Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 по делу n А55-29545/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.[phone], e-mail: [email protected], www.11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

03 сентября 2014 года

гор. Самара

                      Дело № А55-29545/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 28 августа 2014 года

В полном объеме постановление изготовлено 03 сентября 2014 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В.,

рассмотрев 28 августа 2014 года в открытом судебном заседании в зале № 6 апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2014 года, принятое по делу № А55-29545/2013 (судья Богданова Р.М.)

по иску Мэрии городского округа Тольятти (ИНН 6320001741),

к Обществу с ограниченной ответственностью "Жемчужина Жигулей" (ИНН 6322014672)

о взыскании 893 792 руб. 19 коп.,   

при участии в судебном заседании:

от истца – Иноземцев А.А. представитель по доверенности № 18/1 от 10.01.2014;

от ответчика – не явились, извещены надлежащим образом,

Установил:

Истец - Мэрия городского округа Тольятти обратился с иском в Арбитражный суд Самарской области к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Жемчужина Жигулей" о взыскании 893 792 руб. 19 коп., в том числе задолженность по арендной плате в размере 569 117 руб. 02 коп. и пени в размере 324 674 руб. 99 коп., обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: гор. Тольятти, ул. Ленинградская, д. 23, общей площадью 116 кв.м (позиции 31-10, 29) и передать его истцу по акту приема – передачи.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2014 года суд иск удовлетворил частично. Взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Жемчужина Жигулей" в пользу Мэрии городского округа Тольятти задолженность по арендной плате в сумме 380 836 руб. 50 коп., пени в сумме 36 385 руб. 07 коп. Также суд взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Жемчужина Жигулей" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 9 744 руб. 83 коп. В остальной части иска суд отказал.

Заявитель – Мэрия городского округа Тольятти, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит оспариваемое решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска полностью, поскольку выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, а суд при вынесении указанного судебного акта неправильно применил нормы материального права.

Определением суда от 10 июля 2014 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 11 августа 2014 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2014 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 28 августа 2014 года на 09 час. 00 мин.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27 сентября 2002 года между Мэрией городского округа Тольятти и Обществом с ограниченной ответственностью "Жемчужина Жигулей" заключен договор № 6866/ц  аренды части нежилого встроенного помещения жилого дома, расположенного по адресу: гор. Тольятти, ул. Ленинградская, 23, общей площадью 116,4 кв.м, для использования под детское кафе с театрализованными представлениями.

Спорное нежилое помещение находится в собственности истца, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12 марта 2003 года.

Технические характеристики, границы и площадь сдаваемого помещения приведены в плане, являющемся Приложением к договору аренды.

Срок действия данного договора установлен сторонами с 01 ноября 2002 года по 31 октября 2003 года после истечения срока действия договора ответчик продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, и в этом случае договор аренды в силу статьи 621 Гражданского кодекса российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.

Порядок расчетов за пользование арендованным имуществом установлен разделом 4 договора аренды. Размер арендной платы определен изменением № 29716/6866/ц от 25 мая 2009 года к договору аренды от 27 сентября 2002 года, согласно которому арендная плата составляет 14 979 руб. 57 коп. в месяц, в том числе НДС 2 285 руб. 02 коп.

В силу пункта 4.1.1. изменения № 29716/6866/ц в редакции протокола разногласий к изменению к договору от 27 сентября 2002 года арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа месяца, следующего за текущим месяцем на расчетный счет истца.

Обязательства по оплате арендных платежей в соответствии с указанным условием договора и требованием закона (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) ответчик надлежащим образом не исполнял, как указывает истец, в результате чего у него образовалась перед истцом задолженность в общей сумме 569 117 руб. 02 коп.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик доказательств внесения арендной платы согласованной сторонами изменениями от 25 мая 2009 года к договору аренды в установленные договором сроки в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской   Федерации не представил. При этом, как отметил суд перовой инстанции, истец расчет арендной платы произвел по иной ставке, чем установлено в договоре, ссылаясь на договор и методику по определению размера арендной платы за муниципальные помещения (здания), утвержденной  Постановлением Тольяттинской Думы от 06 июня 2002 года № 456.

Отказывая в иске в части требований об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: гор. Тольятти, ул. Ленинградская, д. 23, суд первой инстанции руководствовался тем, что предъявление истцом настоящего иска в части отказа от договора аренды приведет к невозможности осуществления ответчиком своего права на выкуп арендованного имущества.

Обжалуя решение, заявитель ссылается на то, что судом первой инстанции необоснованно приняты во внимание выводы решения суда от 06 июля 2011 года по делу № А55-4248/2011, кроме того, необоснованно указано на преимущественное право выкупа спорного имущества недобросовестным арендатором.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит основания для отмены оспариваемого судебного акта.

