Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2009 по делу n А12-14384/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                               Дело № А12-14384/2009

07 декабря 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2009 года.

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Гребенникова А.И., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания

Ханиной А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Волгограда (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 октября 2009 года по делу № А12-14384/2009 (судья Макаров И.А.)

по иску администрации Волгограда (г. Волгоград)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альма» (Республика Татарстан, г. Набережные Челны)

третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград)

о взыскании 74 942,14 руб.,

  УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Волгограда (далее – администрация, истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Альма» (далее – ООО «Альма», ответчик) с исковым заявлением о взыскании 74942,14 руб., в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.04.2007 № 7428 в сумме 70305,56 руб. за период с 16.04.2007 по 20.07.2008 ,  неустойки в сумме 4636,58 руб. за период с 11.05.2007 по 20.07.2008.

Решением суда первой инстанции от 16 октября 2009 года исковые требования удовлетворены в части взыскания 39572,52 руб., в том числе 34 935,94 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.04.2007 № 7428 за период с 16.04.2007 по 20.07.2008, 4636,58 руб. неустойки за период с 11.05.2007 по 20.07.2008. Кроме того, суд взыскал в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1582,90 руб.

Администрация не согласилась с принятым решением и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, а именно взыскать с ООО «Альма» задолженность по арендной плате в размере 70305,56 руб., удовлетворив исковые требования в полном объёме.

Отзыв на апелляционную жалобу ООО «Альма» не представлен.

ООО «Альма», администрация Волгограда и комитет земельных ресурсов администрации Волгограда явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. О месте и времени рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений № 410031 19 94266 4, № 410031 19 94268 8, № 410031 19 94269 5, телеграммой, поданной по квитанции № 01831.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Учитывая, что удовлетворение апелляционной жалобы повлечёт изменение обжалованного решения полностью, апелляционная коллегия установила, что  содержащиеся в тексте жалобы доводы ставят под сомнение правомерность в целом решения суда первой инстанции, а не его части. Поэтому апелляционная коллегия рассматривает дело в полном объёме.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 24 апреля 2007 года между администрацией Волгограда в лице комитета земельных ресурсов и ООО «Альма» заключён договор               № 7428 аренды земельного участка площадью 1 044 кв.м с кадастровым номером 34:34:05 00 24:0037, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Азизбекова, 70, сроком на 49 лет для эксплуатации одноэтажного кирпичного нежилого здания.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись  от 10.05.2007 № 34-34-01/192/2007-159.

Пунктом 2.2. договора установлено, что арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.8. раздела 2  договора.

Согласно пункту 2.7., расчёт арендной платы определён в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью. 

В соответствии с пунктом 2.8. размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

Согласно извещению от 04.06.2008, по договору от 24.04.2007 № 7428 с 01 января 2008 года размер годовой арендной платы установлен в сумме 127683,18 руб. (т.1 л.д.21).

Ответчик не исполнил свои обязательства по договору по внесению арендной платы в полном объёме, уплатив за указанный период 45975,83 руб.

Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда в адрес ответчика направил претензию от 24.10.2009 с требованием погасить имеющуюся у ответчика задолженность по арендной плате и неустойке в общей сумме 79662,31 руб. в десятидневный срок со дня отравления указанной претензии (т.1 л.д.23, 25-28). Ответчик не представил возражений на указанную претензию и не исполнил содержащиеся в ней требования.

Администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании 74942,14 руб., в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.04.2007 № 7428 в сумме 70305,56 руб. за период с 16.04.2007 по 20.07.2008,  неустойки в сумме 4636,58 руб. за период с 11.05.2007 по 20.07.2008.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования администрации в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 34 935,94 руб. и пеней в сумме 4636,58 руб. пришёл к правильному выводу о том, что оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 70305,56 руб. не имеется, поскольку истец не произвёл регистрацию соответствующих изменений условий договора об арендной плате.

