Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2009 по делу n А55-12561/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

договора от 24.02.2004 г. (т. 1, л.д. 7-10) ОАО «Волготанкер» (продавец) и ООО «САМБР» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества № 497 от 15.12.2004 г. – нежилого помещения площадью 217,60 кв. м, расположенного по адресу:  г. Самара, ул. Куйбышева, д. 72, Литера А2 цокольный этаж: комнаты №№ 9-13; 1 этаж: комнаты №№11-16; Литера А1: 1 этаж: комнаты №№ 14-20, кадастровый (условный) номер объекта: 63:01:000000:0000(0)//1:0043800:А1А2а//0001:09:0535:072:0:0//А1#П01: 014.0,015.0,016.0,017.0,018.0,019.0,020.0;А2#П01:011.0,012.0,013.0,014.0,015.0,016.0;П94:009.0,010. 0,011.0,012.0,013.0. (т. 1, л.д. 11-15).

Нежилое помещение передано продавцом покупателю по акту приема-передачи недвижимого имущества от 15.12.2004 г. (т. 1, л.д. 15).

В соответствии с пунктом 5.1. договора продажная цена нежилого помещения установлена в размере 1010000 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% 154067 руб. 80 коп.

Покупатель уплатил указанную сумму в соответствии с пунктом 5.2 договора путем перечисления суммы 855932 руб. 20 коп. на расчетный счет Комитета по управлению имуществом города Самары по платежному поручению № 336 от 02.08.2004 г. (т. 1,          л.д. 16) и суммы 154067 руб. 80 коп. на расчетный счет продавца по платежному поручению № 337 от 03.08.2004 г. (т. 1, л.д. 18), что подтверждается выписками из лицевого счета филиала № 1/0052 Поволжского банка Сбербанка России от 03.08.2004 г. и от 04.08.2004 г. (т. 1, л.д. 17, 19).

Согласно пункту 3 акта приема-передачи недвижимого имущества от 15.12.2004 г. оплата в соответствии с условиями договора купли-продажи № 497 от 15.12.2004 г. в размере 1010000 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% 154067 руб. 80 коп., на момент подписания акта произведена полностью.

02.03.2005 г. стороны обратились в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 497 от 15.12.2004 г.

Однако 04.04.2005 г. регистрационные действия были приостановлены,                              а 09.05.2005 г. в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на спорное нежилое помещение было отказано (сообщение № 01/038/2005-045, т. 1, л.д. 20-23), в том числе, по причине наличия в Едином государственном реестре прав записи об ограничении (обременении) права собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение и отсутствия в договоре купли-продажи недвижимого имущества № 497 от 15.12.2004 г. указанных обременений. Отказ в государственной регистрации не обжаловался.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 08.08.2007 г. по делу               №А40-31270/2007 в отношении ОАО «Волготанкер» введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.03.2008 г. по делу                   №А40-31270/2007 ОАО «Волготанкер» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год, конкурсным управляющим назначен Волжанин Александр Вячеславович. Указанным решением также сняты ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника.

Письмом от 22.10.2007 г. (т. 1, л.д. 26) истец обратился к ответчику с предложением 01.11.2007 г. явиться в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение. Согласно уведомлению о вручении заказного письма № 2376 (т. 1, л.д. 27) письмо истца от 22.10.2007 г. получено                  ОАО «Волготанкер» 24.10.2007 г.

Письмом от 30.07.2008 г. (т. 1, л.д. 29) истец повторно обратился к ответчику с предложением 07.08.2008 г. явиться в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение. Согласно уведомлению о вручении заказного письма № 44309996443025 (т. 1, л.д. 30) письмо истца от 30.07.2008 г. получено ОАО «Волготанкер» 01.08.2008 г.

Ответчик на предложения истца не ответил, действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности на спорное нежилое помещение, не предпринял. Доказательства передачи истцу документов, необходимых для совершения регистрационных действий, ответчиком не представлены.

Ссылаясь на фактическое исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества № 497 от 15.12.2004 г. и уклонение ОАО «Волготанкер» от государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное по данному договору нежилое помещение, ООО «САМБР» обратилось в арбитражный суд с иском о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный ООО «САМБР» и ОАО «Волготанкер» договор купли-продажи недвижимого имущества № 497 от 15.12.2004 г. соответствует требованиям, предъявляемым законом к договору купли-продажи недвижимого имущества.

Между тем, суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Куйбышева, д. 72, является памятником архитектуры местного значения и обременено правом пользования в пользу Самарской области без определения срока, дата регистрации 28.11.2002 г., № регистрации 63-01/01-5/2002-19539.2, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/081/2008-813 от 10.09.2008 г. (т. 1, л.д. 62), пункту 4.1. договора купли-продажи № 932 от 28.07.2004 г., заключенного Комитетом по управлению имуществом города Самары и ОАО «Волготанкер» (т. 1, л.д. 105-108).

