Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2009 по делу n А72-6940/2008. Изменить решение

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

11 марта 2009 года                                                                            Дело № А72-6940/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Рогалевой Е.М., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Исхаковой Э.Г.,

с участием:

от заявителя – Спирин А.И., доверенность от 22 августа 2008 г. № 5;

от  мэрии г. Ульяновска – Седова Н.П., доверенность от 31 декабря 2008 г. № 115-01-08;

от Комитета по управлению земельными ресурсами и землеустройству мэрии г. Ульяновска – Седова Н.П., по доверенности от 30 декабря 2008 г. № 01-19/6506;

от третьего лица - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

Комитета по  управлению земельными ресурсами и землеустройству мэрии г. Ульяновска, г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 24 декабря 2008 г.

по делу № А72-6940/2008 (судья Каданцев Ю.А.),

по заявлению Потребительского общества индивидуальных застройщиков «Свой дом», г. Ульяновск,

к мэрии г. Ульяновска, г. Ульяновск,

Комитету по  управлению земельными ресурсами и землеустройству мэрии г. Ульяновска, г. Ульяновск,

третье лицо – Министерство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск,

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Потребительское общество индивидуальных застройщиков «Свой дом» (далее – заявитель, Общество, ПОИЗ «Свой дом») обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением (с учетом уточнений) к мэрии г. Ульяновска, Комитету по управлению земельными ресурсами и землеустройству мэрии г. Ульяновска (далее - Комитет) о признании отказа мэрии г. Ульяновска от 14 августа 2008 г. № 01-19/3937 в предоставлении ПОИЗ «Свой дом» земельных участков:

земельный участок общей площадью 2 597, 2 кв.м. с кадастровым номером 73:24:011013:105, по генплану № 88-89, 98-99, для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями соцкультбыта;

земельный участок общей площадью 2 851,6 кв.м., с кадастровым номером 73:24:011013:106, по генплану № 90-91, 96-97, для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями соцкультбыта;

земельный участок общей площадью 812, 1 кв.м, с кадастровым номером 73:24:011013:113, по генплану № 191, для строительства трансформаторной подстанции, - в аренду на новый срок незаконным.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 24 декабря 2008 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что фактически арендные отношения по договору аренды земельного участка от 11 декабря 2003 г. № 24-1-009696 между сторонами по договору не прерывались, что говорит о наличии у заявителя прав на земельный участок в соответствии с постановлением мэра г. Ульяновска от 03 октября 2003 г. № 2286.

Суд первой инстанции признал несостоятельными доводы ответчиков и Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области о необходимости проведения конкурса для выделения земельного участка в соответствии с Законом Ульяновской области от 02 июня 2006 г. № 79-ЗО «О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Ульяновской области» и постановлением Правительства Ульяновской области от 25 июля 2006 г. № 237, с учетом которых уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными участками площадью более 200 кв.м. на территории Ульяновской области является Министерство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области. Указанные нормативные акты вступили в силу более, чем через два года после предоставления заявителю в аренду спорных земельных участков для целей капитального строительства.

Не согласившись с выводами суда, Комитет по управлению земельными ресурсами и землеустройству мэрии г. Ульяновска подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

В апелляционной жалобе указывает, что арендные отношения заявителя с Комитетом, сложившиеся в 2003 г. по поводу земельного участка площадью 116 598, 0 кв.м., прекратились изданием главой города постановления № 428 по заявлению ПОИЗ «Свой дом», а также вследствие ликвидации предмета договора - в результате перераспределения земельного участка площадью 116 598, 0 кв.м. были образованы и поставлены на кадастровый учет 78 земельных участков в 19 мкр. «Юг».

В отношении всех земельных участков, за исключением участков № 88-89, 98-99 по генплану, № 90-91, 96-97 по генплану, № 191 по генплану, заключены договоры аренды, которые были зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области.

Договор аренды заключался с заявителем в отношении земельного участка площадью 116 598, 0 кв.м., однако суд первой инстанции обязал мэрию г. Ульяновска заключить с Обществом договоры аренды совершенно иных земельных участков.

