Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2009 по делу n А65-21077/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

30 марта  2009 года                                                                               Дело № А65-21077/2008

г. Самара                               

            Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2009 года.

            Постановление в полном объеме изготовлено 30 марта 2009 года.

            Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей  Деминой Е.Г., Туркина К.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Напреенко И.В.,

с участием:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 2 апелляционную жалобу исполнительного комитета Мамадышского муниципального района Республики Татарстан на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 января 2009 г. по делу № А65-21077/2008 (судья Никулина И.Г.), 

по иску департамента имущества города Москвы, г.Москва,

к исполнительному комитету Мамадышского муниципального района Республики Татарстан, г.Мамадыш, РТ,

о взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

         департамент имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к исполнительному комитету Мамадышского муниципального района Республики Татарстан (далее - ответчик) о взыскании 546782 руб. 38 коп. долга по арендным платежам за пользование имуществом согласно договору аренды № 2-446/06 от 06.12.2006 г. за период с 01.08.2007 г. по 25.06.2008 г. и 32284 руб. 67 коп., пени согласно п.7.1 договора аренды в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа (согласно расчету истца).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.01.2009 года  исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, производство по делу прекратить.

В обоснование заявитель указывает на то, что истец, при заключении договора аренды не оговорил недостатки арендуемого помещения (отсутствие электроснабжения). В связи с этим ответчик не мог пользоваться помещением. Заявитель также считает договор аренды на основании ст.8 прекращенным, поскольку арендодатель в нарушение ст.611 ГК РФ не выполнил свои обязательства по предоставлению имущества, соответствующего условиям договора. Таким образом, суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. 

В судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили. Ответчик просил рассмотреть дело в его отсутствие, доводы апелляционной жалобы поддерживает.

 В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  рассматривает дело в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06.12.2006г. между Департаментом имущества г.Москвы (арендодатель) и исполнительным комитетом Мамадышского муниципального района РТ (арендатор) заключен договор аренды №2-446/06 объекта аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности  №77 АВ 031120 от 12.11.2004г.), по условиям которого арендодатель на основании распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 18.09.2006 г. №3004 сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилой объект общей площадью 147,4 кв. м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, д. 34, квартал 2945.

Срок действия договора установлен  с 16.10.2006 г. по 16.10.2011 г.

Договор аренды зарегистрирован в Управление ФРС по г.Москва 10.01.2007 г. № 77-77-09/65/2006-910.  

Во исполнение условий договора аренды истец передал ответчику по актам приема - передачи от 16.10.2006г. и  от 01.05.2007г. нежилое помещение, общей площадью 147,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, д. 34, квартал 2945.

Пунктом 6.1. договора определен размер арендной платы в сумме 714.687 руб. в год, которую арендатор обязан вносить ежемесячно, не позднее пятого числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой арендной платы, что составляет 59.557 руб. 22 коп. (п. 6.4. договора).

Согласно п.6.6. договора в случае изменения условий оплаты аренды объекта к настоящему договору оформляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора.

В связи с ненадлежащим исполнением со стороны ответчика обязательств по своевременному внесению арендных платежей, истец ранее обратился с иском о взыскании  задолженности по арендным платежам за период пользования имуществом с 05.05.2007г. по 31.07.2007г. в сумме 151.416 руб. 66 коп.,  2.637 руб. 22 коп. и досрочном расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.05.2008г. по делу №А65-906/2008-СГ2-55, вступившим в законную силу,  исковые требования удовлетворены: с ответчика в пользу истца взыскано 151.416 руб. 66 коп. долга,  2.637 руб. 22 коп. пени, договор аренды объекта аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы №2-446/06 от 06.12.2006г. расторгнут, у ответчика изъято нежилое помещение общей площадью 147.4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, д. 34, с передачей  его Департаменту имущества г.Москвы по акту приема-передачи.

При рассмотрении дела судом были установлены факты обращения ответчика к истцу  письмом №696 от 02.10.2007г. с требованием о расторжении договора аренды, поскольку данный договор не может быть исполнен в виду того, что электричество в данном помещении отсутствует, требуемый ремонт произвести не представляется возможным.

Возражения ответчика о невозможности использования  арендованного помещения в связи с отсутствием электричества со ссылкой на выписку из техпаспорта на здание, обоснованно не были приняты судом. Поскольку указанная выписка не является надлежащим доказательством того, что на момент заключения договора электричество в помещении отсутствует, указаний на это обстоятельство в выписке не имелось.

Истец, обращаясь с исковыми требованиями по настоящему делу, заявил о взыскании 546.782 руб. 38 коп. долга по арендным платежам за пользование имуществом согласно договору аренды 2-446/06 от 06.12.2006г.  за период с 01.08.2007г. по 25.06.2008г. и 32.284 руб. 67 коп. пени согласно п.7.1 договора аренды в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ  за каждый день просрочки платежа.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом первой инстанции установлено, что действительно в акте приема-передачи имущества указано, что помещения на дату заключения договора находились в состоянии, требующем ремонта. Кроме этого,  в актах от 16.10.2006 г. и от 01.05.2007 г., в графе «особые отметки» установлена обязанность арендатора по проведению ремонта нежилого помещения за его счет в течение одного года с момента заключения договора, что также установлено в дополнительном соглашении  к договору аренды.