Указанный объект культурного наследия включен в список памятников истории и культуры, подлежащих охране как памятник местного значения, в соответствии с решением исполнительного комитета Куйбышевского областного Совета депутатов трудящихся № 617 от 19.11.1966 г. «Об охране памятников истории и культуры» (т. 2, л.д. 49-58) и в список памятников истории и архитектуры г. Самары, состоящих на госохране, в соответствии с решением Малого Совета Самарского городского Совета народных депутатов № 25 от 16.01.1992 г. «Об организации исполнения Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда РСФСР на территории города Самары» (т. 2., л.д. 59-68).

ОАО «Волготанкер» и Департаментом культуры Администрации Самарской области заключен договор № 477 от 28.08.2000 г. об обеспечении сохранности недвижимого памятника истории и культуры (т. 2, л.д. 69-83), согласно которому ответчик принял на себя обязательства по обеспечению сохранности недвижимого памятника истории и культуры – «Особняк Клодта» (Дом Белоусова), расположенного по адресу: г. Самара, ул. Куйбышева, 72.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 48 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (в редакции, действующей на дату заключения истцом и ответчиком договора купли-продажи недвижимого имущества № 497 от 15.12.2004 г.) особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 48 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект.

В пункте 17 Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденного постановлением Правительства РФ № 894 от 16.12.2002 г., установлено, что при отчуждении объекта культурного наследия условия охранного обязательства подлежат включению в договоры, предусматривающие переход права собственности на указанные объекты, в качестве существенных условий.

Договор купли-продажи недвижимого имущества № 497 от 15.12.2004 г., заключенный ООО «САМБР» и ОАО «Волготанкер», не содержит обязательства нового собственника – ООО «САМБР» по сохранению объекта культурного наследия.

Следовательно, указанный договор не соответствует требованиям пункта 4 статьи 48 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», пункта 17 Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденного постановлением Правительства РФ № 894 от 16.12.2002 г.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимого имущества № 497 от 15.12.2004 г. является ничтожной сделкой и не может служить основанием для приобретения истцом права собственности на спорное нежилое помещение.

Принимая во внимание, что правовые основания для удовлетворения требования о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Куйбышева, д. 72, отсутствуют, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении в части удовлетворения первоначального иска, не соответствуют обстоятельствам дела, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права: не применил закон, подлежащий применению – пункты 2, 4 статьи 48 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», пункт 17 Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденного постановлением Правительства РФ № 894 от 16.12.2002 г. Данные обстоятельства в соответствии с частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отмены решения суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска с принятием в этой части нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Ответчиком 27.10.2008 г. заявлен встречный иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи недвижимого имущества № 497 от 15.12.2004 г.

Истец в судебном заседании 28.10.2008 г. заявил о пропуске ответчиком срока исковой давности по встречному иску.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Договор купли-продажи недвижимого имущества № 497 от 15.12.2004 г. начал исполняться 15.12.2004 г. – со дня подписания акта приема-передачи недвижимого имущества. ОАО «Волготанкер» обратилось в суд с иском о применении последствий недействительности указанной сделки 27.10.2008 г., то есть по истечении срока исковой давности, установленного пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении встречных исковых требований ОАО «Волготанкер» по мотиву пропуска срока исковой давности на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о том, что в связи с признанием ОАО «Волготанкер» банкротом и открытием конкурсного производства обращение взыскания на имущество должника производится только в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)», путем включения имущества в конкурсную массу с последующей его реализацией, является несостоятельным.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 25.02.1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, так как такое имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, а покупатель является его законным владельцем. Кроме того, договор купли-продажи недвижимого имущества № 497 от 15.12.2004 г., исходя из положений статей 224, 309, 549, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактически исполнен сторонами до принятия Арбитражным судом города Москвы заявления о признании должника банкротом.

Довод заявителя апелляционной жалобы о притворности договора купли-продажи недвижимого имущества № 497 от 15.12.2004 г., заключенного с целью прикрыть сделку по уступке исключительного права ОАО «Волготанкер» на приватизацию нежилых помещений на особых условиях, и ничтожности прикрываемой сделки, не соответствует обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Исходя из условий заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества № 497 от 15.12.2004 г. с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, воля сторон была направлена на возмездное отчуждение имущества, его стоимость, а также порядок расчетов были определены соглашением сторон, недвижимое имущество передавалось не безвозмездно, так как оплата произведена предусмотренным законодательством способом, и исполнение обязательства по оплате принято продавцом.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по первоначальному иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 ноября 2008 года по делу №А55-12561/2008 в части удовлетворения требования общества с ограниченной ответственностью «САМБР» о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 217,60 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Куйбышева, д. 72, Литера А2 цокольный этаж: комнаты №№ 9-13; 1 этаж: комнаты №№11-16; Литера А1: 1 этаж: комнаты №№ 14-20, кадастровый (условный)