Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2010 по делу n А57-6976/2009. Изменить решение

размер арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Романовского района, на 2008 год. С учётом изменения базовый размер арендной платы составил 34200 руб./га.

Таким образом, изменилось числовое значение одной из переменных величин, используемых при расчёте арендной платы, согласованном сторонами в договоре.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

 Таким образом, изменение годовой арендной платы за 2008 год по указанным договорам из-за изменения базового размера арендной платы как одной из переменных расчёта не является изменением условия договора аренды и не подлежит регистрации в установленном законом порядке.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пунктам 3.4 договоров, уведомление о перерасчёте арендной платы вместе с расчётом направляются арендатору, являются для него обязательными и составляют   неотъемлемую часть договора.

Суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что истец не выполнил условия пунктов 3.4 договоров. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не представил доказательства направления ответчику уведомления о перерасчёте арендной платы на 2008 год и установлении годового размера арендной платы по договорам аренды  № 37 и № 38 в размере 215285,58 руб. и 364756,68 руб. соответственно.

Кроме того, обязанность по уплате аренды возникает с даты, указанной в уведомлении. Истец не исполнил установленную пунктом 3.4 обязанность и не указал в уведомлении дату, с которой арендная плата подлежит уплате в новом размере. Из текста уведомления от 16.07.2008 № 1071 видно, что в нём указаны только дата документа и исходящий номер. Дата, с которой устанавливается новый размер арендной платы, в уведомлении арендодателем не указана. Соответственно, в силу статьи 328 Гражданского кодекса РФ у ответчика не возникла обязанность уплачивать арендные платежи за 2008 год по договорам аренды № 37 и № 38 в сумме 215285,58 руб. и 364756,68 руб. соответственно.

Таким образом, первое изменение величины арендной платы не было изменением условий договоров и не подлежало регистрации. Однако ввиду неисполнения требований пунктов 3.4 договоров обязанность по уплате арендной платы, исходя из новой величины, не возникла.

Уведомлением от 11.02.2009 № 260 истец известил ответчика об изменении размера арендной платы, указав новый механизм расчёта.

Апелляционная коллегия считает, что в данном случае администрация изменила способ расчёта арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора и приложением к нему.

С учётом требований статей 609 и 453 Гражданского кодекса РФ апелляционная коллегия полагает, что все изменения условий рассматриваемого договора подлежат государственной регистрации. Данный вывод содержится в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001   № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не представил доказательств государственной регистрации изменений механизма расчёта арендной платы.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что договор аренды земельного участка на новых условиях не заключён. У ответчика не возникла обязанность по уплате арендных платежей за 2009 год по договорам аренды № 37 и № 38 исходя из годового размера арендной платы  548147,30 руб. и 928721,70 руб. соответственно.

Направленное в соответствии с пунктами 3.4. договоров в адрес арендатора уведомление от 11.02.2009 № 260 изменяет условия договора и, следовательно, подлежит регистрации.

Суд первой инстанции ошибочно посчитал, что у ответчика возникла обязанность по уплате арендных платежей,  исходя из изменённого размера арендной платы.

В связи с принятием постановления главы администрации Романовского муниципального района Саратовской области от 24.12.2008 № 492 «Об установлении размера, порядка, условий, сроков арендной платы за использование земель на 2009 год» изменилась методика расчёта арендной платы и сроки внесения арендных платежей.

Указанным актом расчёт арендной платы поставлен в зависимость от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и соответствующего процента от указанного удельного показателя, то есть изменён сам механизм расчёта. Названное обстоятельство влечёт внесение изменений в условие договора, определяющее размер арендной платы.

В данном случае пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»  не применим.

Приведённое разъяснение дано в отношении ситуации, когда арендная плата являлась определяемой по каждому сроку платежа. То есть условием договора был способ расчёта арендной платы, согласованная сторонами формула, которая включала в себя переменную величину (курс иностранной валюты). Высшая инстанция разъяснила, что в подобных ситуациях изменение элемента с непостоянным количественным эквивалентом не влияет на согласованный сторонами механизм расчёта арендной платы и потому не является изменением договора. В рассматриваемом случае заменены все элементы механизма расчёта за исключением площади земельного участка.

Согласно разделу 7 договора, он может быть изменён как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке путём направления арендодателем уведомлений и прилагаемых к ним расчётов арендной платы в адрес арендатора.

В соответствии с положениями статей 421, 450 Гражданского кодекса РФ, учитывая порядок исчисления арендной платы, согласованный сторонами пунктом 3.2 договора и расчётом, изменения арендной платы в связи с изменением базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчёта арендной платы: показателей, влияющих на размер арендной платы и её составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области,  должны быть оформлены письменными извещениями.

Учитывая, что извещением от 11.02.2009 в договор внесены изменения механизма расчёта арендной платы, они подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.11.1997 № 122-ФЗ и договором.

