Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 по делу n А49-1170/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

14 июля 2015 года                                                                                  Дело № А49-1170/2015

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю.., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 07 июля 2015 года в зале № 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Калюжного Олега Александровича и индивидуального предпринимателя Почивалова Евгения Владимировича на решение Арбитражного суда Пензенской области от 20.04.2015, принятое по делу № А49-1170/2015 (судья Радин С.Ю.),

по иску исковому заявлению открытого акционерного общества «Пензенский завод химического машиностроения», г. Пенза (ОГРНЮЛ 1025801203450),

к индивидуальному предпринимателю Калюжному Олегу Александровичу, г. Пенза (ОГРНИП 312583627900020),

и индивидуальному предпринимателю Почивалову Евгению Владимировичу, г. Пенза (ОГРНИП 312583728200045),

о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании штрафа за неисполнение договора в размере 9800000 руб.

с участием в судебном заседании:

от истца – представители Касынкин И.И. по доверенности от 24.02.2014 и Варламова Ю.П. по доверенности от 23.01.2015,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Пензенский завод химического машиностроения» (далее ОАО «Пензхиммаш») обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к индивидуальным предпринимателям Калюжному Олегу Александровичу и Почивалову Евгению Владимировичу (далее ИП Калюжный О.А., ИП Почивалов Е.В.) о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014, заключенного между ОАО «Пензхиммаш», ИП Калюжным О.А. и ИП Почиваловым Е.В., и взыскании 9800000 руб. – штраф за уклонение от заключения основного договора купли-продажи (пункт 3.1 договора).

До принятия судебного акта, истец в порядке ст.49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчиков штраф в равных долях с каждого ответчика по 4900000 руб. Данное заявление принято судом на основании статьи 49 АПК РФ.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 421, 429, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 20.04.2015 года исковые требования удовлетворены частично, суд расторг предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014, заключенный между открытым акционерным обществом «Пензенский завод химического машиностроения» и ИП Калюжным О.А. и ИП Почиваловым Е.В., взыскано с индивидуальных предпринимателей Калюжного Олега Александровича и Почивалова Евгения Владимировича в пользу открытого акционерного общества «Пензенский завод химического машиностроения»  штраф по 3000000 руб. с каждого, а также 78000 руб. в счёт возмещения расходов истца по государственной пошлине. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права. По мнению ответчиков, их вины в не заключении основного договора купли-продажи не имеется, поскольку продавцу было предложено изменить пункт 2.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества, дополнить договор пунктами 3.1, 3.1.3. Также продавцу было предложено изменить редакцию пункта 3 дополнительного с соглашения №1 к договору купли-продажи в иной редакции, изложенной ИП Калюжным О.А. в письме от 30.10.2014. в договоре купли-продажи.  Ответчики считают, что не был согласован предмет договора, поскольку не указан учётный номер объекта. В обоснование доводов жалобы также указывают, что направленная истцом в адрес ответчиков оферта не может считаться надлежащим образом оформленной, поскольку проект договора купли-продажи недвижимого имущества не был подписан истцом. В части отказа в удовлетворении исковых требований решение не оспаривается.

       Представители истца в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в суд не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

28.02.2014 между ОАО «Пензхиммаш» (продавец), ИП Калюжным О.А. и ИП Почиваловым Е.В. (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 41-42), согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - основной договор). Предметом договора купли-продажи являлись объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Пенза, ул. Германа Титова, д. 5.

Согласно условиям предварительного договора, продавец обязался продать принадлежащие ему на праве собственности за 98000000 руб., а покупатели купить объекты недвижимости, а именно: - нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 15568,4 кв.м, кадастровый (условный) номер: 58: 9:1006001:3484 (далее – Объект); - долю в размере 580/1000 земельного участка общей площадью 26792 кв.м, кадастровый номер 58:29:1006001:358, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование, для размещения нежилого здания (производственный корпус №2, литера 332) (далее Земельный участок); - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, приблизительной площадью 2523,5 кв.м (далее - земельный участок- 2). По данному объекту продавец обязался получить Свидетельство о государственной регистрации права, не позднее заключения основного договора купли-продажи.

Согласно пункту 1.2 предварительного договора, продавец обязался к моменту заключения основного договора оформить в собственность Объект и земельный участок для продажи, а покупатели в свою очередь обязались приобрести в собственность указанное в пункте 1.1 договора недвижимое имущество в кратчайшие сроки, но не позднее 30 сентября 2014 года.

Сроки заключения основного договора сторонами также установлены и пунктом 1.6 предварительного договора, которой ограничен 10-дневным сроком с момента оформления недвижимого имущества в собственность продавца.

Согласно разделу 2 «Условия основного договора», общая сумма основного договора составила 98000000 руб. (с НДС), состоящая из стоимости Объекта и земельных участков. Стороны договорились, что конкретная стоимость каждого из объекта недвижимого имущества, будет определена в основном договоре.

Стороны договорились, что покупатели в течение двух дней с момента заключения предварительного договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, оплачивают задаток в сумме 1000000 руб., по 500000 руб. каждый.

