Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 по делу n А49-1170/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение объекта недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

На основании статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

С учетом положений ст.71 АПК РФ, оценив условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014, суд установил, что договор позволяет определить объекты недвижимости, являющиеся предметом сделки, сторонами согласована цена указанных в нём объектов недвижимости, установлен срок заключения основного договора, что соответствует положениям статьи 432, 554 ГК РФ. Таким образом, суд квалифицирует его как заключенный предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Доводы ответчиком в апелляционной жалобе о том, что договор купли-продажи не содержит всей информации о земельном участке, позволяющей покупателям определить существенные свойства объекта, подлежит отклонению.

Правовая позиция относительно отсутствия решающего значения ненадлежащего описания предмета договора для разрешения спора о признании сделок недействительными (незаключенными) применительно к договору купли-продажи недвижимой вещи - в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Согласно пункту 2 Постановления от 11.07.2011 N 54 для индивидуализации предмета договора достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Доводы ответчиков о том, что их вины в не заключении основного договора купли-продажи не имеется, поскольку продавцу было предложено изменить пункт 2.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества, дополнить договор пунктами 3.1, 3.1.3. Также продавцу было предложено изменить редакцию пункта 3 дополнительного с соглашения №1 к договору купли-продажи в иной редакции, изложенной ИП Калюжным О.А. в письме от 30.10.2014, суд считает не состоятельным, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, в письме от 11.11.2014 за исх. №380-юр/4394 истец сообщил одному из покупателей ИП Калюжному О.А. о готовности принятия ряда предложенных им в письме от 30.10.2014 условий в случае достижения соглашения по остальным условиям основного договора. На предложение продавца (истца) о явке 18.11.2014 к 14-00 час. ИП Калюжного О.А. и ИП Почивалова Е.В. в ОАО «Пензхиммаш», каб. №215 для подписания основного договора (л.д. 51-54) от покупателей ответа не последовало. В назначенный продавцом день покупатели для подписания основного договора к продавцу не явились.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Целью заключения предварительного договора является закрепление достигнутых договоренностей в условиях невозможности исполнить обязательства в момент заключения договора, а также в принятии на себя обязанности заключить основной договор в будущем.

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 Кодекса).

В настоящем случае предварительным договором от 28.02.2014 в пункте 1.6 сторонами определен срок заключения основного договора купли-продажи: «в течение 10 рабочих дней с момента оформления недвижимого имущества в собственность продавца», но не позднее 30.09.2014 (пункт 1.2). Таким образом, предварительный договор возлагает на стороны предусмотренные законом обязательства, подлежащие безусловному исполнению в будущем.

Из пояснений представителя ответчиков судом установлено, что в настоящее время покупатели (ответчики) утратили интерес к покупке указанных в предварительном договоре объектов недвижимого имущества.

Истец (продавец) до окончания установленного срока подписания основного договора направил соответчикам (покупателям) проект основного договора купли-продажи, что свидетельствует об отсутствии законных оснований для прекращения обязательств по предварительному договору, однако покупатели (один из покупателей ИП Почивалов Е.В.) уклонились от его подписания, сославшись на отсутствие даты и подписи в договоре, а также на не направление продавцом необходимого количества экземпляров договора.

Ссылка ответчиков в апелляционной жалобе, что в их адрес не были направлены подписанные со стороны истца и датированные экземпляры проекта основного договора купли-продажи апелляционный суд считает также несостоятельными, поскольку предметом настоящего иска не является понуждение к заключению договора. Обязанность заключить основной договор является обоюдной обязанностью, как продавца, так и покупателей. Истец со своей стороны предпринимал меры к заключению основного договора и назначил дату заключения. Ответчики же таких мер не предприняли.

Между тем, как следует из материалов дела, 19.11.2014 в адрес покупателей была направлена претензия с предложением расторжения предварительного договора купли-продажи и подписанием соответствующего соглашения о расторжении, а также оплаты штрафных санкций.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Как следует из условий предварительного договора (п.2.1, 2.3) порядок оплаты оставшейся, после оплаты покупателями задатка в размере 1000000 руб. стоимости продаваемого недвижимого имущества сторонами не определен. Вопрос определения порядка оплаты оставлен до подписания сторонами основного договора купли-продажи.

Предложение ИП Калюжного О.А. об оплате имущества 97000000 руб. в рассрочку по 1500000 руб. ежемесячно продавцом (истцом) отклонено, так как данное условие не оговаривалось при заключении предварительного договора купли-продажи, целью заключения которого являлось закрепление достигнутых договоренностей, покупатели были намерены внести каждый свою долю в стоимости единовременным платежом.

Вместе с тем, ответчики для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора, в суд не обращались. Поскольку предложение о порядке расчётов по договору путём предоставления рассрочки оплаты имущества выдвинули именно покупатели, таким образом, являясь обязанной стороной по заключению договора, они и должны были обратиться в суд в целях урегулирования разногласий. Однако ими этого сделано не было.

При таких обстоятельствах, суд сделал правильный вывод о том, что поведение ответчиков явно направленное на уклонение от исполнения обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, что нельзя признать законным.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014 содержит существенные условия основного договора. Именно на этих условиях, стороны обязаны впоследствии заключить договор купли-продажи. При этом, в силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ, в случае, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса, то есть у другой стороны возникает право на обращение в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор, а также право на возмещение причиненных отказом от заключения основного договора убытков.

Вместе с этим, продавец (истец) в данном случае избрал иной способ защиты нарушенного права, а именно, предпринял меры по расторжению предварительного договора и воспользовался правом на взыскание неустойки.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускаются, за исключением случаев, установленных законом.

Исследовав совокупность обстоятельств дела, и оценив представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу о соблюдении истцом положений пункта 2 статьи 452 ГК РФ о досудебном порядке урегулирования спора о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Истец (Продавец) обращаясь в суд с требованием о расторжении предварительного договора указал, что другая сторона – покупатели допустили существенное нарушение договора, уклонившись от подписания основного договора.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При данных обстоятельствах, суд соглашается с позицией истца о существенности нарушения условий предварительного договора ответчиками, которое привело к невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества за определенную договором сумму. Таким образом, истец лишён возможности получения данной суммы и, будучи связан условиями предварительного договора, не мог предложить данное имущество иным потенциальным покупателям.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчиков договорной неустойки в виде штрафа за уклонение от заключения основного договора в размере 9800000 руб.

Правовая позиция о возможности включения сторонами в предварительный договор условия о выплате неустойки в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора сформулирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 по делу № 16973/13.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора предусмотрена ответственность сторон за уклонение от заключения основного договора купли-продажи в виде штрафа в размере 10% от суммы договора и возмещения всех причиненных в результате этого убытков.

По смыслу статьи 330 настоящего Кодекса, штраф является способом обеспечения обязательств, представляющим собой форму имущественной ответственности за их нарушение.

Вместе с этим в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 394 ГК РФ законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Пунктом 3.1 предварительного договора предусмотрено право истца на предъявление ответчику