Предоставление указанных земельных участков в аренду ПОИЗ «Свой дом» под строительство многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями соцкультбыта и трансформаторной подстанции будет означать превышение полномочий со стороны органов местного самоуправления.

В судебном заседании представитель Комитета и мэрии г. Ульяновска доводы апелляционной жалобы Комитета поддержал.

Представитель заявителя считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

В судебное заседание представитель третьего лица не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ по делу объявлялся перерыв с 04 марта 2009 г. до 14 час. 00 мин. 11 марта 2009 г.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает необходимым изменить решение суда первой инстанции.

25 июля 2008 г. ПОИЗ «Свой дом» обратилось с заявлением к главе муниципального образования «Город Ульяновск» о предоставлении земельных участков, расположенных в 19 микрорайоне «Юг» Железнодорожного района г. Ульяновска, по договору аренды на новый срок, поскольку действие договора аренды земельного участка от 11 декабря 2003 г. № 24-1-009696 закончилось 30 сентября 2005 г., а именно на земельные участки общей площадью 2 597, 2 кв.м. (по генплану № 88-89, 98-99), общей площадью 2 851, 6 кв.м. (по генплану № 90-91, 96-97), общей площадью 812, 1 кв.м. (по генплану № 191) (т. 1 л.д. 27-29).

14 августа 2008 г. Комитет письмом № 01-19/3937 сообщил заявителю, что п. 1 постановления Правительства Ульяновской области от 25 июля 2006 г. № 237 максимальный размер земельных участков в г. Ульяновске, предоставляемых гражданам и юридическим лицам на основании решений органов местного самоуправления для строительства объектов недвижимости, установлен в 200 кв.м.

Поскольку размер земельных участков, испрашиваемых заявителем, превышает указанный размер, ПОИЗ «Свой дом» было предложено обратиться с заявлением о передаче вышеуказанных земельных участков в аренду в Министерство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (т. 1 л.д. 30).

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.

На основании постановления мэра г. Ульяновска от 03 октября 2003 г. № 2286 ПОИЗ «Свой дом» и Комитет 11 декабря 2003 г. заключили договор аренды № 24-1-009696 земельного участка из земель поселений площадью 116 598, 0 кв.м., находящегося по адресу: г. Ульяновск, микрорайон 19 «ЮГ», в Железнодорожном районе, для использования под строительство индивидуальных жилых домов. Срок аренды участка пунктом 4.1 установлен с 03 октября 2003 г. по 30 сентября 2005 г. (период строительства) (т. 1 л.д. 31-34).

31 марта 2004 г. постановлением мэра г. Ульяновска № 739 заявителю разрешено проведение проектных работ для строительства двух многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями соцкультбыта на ранее предоставленном земельном участке в микрорайоне 19 «Юг» в Железнодорожном районе (земли поселений) (договор аренды земельного участка от 11 декабря 2003 г. № 24-1-009696) под строительство индивидуальных жилых домов общей площадью 116 598, 0 кв.м. (т. 1 л.д. 38-39).

ПОИЗ «Свой дом» обратилось к главе МО «Город Ульяновск» с заявлением от 20 декабря 2006 г., в котором в связи с перераспределением ранее предоставленного участка просило утвердить проекты границ 78 земельных участков, договор аренды земельного участка от 11 декабря 2005 г. № 24-1-009696 – расторгнуть (т. 1 л.д. 114).

Постановлением главы города Ульяновска от 07 февраля 2007 г. № 428 перераспределены ранее учтенные земельные участки с кадастровыми номерами 73:24:011013:43, 73:24:011013:26 и образованы земельные участки, в том числе № 88-89, 98-99 по генплану площадью 2 597, 2 кв.м., № 90-91, 96-97 по генплану площадью 2 851, 6 кв.м., № 191 по генплану площадью 812, 1 кв.м.

Кроме того, постановлением от 07 февраля 2007 г. утверждены проекты границ указанных земельных участков в 19 микрорайоне «Юг» Железнодорожного района г. Ульяновска (т. 1 л.д. 40-45).

