Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 по делу n А65-260/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

следует из материалов дела, между ЗАО «КАМАЗПРИВАТЖИЛЬЕ» (далее  Продавец)  и ОАО «Камаз-Дизель» (далее  Покупатель)заключен договор купли-продажи №54/070-075/1022 от 02.04.2012 г., в соответствии с условиями которого Продавец обязуется продать, а Покупатель  обязуется принять и оплатить: незавершенный строительством объект - домик отдыха «Лютер», расположенное в Тукаевском муниципальном районе Республики Татарстан, на территории базы отдыха «дубки» и имеет общую площадь 110, 3 кв.м.,  2 этажа ( п.1.1 договора).

В соответствии с п.1.2 вышеуказанного договора имуществу, указанному в п.1. настоящего договора, в Тукаевском участке МРФ №8 РГУП БТИ присвоен инвентарный номер № 12233/Б, Литер Б.

До заключения настоящего договора имущество, указанное в п.1.1 настоящего договора свободно от прав третьих лиц, никому не продано, в споре и под арестом не находится (п.1.3  договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора стоимость имущества: лот № 2 составляет  469 542  руб., в том числе НДС 71 625, 05 руб. в соответствии с Протоколом о результатах торгов от 02.04.2012 г.

По акту приема-передачи, являющемуся приложением  к  вышеуказанному договору купли-продажи, объект незавершенного строительства общей площадью 110, 3 кв.м., 2 эт., расположенный в Тукаевском муниципальном районе  Республики Татарстан, на территории базы отдыха «Дубки»  и зарегистрированный  в Тукаевском участке МРФ № 8 РГУП БТИ присвоен инвентарный номер № 12233/Б, литер Б  передано в собственность Открытому Акционерному Обществу «Камаз-Дизель».

Как усматривается из материалов дела, согласно представленным платежным поручениям  ОАО «Камаз-Дизель» полностью произведен расчет по договору от купли-продажи № 54/070-075/1022 от 02.04.2012 г. недвижимого имущества на сумму 469 542 руб., в том числе НДС  71 625, 05 руб.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что  договор купли -продажи, представленный в подтверждение возникновения права собственности, является заключенным и соответствует действующему законодательству.

Фактические действия сторон договора свидетельствуют о том, что продавцом исполнена обязанность по передаче недвижимого имущества, покупателем исполнение обязанность по оплате.

В ходе проведенной правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, регистрирующим органом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недействительности гражданско-правового договора.

С учетом этих обстоятельств, а также принимая во внимание, что недействительность договора купли - продажи № 54/070-075/1022 от 02.04.2012 г. не установлена, из материалов дела не следует наличие спора о праве в отношении рассматриваемого объекта недвижимости, арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод об обоснованности требований заявителя.

Этот вывод основывается на правовой позиции, выработанной Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Договор купли-продажи не признан в установленном порядке недействительным или незаключенным. Отсутствие же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом, что соответствует правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (пункт 60 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, общество в силу изложенного правомерно избрало способ защиты своих прав, обратившись первоначально в управление за государственной регистрацией, впоследствии обжаловав отказ  в суд.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Принимая решение об удовлетворении заявления, суд, исходит из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о принадлежности продавцу спорных объектов недвижимости на праве собственности, исполнении сторонами обязательств по совершенной сделке купли-продажи и об отсутствии спора о праве на эти объекты.

Данная правовая позиция согласуется со сложившейся судебной практикой рассмотрения подобных споров (Постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.04.2012г. №А12-12924/2011, от 20.09.2012 г. №А55-27899/2011).

Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08 апреля 2014 г.  по делу № А65-260/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                   В.В. Кузнецов

Судьи                                                                                                                П.В. Бажан

Е.М. Рогалева