Апелляционная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, выводы – подтверждёнными собранными по делу доказательствами.

Из представленного истцом расчёта задолженности по договору на 21.07.2008 следует, что за ответчиком числится недоимка по арендным платежам за период с 16.04.2007 по 20.07.2008 в сумме 70305,56 руб., неустойка в сумме 4636,58 руб.

 Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ и частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В рассматриваемом случае из содержания пункта 2.7. договора и приложения к договору видно, что сторонами согласован механизм, по которому надлежит определять размер арендной платы в определённый период. В соответствии с расчётом, являющимся неотъемлемой частью договора, определение размера арендной платы производится путём умножения ставки арендной платы на соответствующий период, повышающего (понижающий) коэффициента к ставке арендной платы, площади земельного участка.

В данной формуле ставка арендной платы и коэффициент являются переменными величинами. Изменение их значения не влечёт изменения условия договора.

Изменение самого механизма расчёта арендной платы является изменением существенного условия данного договора.

Суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что истец изменил способ расчёта арендной платы, установленный пунктом 2.7. договора и приложением к нему.

Письмом от 04.06.2008 истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы с 01.01.2008, указав новый механизм расчёта.

С учётом требований статьи 609 и 453 Гражданского кодекса РФ апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что все изменения условий рассматриваемого договора подлежат государственной регистрации. Данный вывод содержится в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не представил доказательств государственной регистрации изменений механизма расчёта арендной платы.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия считает верным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка на новых условиях не заключён. У ответчика не возникла соответствующая обязанность по уплате арендных платежей за 2008 год.

Апелляционная коллегия не согласна с доводами истца о том, что направленное в соответствии с пунктом 2.8. в адрес арендатора уведомление от 04.06.2009 не изменяет  согласованный сторонами механизм определения арендной платы и не подлежит регистрации.

В связи с принятием постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 № 2033 «Об утверждении Порядка расчёта арендной платы земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» в редакции от 12.02.2008 и решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 № 3/84 «О Порядке определения  размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» изменилась методика расчёта арендной платы.

Данными актами расчёт арендной платы поставлен в зависимость от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента вида функционального использования земельного участка, коэффициента дифференциации  в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке, коэффициента категории арендатора, коэффициента индексации, то есть изменён сам механизм расчёта. Названное обстоятельство влечёт внесение изменений в условие договора, определяющее размер арендной платы.

В соответствии с разделом 11 договора он может быть изменён как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке путём направления арендодателем извещений согласно пункту 2.8. договора.

В соответствии с положениями статей 421, 450 Гражданского кодекса РФ и условиями договора изменения арендной платы в связи с централизованным изменением  ставок или коэффициентов должны быть оформлены письменными извещениями.

 Учитывая, что указанным извещением в договор внесены изменения механизма расчёта арендной платы, они подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.11.1997  № 122-ФЗ и договором.

Несостоятельна ссылка администрации на пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», поскольку он не применим к рассматриваемому случаю.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Приведённое разъяснение дано в отношении ситуации, когда установленная договором арендная плата являлась определяемой по каждому сроку платежа. То есть условием договора был способ расчёта арендной платы, согласованная сторонами формула, которая включала в себя переменную величину (курс иностранной валюты). Высшая инстанция разъяснила, что в подобных ситуациях изменение элемента с непостоянным количественным эквивалентом не влияет на согласованный сторонами механизм расчёта арендной платы и потому не является изменением договора. В рассматриваемом случае заменены все элементы механизма расчёта за исключением площади земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 2.7. и расчётом арендной платы, являющимся его неотъемлемой частью, согласован порядок расчёта арендной платы. Порядок внесения изменений в договор определения также согласован сторонами договора (раздел 11). Пунктом 2.8. установлена обязанность арендодателя письменно извещать арендатора об изменении размера арендной платы в случае централизованного изменения ставок и коэффициентов к ставкам арендной платы, рассчитывая её размер только в соответствии с механизмом,