Между тем из акта осмотра нежилого помещения от 24.09.2007г., составленным представителем ответчика и представителем сторонней организации ЗАО «Компания «Статус», следует, что проверка электроосвещения нежилых помещений, общей площадью 147.5 кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Лавочкина, д. 34, произведена. В результате проверки дефектов не выявлено. Кроме этого, в акте осмотра указано, что подача энергоснабжения будет осуществлена после предоставления арендатором копий договора между ОАО «Мосэнергосбыт» и арендатором на энергоснабжение по безучетному либо фактическому потреблению электроэнергии.

Следовательно, отсутствие электроснабжения, в виду чего ответчик не имел возможности использовать по целевому назначению спорное помещение, также не является основанием для отказа во взыскании арендной платы. Обязательства по содержанию арендованного помещения возложены на ответчика, что предусмотрено п. 5.4.12 договора, согласно которому арендатор обязан самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др. В связи с чем доводы апелляционной жалобы в этой части являются не состоятельными.

Решением Арбитражного суда РТ  по делу №А65-906/2008-СГ2-55 от 26.05.2008г.  установлено, что  письмом от 13.02.2007 г. на имя первого заместителя префекта Северного административного округа  арендатор сообщил, что исполнительный комитет не может занять арендованное нежилое помещение, произвести ремонт, заключить договоры на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг из-за отсутствия электроснабжения данного помещения по вине строителей, найти проект электроснабжения данного помещения и устранить неисправность через ТСЖ «Янтарный» результатов не дало, в виду чего просил оказать содействие в решении указанной проблемы и изменить условия арендной платы, из-за невозможности использования помещения по назначению. Также арендатор ссылался на письмо за исх. №154/03 от 12.03.2007 г. ТСЖ «Янтарный» из которого следует, что по состоянию на 12.03.2007 г. спорное помещение не используется в связи с отсутствием электроснабжения в указанном помещении, так как в 2005 году электрощитовая для нежилых помещений была самостоятельно перенесена в подземный гараж ЗАО «Компания «Статус». В настоящее время для использования помещения по целевому назначению требуются мощности электроэнергии и прокладка дополнительного кабеля длиной 100 м., а также капитальный ремонт данного помещения. Однако данное письмо не было принято судом, поскольку оно не подписано председателем ТСЖ «Янтарный» Шабаровым С.Б.

При рассмотрении дела №А65-906/2008-СГ2-55 Арбитражный суд РТ определением от 21.03.2008 г. предлагал представить доказательства факта отсутствия электрощитовой электроснабжения в помещении, арендуемом ответчиком, однако, указанные документы, ни ответчиком, ни третьим лицом представлены не были.

На основании предъявленных сторонами документов, суд пришел к правильному выводу о том, что указанные недостатки, а именно отсутствие электроэнергии могли быть обнаружены арендатором при осмотре и принятии помещения по акту, между тем, факт отсутствия электроэнергии на дату заключения договора аренды не подтвержден, кроме того, это обстоятельство опровергается актом осмотра нежилого помещения от 24.09.2007г., составленным с участием сторонней организации ЗАО «Компания «Статус».

Пунктом 5.4.4. договора аренды сторонами была установлена обязанность арендатора по заключению в двухнедельный срок после подписания акта приема-передачи  договоров на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования общей собственностью в размере пропорциональному арендной плате. Вместе с этим доказательств заключения договоров, предусмотренных п. 5.4.4. договора аренды, ответчик суду не представил.

Согласно ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендой платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Принимая во внимание обстоятельства, установленные решением от 26.05.2008г. по делу №А65-906/2008-СГ2-55,  при отсутствии доказательств возврата имущества истцу по акту приема-передачи после вынесения судом решения об изъятии помещения, суд считает правомерным начисление арендных платежей за период с  01.08.2007г. по 25.06.2008г., в том числе за 1 месяц, начисленных после расторжения   судом договора  аренды.

Ссылка арендатора на невозможность возврата имущества в связи со сменой истцом замков при входе в помещение в июне 2008 года, правомерно не принята судом во внимание. Доказательства обращения ответчика к истцу с просьбой принять имущество за рассматриваемый период, суду не представлены.  Представленный истцом документ в виде акта от 04.06.2008г., в котором зафиксирован факт замены замка, является односторонним.

Согласно п.7.1. договора аренды установлена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы, в виде пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

В связи с этим обоснованно  на сумму долга истцом начислены 32.284 руб. 67 коп. пени за период с 06.08.2007г. по 25.06.2008г. согласно п.7.1  договора аренды, учитывая, что факт просрочки исполнения обязанности по своевременному внесению  арендных платежей за период с 06.08.2007г. по 25.06.2008г. подтверждается материалами дела и ответчиком по существу не оспорен. Таким образом, требование истца в указанной части является обоснованным.

Поскольку начисление