Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2010 по делу n А57-6976/2009. Изменить решение

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                  Дело № А57-6976/2009

20 января 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2010 года.

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Гребенникова А.И., Борисовой Т.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания          Ханиной А.Н.,

при участии представителя администрации Романовского муниципального района Саратовской области Балабанова Е.И., действующего по доверенности от 11.01.2010 № 1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Романовский комбинат хлебопродуктов» (р.п. Романовка Саратовской области)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 сентября 2009 года по делу № А57-6976/2009 (судья Егорова Т.Н.)

по иску администрации Романовского муниципального района Саратовской области (р.п. Романовка Саратовской области)

к открытому акционерному обществу «Романовский комбинат хлебопродуктов» (р.п. Романовка Саратовской области)

о взыскании 891612,43 руб.,

  УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация Романовского муниципального района Саратовской области (далее – администрация, истец) с исковым заявлением о взыскании с открытого акционерного общества «Романовский комбинат хлебопродуктов» (далее – ответчик) 891612,43 руб., в том числе задолженности по арендной плате за период 2008 – 2009 годы по договорам аренды от 30.08.2004 № 37 и № 38 в сумме 804248,93 руб., пеней за просрочку платежей в сумме 87363 руб.

Решением суда первой инстанции от 22 сентября 2009 года исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу администрации задолженность по арендной плате в сумме 804248,93 руб. и пени в размере 43681,75 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Кроме того, суд взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14979,31 руб.

ОАО «Романовский комбинат хлебопродуктов» не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить его по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать администрации в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Администрация возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Ответчик в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения жалобы извещён надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждено уведомлением о вручении почтового отправления  № 410031 20 93041 4.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя администрации, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что судебный акт в части подлежит изменению ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

Апелляционная коллегия пришла к выводу, что арендная плата должна быть взыскана в размере, установленном договорами при их заключении. Обязанность по уплате арендной платы сверх данной суммы у ответчика не возникла, поскольку истец в 2008 году не исполнил надлежащим образом условия договора, от которых зависит изменение размера арендной платы, а в 2009 году, кроме того, что не выполнил те же условия договора, ещё и не произвёл регистрацию соответствующих изменений в договоры.

Как видно из материалов дела, 30 августа 2004 года между администрацией и ОАО «Романовский комбинат хлебопродуктов» заключены договоры аренды земельных участков № 37 и № 38.

Из условий договора от 30.08.2004 № 37 видно, что истец передал ответчику в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:29:17 02 09:0005, расположенный по адресу: Саратовская область, Романовский район, р.п. Романовка, ул. Вокзальная, д.6, для хозяйственного использования общей площадью 62949 кв.м в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (т.1 л.д.6-19).

Согласно пункту 2.1, договор заключён на срок 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре прав 23 сентября 2004 года сделана запись о регистрации 64-01/29-785/2004-209.

Пунктом 3.1 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путём перечисления на расчётный счёт, указанный в договоре.

В соответствии с пунктом 3.2 договора расчёт арендной платы определён в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью (т.1 л.д.13).

Размер  арендной платы  изменяется  арендодателем в одностороннем порядке:

 - ежегодно путём корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год,

- в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчёта арендной платы: показателей, влияющих на размер арендной платы и её составляющих в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области.

Уведомление о перерасчёте арендной платы вместе с расчётом направляется арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к договору не требуется.

Пунктом 4.2.4 договора предусмотрено, что арендодатель обязан своевременно  производить перерасчёт арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

В силу пункта 6.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Пени исчисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора.

По условиям договора от 30.08.2004 № 38 истец передал ответчику в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:29:17 02 10:0065, расположенный по адресу: Саратовская область, Романовский район, р.п. Романовка, ул. 2-я Заводская, д. 23,  для хозяйственного использования общей площадью 106654 кв.м в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (т.1 л.д.20-32).

Согласно пункту 2.1, договор заключён на срок 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в ЕГРП 23 сентября 2004 года сделана запись о регистрации 64-01/29-785/2004-210.

Пунктом 3.1 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путём перечисления на расчётный счёт, указанный в договоре.

В соответствии с пунктом 3.2 договора расчёт арендной платы определён в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью (т.1 л.д.27).

Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке:

- ежегодно путём корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год,

- в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчёта арендной платы: показателей, влияющих на размер арендной платы и её составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области.

Уведомление о перерасчёте арендной платы вместе с расчётом направляется арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлён об изменении арендной платы через средства массовой информации. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к договору не требуется.

Пунктом 4.2.4 договора предусмотрено, что арендодатель обязан своевременно  производить перерасчёт арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

В силу пункта 6.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Пени исчисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора.

Администрация в одностороннем порядке изменила годовой размер арендной платы на 2008 год по договорам аренды от 30.08.2004 № 37 и № 38 в соответствии с постановлением главы администрации Романовского муниципального района Саратовской области  от 29.12.2007 № 390 «Об установлении размера, порядка, условий, сроков арендной платы за использованием земель на 2008 год», размер арендной платы за 2008 год по договору № 37 составил 215285,58 руб., по договору № 38 – 364756,68  руб. 

Доказательства уведомления арендатора о данном изменении условий договора администрация не представила. Письмо от 16.07.2008 № 1071 представлено администрацией по требованию суда апелляционной инстанции, однако, представитель пояснил, что доказательствами его направления  в адрес арендатора не располагает.

Уведомлением от 11.02.2009 № 260 арендодатель в одностороннем порядке изменил размер годовой арендной платы на 2009 год в соответствии с постановлением главы администрации Романовского муниципального района  Саратовской области от 24.12.2008 № 492 «Об установлении размера, порядка, условий, сроков арендной платы за использование земель на 2009 год». Годовой размер арендной платы составил 548147,30 руб. по договору от 30.08.2004 № 37, 928721,70 руб. – по договору от 30.08.2004 № 38.

Полагая, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору по внесению арендной платы, администрация направила в адрес ответчика претензию от 28.04.2009           № 936 с требованием погасить имеющуюся у ответчика на 15.04.2009 задолженность по арендной плате в сумме 665041,37 руб. (т.1 л.д.35).

Администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2008 по 01.04.2009 в сумме 804248,93 руб. и пени 87363,50 руб.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования администрации в части взыскания с ответчика задолженности по договорам аренды в сумме 80448,93 руб. и пеней в размере 43681,75 руб., пришёл к выводу о том, что у ответчика возникла обязанность по уплате арендных платежей, исходя из изменённого в одностороннем порядке годового размера арендной платы. При этом суд первой инстанции не выяснил и не учёл обстоятельства, имеющие значение для рассматриваемого дела, касающиеся надлежащего исполнения истцом своих обязанностей по извещению арендатора об изменении размера арендной платы в 2008 году и регистрации  изменений, внесённых в условия договоров об арендной плате в 2009 году.

Апелляционная коллегия считает, что оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 804248,93 руб. основного долга не имеется, поскольку истец не произвёл регистрацию соответствующих изменений условий договора об арендной плате за 2009 год и не исполнил условия договора по извещению ответчика об изменении размера арендной платы в 2008 году. 

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим изменению.

Из представленного истцом расчёта задолженности по договорам от 30.08.2004 № 37 и № 38 следует, что за ответчиком числится недоимка по арендным платежам за 2008 и 2009 годы  в сумме 804248,93 руб. и пеням в сумме 87363,50 руб. (т.1 л.д.37-38).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ и частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В рассматриваемом случае из содержания пунктов 3.2 договоров видно, что сторонами согласован механизм, по которому надлежит определять размер арендной платы в определённый период. В соответствии с расчётом, являющимся неотъемлемой частью договоров, определение размера арендной платы производится путём умножения доли земельного участка, базовой ставки арендной платы на соответствующий период, оценочной зоны (коэффициент зонирования), площади земельного участка. В данной формуле базовая ставка арендной платы является переменной величиной. Изменение её значения не влечёт изменения условия договора. Изменение самого механизма расчёта арендной платы является изменением существенного условия данного договора.

Из материалов дела видно, что в связи с постановлением главы администрации  Романовского района Саратовской области от 29.12.2007 № 390 «Об установлении размера, порядка, условий, сроков арендной платы за использование земель на 2008 год» изменился базовый