 по 20.09.2006 и с 13.10.2008 по 01.02.2011 превышает итоговую сумму долга, в удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга отказано судом первой инстанции правомерно.    

Также истцом заявлено требование о взыскании договорной неустойки в сумме 3773954 руб. 65 коп. за период с 07.05.2011 по 02.02.2012.

Вместе с тем, согласно заключению эксперта от 20.08.2013 № 1187/17, уже по состоянию на 01.01.2011 размер переплаты по договору определен экспертом в сумме 24173 руб. 91 коп.

Следовательно, расчет договорной неустойки произведен истцом без учета состояния расчетов по договорам 01.04.2011 № 85/11 и от 30.10.2001 № 2948, а также без учета выбытия ответчика из арендных отношений в связи с приобретением права собственности на объект недвижимости третьими лицами и, как следствие, уменьшения арендного обязательства, в связи с чем является не верным.

Таким образом, требования в части взыскании договорной неустойки также правомерно оставлены без удовлетворения судом первой инстанции.

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают законности обжалуемого решения, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Неправильного применения и толкования норм материального и процессуального права судом не допущено.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта по части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении жалобы не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы в связи с проведением судебной экспертизы, понесенные ответчиком, относятся на истца.

От уплаты государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы истец в силу части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 ПОСТАНОВИЛ:

       Решение Арбитражного суда Пензенской области от 07.02.2014, принятое по делу №А49-1471/2012, оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

       Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                Е.М. Балакирева

   Судьи                                                                                               С.Ю. Николаева

Е.А. Терентьев