При этом апелляционная коллегия учитывает, что возможность регистрации изменений в договор не связана с наличием соответствующего соглашения. Договор может быть изменён как путём соглашения, так и в одностороннем порядке. При этом обязательность государственной регистрации не поставлена законом в зависимость от способа внесения изменений. Регистрация данных изменений может быть произведена истцом в одностороннем порядке и не требует участия ответчика.

Кроме того, обязанность по уплате арендной платы возникает, согласно договору, с даты, указанной в уведомлении. Истец не исполнил установленную пунктом 3.4 обязанность. Соответственно, в силу статьи 328 Гражданского кодекса РФ у ответчика не возникла обязанность уплачивать арендную  плату  по договорам от 30.08.2004 № 37 и № 38 в сумме 548147,30 руб. и 928721,70 руб.

Учитывая изложенное, апелляционная коллегия считает, что в рассматриваемом случае при расчёте подлежащей взысканию суммы следует применять годовой размер арендной платы по договору № 37 – 161532,17 руб., по договору № 38 – 273682,70 руб.

Ответчик не представил доказательства надлежащего исполнения своих обязательств по уплате арендных платежей по договорам.

Таким образом, за период с 01.04.2008 по 01.04.2009, исходя из установленного договором от 30.08.2004 № 37 годового размера арендной платы, с ответчика надлежит взыскать задолженность по арендным платежам в сумме 161532,17 руб., по договору от 30.08.2004 № 38 за период с 01.04.2008 по 01.04.2009 – в сумме 273682,70 руб.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания с ОАО «Романовский комбинат хлебопродуктов» задолженности по арендным платежам в сумме 804248,93 руб.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Пунктом 6.2 указанных договоров согласовано, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Пени исчисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2. договоров.

Апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции ошибочно признал верным расчёт пени, поскольку истец не указал период взыскания пени по договорам.  Однако с учётом снижения суммы неустойки указанное обстоятельство не повлияло на правомерность решения в части взыскания неустойки. Сумма исковых требований в размере 87363,50 руб. не превышает размер штрафной неустойки, который вправе был заявить истец за период с 15.05.2008 по 01.05.2009, исходя  из ежеквартальных платежей по договорам аренды, подлежащих уплате в порядке пунктов 3.1. и 3.2., согласованных договорами аренды.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о необходимости снижения подлежащей взысканию суммы пеней 43681,75 руб.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Там самым законодатель оставил на усмотрение суда решение вопроса о соразмерности заявленных требований и наступивших последствий невыполнения своих обязанностей должником.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Информационное письмо от 14.07.1997 № 17) критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.

В силу статей 330 и 333 Гражданского кодекса РФ, статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ сумма неустойки в случае неисполнения должником обязательства устанавливается судом на основании всестороннего, полного и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, которые суд оценивает по своему внутреннему убеждению. Суду предоставлено право оценки доказательств и признания того или иного обстоятельства как определяющего для подлежащей взысканию суммы неустойки. Кроме того, размер неустойки определён договором, подписанным сторонами.

Апелляционная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о чрезмерно высоком проценте неустойки по сравнению со ставками рефинансирования Центрального Банка РФ, действовавшими в период взыскания неустойки (от 11% - 13 %), а также отсутствии доказательств причинения существенного вреда заявителю. В связи с чем снижение суммы взыскиваемой неустойки не ущемляет прав и законных интересов истца и соответствует последствиям неисполнения взятых на себя ответчиком обязательств.

При указанных обстоятельствах имеются правовые основания к изменению судебного акта.

В части распределения судебных расходов обжалованное решение также подлежит изменению.

Исходя из положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции считает необходимым уменьшить пропорционально удовлетворённым требованиям сумму государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход федерального бюджета за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции на основании положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ взыскал с проигравшей стороны в пользу заявителя судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Апелляционный суд распределил судебные расходы с учётом правовой природы взысканных сумм и изменений, внесённых в статью 333.37 Налогового кодекса РФ.

Указанные изменения в Налоговом кодексе РФ не влияют на порядок распределения судебных расходов, установленный арбитражным процессуальным законодательством, а взыскание обязательного платежа в бюджет суд апелляционной инстанции не производил.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны.

Согласно пункту 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных  вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации», с 01.01.2007 подлежит применению общий порядок распределения судебных расходов, предусмотренных главой 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ, и уплаченная заявителем государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ взыскивается в его пользу непосредственно с государственного органа, не в пользу которого принят судебный акт.

Апелляционная коллегия считает, что с учётом разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством с администрации подлежат взысканию в пользу ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме одна тысяча рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области  от 22 сентября 2009 года по делу № А57-6976/2009 изменить.

Взыскать с открытого акционерного общества «Романовский комбинат хлебопродуктов» (р.п. Романовка Саратовской области) в