16 апреля 2007 г. главой города Ульяновска, с учетом постановления от 31 марта 2004 г. № 739, принято постановление № 2268, которым внесены изменения в пункты 63, 64 постановления от 07 февраля 2007 г. № 428 в части, касающейся целевого назначения земельного участка. С учетом указанных изменений были утверждены проекты границ спорных земельных участков под строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями соцкультбыта (т. 1 л.д. 46-48).

При этом п. 1.4 постановления от 16 апреля 2007 г. № 2268 постановление от 07 февраля 2007 г. дополнено новым пунктом 81, согласно которому ПОИЗ «Свой дом» необходимо оформить право аренды земельных участков в соответствии с действующим законодательством (т. 1 л.д. 48).

Из материалов дела следует, что Общество дважды обращалось в Министерство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области с заявлениями о предоставлении права аренды на земельные участки от 23 ноября 2007 г., от 04 июля 2008 г., в удовлетворении которых Министерством было отказано (т. 1 л.д. 96-103).

В материалах дела имеются кадастровые планы земельных участков площадью 2 597, 2 кв.м., 2 851, 6 кв.м. от 10 октября 2007 г. №№ 48/07-14987, 48/07-14988 из пунктов 9 которых следует, что разрешенное использование спорных земельных участков значится как «под строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями соцкультбыта» (т. 1 л.д. 64-68, 74-78).

25 июля 2008 г. ПОИЗ «Свой дом» обратилось с заявлением к главе муниципального образования «Город Ульяновск» о предоставлении земельных участков, расположенных в 19 микрорайоне «Юг» Железнодорожного района г. Ульяновска, по договору аренды на новый срок, поскольку действие договора аренды земельного участка от 11 декабря 2003 г. № 24-1-009696 закончилось 30 сентября 2005 г., а именно на земельные участки общей площадью 2 597, 2 кв.м. (по генплану № 88-89, 98-99), общей площадью 2 851, 6 кв.м. (по генплану № 90-91, 96-97), общей площадью 812, 1 кв.м. (по генплану № 191) (т. 1 л.д. 27-29).

14 августа 2008 г. Комитет письмом № 01-19/3937 сообщил заявителю, что п. 1 постановления Правительства Ульяновской области от 25 июля 2006 г. № 237 максимальный размер земельных участков в г. Ульяновске, предоставляемых гражданам и юридическим лицам на основании решений органов местного самоуправления для строительства объектов недвижимости, установлен в 200 кв.м.

Из материалов дела следует, что срок аренды участка по договору аренды земельного участка от 11 декабря 2003 г. № 24-1-009696, установленный пунктом 4.1 этого договора, истек 30 сентября 2005 г.

Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что из договора аренды от 11 декабря 2003 г. вытекает необходимость уведомления арендодателем (Комитетом по управлению земельными ресурсами и землеустройству) арендатора (ПОИЗ «Свой дом») в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ об отказе от договора аренды за три месяца.

Такое уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от 11 декабря 2003 г. № 24-1-009696 арендодатель заявителю не направлял, что говорит о невыполнении арендодателем действий, направленных на отказ от договора аренды.

По мнению ответчиков, предложение ПОИЗ «Свой дом» о расторжении договора аренды было акцептовано пунктом 82 постановления главы города Ульяновска от 07 февраля 2007 г. № 428, где указано следующее: «Договор аренды земельного участка от 11 декабря 2003 г. № 24-1-009696, ранее заключенный с ПОИЗ «Свой дом», считать прекращенным в связи с истечением срока его действия».

Однако заявитель обратился с заявлением о расторжении договора аренды от 11 декабря 2003 г. в связи с перераспределением ранее предоставленного участка, а не в связи с истечением срока его действия.

На предложение о расторжении договора арендодатель (Комитет по управлению земельными ресурсами и землеустройству администрации (мэрии) г. Ульяновска) фактически никак не отреагировал, при этом действия, направленные на прекращение арендных правоотношений (в частности, составление акта приема-передачи в целях возврата земельного участка арендодателю),