Согласно пункту 5.2.1 договора, в случае неуплаты «Арендатором» платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляется пени в размере 0,1 % от несвоевременно уплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца, ответчику начислены пени в размере 324 674 руб. 99 коп. за период с 01 февраля 2012 года по 29 сентября 2012 года.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование арендованным помещением.

Ответчик доказательств внесения арендной платы согласованной сторонами изменениями от 25 мая 2009 года к договору аренды в установленные договором сроки в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской   Федерации не представил.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам подлежат удовлетворению в сумме 380 836 руб. 50 коп., в остальной части задолженность начислена ответчику необоснованно и удовлетворению не подлежит, поскольку истец расчет арендной платы произвел по иной ставке чем установлено в договоре, ссылаясь на договор и методику по определению размера арендной платы за муниципальные помещения (здания), утвержденной  Постановлением Тольяттинской Думы от 06 июня 2002 года № 456.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-4248/2011 было установлено, что стороны в договоре не предусмотрели механизм изменения ставки арендной платы арендодателем, например, в связи с периодическим утверждением уполномоченным   органом   местного  самоуправления   новой   базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, при изменении индекса инфляции и т.д. В пункте 4.1 договора стороны не согласовали порядок доведения возможных изменений до арендатора, срок вступления в силу новых ставок.               Отсутствие прописанной в спорном договоре процедуры одностороннего изменения ставки арендной платы арендодателем обусловило решение этого вопроса   исключительно двусторонним соглашениями сторон. Отсутствие двухстороннего соглашения об изменении размера арендной платы исключает наличие правовых договорных оснований для начисления арендной платы по иной ставке, нежели установленной сторонами в договоре или подписанном ими соглашении.

Указанный вывод подтверждается решением Арбитражного суда Самарской области от 08 февраля 2011 года по делу № А55-22939/2010 и постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2011 года по тому же делу.

Довод заявителя жалобы о необоснованности принятия во внимание доводов решения по делу № А55-4248/2011, основан на неверном толковании норм права.

С учетом обоснованно установленной суммы задолженности, начисленные истцом пени, согласно пункту 5.2.1 договора за период с 11 апреля 2011 года по 02 декабря 2013 года в сумме 342 674 руб. 99 коп. подлежат взысканию в сумме 36 385 руб. 07 коп., так как в остальной части пени начислены необоснованно ввиду начисления их на ставку арендной платы не предусмотренную в договоре и, кроме того, в период начисления пени включен период, за который уже были взысканы пени по решению Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-15380/2012.

Также необоснованным является требование истца об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: гор. Тольятти, ул. Ленинградская, д. 23.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении.

Согласно пункту 6.3 договора аренды № 6866/4 от 27 сентября 2002 года, каждая сторона вправе отказаться от договора предупредив другую сторону за один месяц.

Мэрия городского округа Тольятти письмом от 07 октября 2013 года № 6732/5.2 отказалась от договора аренды № 6866/ц от 27 сентября 2002 года. Уведомление получено ответчиком 15 октября 2013 года.

Истец считает договор аренды расторгнутым и просит обязать ответчика освободить арендованное имущество, поскольку ответчик арендованное помещение не освободил.

Ответчик, возражая на иск, сослался на то, что не оплачивал арендные платежи, поскольку истец выставлял арендованное помещение на аукцион, уклонялся от заключения договора купли – продажи и фактически не пользовался им.

Кроме того, заявил о злоупотреблении истцом правом при подаче иска.

Вступившим в законную силу решением по делу № А55-35672/2012 установлено, ООО «Жемчужина Жигулей» полагая, что имеет преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения по договору от 27 сентября 2002 года № 6866/ц в собственность, обратилось 02 февраля 2009 года в Мэрию городского округа Тольятти с заявлением о выкупе.

Письмом исх. № 635/2 от 18 февраля 2009 года Первый заместитель Мэра городского округа Тольятти отказал заявителю в связи с отсутствием оснований для предоставления преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, так как арендная плата перечислялась ненадлежащим образом в течение срока действия договора аренды.

Не согласившись с данным отказом Мэрии городского округа Тольятти ответчик обратился в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании отказа Мэрии городского округа Тольятти от 18 февраля 2009 года в выкупе нежилого помещения по преимущественному праву незаконным.

Заявление мотивировано несоблюдением Мэрией городского округа Тольятти требований статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также нарушением прав и законных интересов заявителя.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07 июля 2009 года по делу № А55-9298/2009 отказ Мэрии городского округа Тольятти ООО «Жемчужина Жигулей», гор. Тольятти, в выкупе нежилого помещения по преимущественному праву, расположенного по адресу: гор. Тольятти, Центральный район, ул. Ленинградская, 23,