Покупатели обязались заключить основной договор и оформить в собственность недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1 предварительного договора, совершить все необходимые действия для заключения основного договора и оформлению его в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принять недвижимое имущество по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней (пункты 2.5.1, 2.5.2, 2.5.3).

Предварительный договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему (пункт 5.1).

Как следует из материалов дела, 01.07.2014 истцом (продавцом) в Управлении Росреестра по Пензенской области получены свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 58 АБ №689561, на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого здания (производственный корпус №2, литера 332), общей площадью 26792 кв. м, адрес объекта (местонахождение): Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Германа Титова, 5, кадастровый (или условный номер): 58:29:1006001:358 и серии 58 АБ №689563 на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 15568,4 кв. м, этаж 1, 2, 3, антресоль, номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-26, 54-69, 81-11; антресоль №1: №1-6, антресоль№2: №1, антресоль №3: №1-3; 2 этаж:1-21; 3 этаж:11, 8, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Германа Титова, д. 5, кадастровый (или условный) номер: 58:29:1006001:3884 (л.д. 39, 40).

25.09.2014 истец (продавец) заказными письмами №341-юр/3767, №342-юр/3768 от 24.09.2014, направил покупателям по адресам: 440000, г. Пенза, ул. Пушкина, д. 45, кв. 169, ИП Калюжному О.А., идентификационный номер почтового отправления 44002215194707; 440000, г. Пенза, ул. Тупик Ивановский, д. 9, ИП Почивалову Е.В., идентификационный номер почтового отправления 44002215194714, в 4-х экземплярах для подписания и дальнейшего оформления основной договор купли-продажи недвижимого имущества со всеми необходимыми приложениями к нему (л.д. 43-46).

Согласно почтовому уведомлению (идентификационный номер 44002215194707) ИП Калюжным О.А. указанное письмо получено 18.10.2014. Почтовое отправление (идентификационный номер 44002215194714), направленное в адрес ИП Почивалова Е.В. 28.10.2014 почтовым отделением связи №56 города Пензы возвращено с отметкой «истек срок хранения».

Таким образом, в установленные предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014 сроки, основной договор заключен не был.

06.11.2014 истцом (продавцом) от ИП Калюжного О.А. получен ответ, в котором содержалось предложение об изменении ряда условий основного договора, в том числе и о предоставлении значительной рассрочки оплаты имущества, а именно, предлагалось уплачивать ежемесячно по 1500000 руб.

ОАО «Пензхиммаш» дан письменный ответ о готовности принятия ряда предложенных покупателями условий в случае достижения соглашения по остальным условиям договора, и предложено покупателям для заключения основного договора явиться к продавцу 18.11.2014 (л.д. 51-52, 53-54). Предложение о рассрочке оплаты имущества категорически отвергнуто продавцом.

Заказное письмо (идентификационный номер 44002215595092) от 11.11.2014 получено ИП Почиваловым Е.В. 12.11.2014 (л.д. 55). Кроме этого, 13.11.2014 ИП Почиваловым Е.В. нарочно был получен пакет документов для подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 56). Однако ИП Почивалов Е.В. никакого ответа продавцу не дал.

Доказательств того, что в назначенный продавцом день покупатели явились для подписания основного договора к продавцу в суд не представлено. Не представлено также доказательств того, что покупатели пытались в установленном порядке урегулировать возникшие при заключении договора с продавцом разногласия в части порядка оплаты приобретаемого имущества.

20.11.2014 заказными письмами (идентификационный номер 44002215678658 и 44002215678655) истец направил в адрес ответчиков претензию за исх.№401-юр/4540 от 19.11.2014, с предложением в 10-дневный срок с момента получения претензии подписать соглашение о расторжении предварительного договора.

В установленные в претензии сроки, соглашение о расторжении предварительного соглашения покупателями не подписано. Претензия оставлена без ответа.

22.12.2014 канцелярией ОАО «Пензхиммаш» за №2411 зарегистрировано письмо, от  08.12.2014 в котором покупателями (ответчиками) указан ряд замечаний в отношении оформления основного договора и выражено несогласие с требованием продавца о выплате штрафа за уклонение от подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 57).

Ссылаясь на уклонение ответчиков от заключения основного договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении предварительного договора купли-продажи от 28.02.2014 и взыскании штрафа.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Судом установлено, что до обращения с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд, истцом были приняты меры по урегулированию спора с ответчиками и выполнены действия, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Из материалов дела следует, что продавцом (истцом) принятые на себя обязательства по оформлению в собственность объектов недвижимого имущества, подлежащих продаже покупателям (ответчикам) выполнены в сроки, установленные предварительным договором. Проект основного договора купли-продажи направлен покупателям в сроки, установленные предварительным договором, позволяющие приступить к его оформлению и подписанию.

Таким образом, заключая предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014, стороны согласовали цену объектов недвижимого имущества в размере 98000000 руб., а также согласовали условия о задатке.

Согласно пункту 2.2 предварительного договора покупатели внесли задаток за указанные в договоре объекты недвижимого имущества в сумме 1000000 руб., по 500000 руб. каждый. Порядок оплаты оставшейся суммы 97000000 руб. должен быть определен в основном договоре купли-продажи.

В силу положений статьи 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны