Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2010 по делу n А12-13472/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                               Дело № А12-13472/2009 20 января 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2010 года.

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Жевак И.И., Кузьмичёва С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания

Ханиной А.Н.,

при участии директора общества с ограниченной ответственностью «Фютюр» Глазова М.В., действующего на основании приказа от 28.03.2007,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фютюр» (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02 октября 2009 года по делу № А12-13472/2009 (судья Костерин А.В.)

по иску администрации Волгограда (г. Волгоград)

к обществу с ограниченной ответственностью «Фютюр» (г. Волгоград)

третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград)

о взыскании 550 975,27 руб.,

  УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Волгограда (далее – истец) с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Фютюр» (далее – ООО «Фютюр», ответчик) 550975,27 руб., в том числе задолженности  по арендной плате за период с 01.02.2007 по 30.04.2009 по договору аренды от 28.11.2005 № 6344 в сумме 516224,69 руб., пеней за просрочку платежей в период с 11.02.2009 по 30.04.2009 в сумме 34750,58 руб.

Решением суда первой инстанции от 02.10.2009 исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции взыскал с ООО «Фютюр» в пользу администрации Волгограда задолженность по арендной плате в сумме 342388,99 руб. и пени в размере 21008,34 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Кроме того, суд взыскал с ООО «Фютюр» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8767,94 руб.

ООО «Фютюр» не согласилось с принятым решением в части удовлетворения исковых требований и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в обжалуемой части  по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать администрации Волгограда в удовлетворении исковых требований.

Администрация Волгограда и комитет земельных ресурсов администрации Волгограда отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Администрация Волгограда, комитет земельных ресурсов администрации Волгограда в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений № 410031 20 90001 1, № 410031 20 90005 9. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Лицами, участвующими в деле, соответствующие возражения не заявлены.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы директора ООО «Фютюр», арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что судебный акт в обжалуемой части подлежит отмене ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

В удовлетворении исковых требований администрации Волгограда следует отказать, поскольку у ответчика нет задолженности по арендным платежам в сумме 342388,99 руб. и пеням в размере 21008,34 руб. У ООО «Фютюр» не возникла обязанность по уплате арендной платы в размере, превышающем оговоренный договором, так как истец не произвёл регистрацию соответствующих изменений условий договора об арендной плате за 2008 год.

Как видно из материалов дела, 28 ноября 2005 года между администрацией и ООО «Фютюр» заключён договор аренды земельного участка площадью 2187 кв.м, учётный номер 8-125-45, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Глубокоовражная, 25, сроком на один год. Срок его действия с 23 ноября 2005 года по 23 ноября 2006 года (т.1 л.д.9-17).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись  от 20.06.2006 № 34-34-01/095/2006-28.

Пунктом 2.2. договора установлено, что арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.8. договора.

Согласно пункту 2.8., расчёт арендной платы определён в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью (т.1 л.д.17). 

В соответствии с пунктом 2.8. размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения ставок) и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

20 апреля 2006 года администрацией в адрес ООО «Фютюр» направлено извещение об установлении размера годовой арендной платы по договору от 28.11.2005 № 6344 в сумме 35495,01 руб. Во исполнение пункта 2.8. договора арендодатель указал, что  изменённый годовой размер арендной платы установлен с 31.03.2006 (т.1 л.д.18).

23 июня 2008 года арендодатель направил в адрес арендатора уведомление об изменении годового размера арендной платы с 01.01.2008. Годовой размер арендной платы составил 436654,40 руб.

Арендатор периодически производил оплату аренды участка. В общей сложности им уплачено 95653, 90 руб. Данное обстоятельство не оспаривается истцом.

Полагая, что ответчик исполнил свои обязательства по договору по внесению арендной платы не в полном объёме, комитет земельных ресурсов администрации Волгограда направил в адрес ответчика претензию от 18.02.2009 № 2610 с  требованием погасить имеющуюся у ответчика на 15.12.2008 задолженность по арендной плате в сумме 370682,42 руб. в десятидневный срок со дня отправления указанной претензии (т.1 л.д.23). Данное требование ответчиком исполнено не было.

Администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2007 по 30.04.2009 в сумме 516224,69 руб. и пеней за период с 11.02.2009 по 30.04.2009 в сумме 34750,58 руб.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования администрации в части взыскания с ответчика задолженности в сумме 363397,33 руб., в том числе  342388,99 руб. основного долга и пени в размере 21008,34 руб., пришёл к выводу о ненадлежащем исполнении арендатором  своих обязанностей по уплате арендных платежей.

Апелляционная коллегия считает, что ответчиком обязанности по внесению арендных платежей исполнены в полном объёме. Оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 342388,99 руб. основного долга и пеням в сумме 21008,34 руб. не имеется, поскольку истец не произвёл регистрацию соответствующих изменений условий договора об арендной плате за 2008 год.

Апелляционный суд не согласен с оценкой суда первой инстанции изменений условий договора о размере арендной платы, произведённых в 2008 году. Суд первой инстанции счёл, что на основании указанных изменений у ответчика возникла обязанность по уплате арендных платежей в большем размере. Апелляционная коллегия считает, что данные изменения условий договора подлежали государственной регистрации. Следовательно, в отсутствие таковой у ответчика обязанность по уплате арендных платежей в соответствии с данными изменениями не возникла.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежащим отмене.

Из представленного истцом расчёта задолженности по договору на 30.04.2009 следует, что за ответчиком числится недоимка по арендным платежам в сумме 516224,69  руб. и пеням в сумме 34750,58 руб.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ и частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В рассматриваемом случае из содержания пункта 2.8. договора видно, что сторонами согласован механизм, по которому надлежит определять размер арендной платы в определённый период. В соответствии с расчётом, являющимся неотъемлемой частью договора, определение размера арендной платы производится путём умножения ставки арендной платы на соответствующий период, повышающего (понижающий) коэффициент к ставке арендной платы, площади земельного участка.

В данной формуле ставка арендной платы и коэффициент являются переменными величинами. Изменение их значения не влечёт изменений условия договора. Изменение самого механизма расчёта арендной платы является изменением существенного условия данного договора.

Из материалов дела видно, что в связи с принятием решения Волгоградской городской Думы от 29.03.2006 «Об утверждении размеров ставок арендной платы за землю на 2006 год» изменился размер ставки арендной платы 16,23 руб./кв.м. С учётом изменения ставки арендной платы годовой размер арендной платы составил 35495,01 руб.

Направив в адрес арендатора уведомление от 20.04.2006, администрация надлежащим образом исполнила свою обязанность, установленную пунктом 2.8. договора, письменно известив арендатора об изменении годового размера арендной платы с 31 марта 2006 года.  

Таким образом, изменилась только одна из переменных величин, применяемая при расчёте арендной платы, согласованном сторонами в договоре. Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Таким образом, указанные действия истца, в результате которых изменилась величина арендных платежей, не повлекли изменение условий договора.

Письмом от 23.06.2008 истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы с 01.01.2008, указав при этом новый механизм расчёта.

Апелляционная коллегия считает, что во втором случае администрация изменила способ расчёта арендной платы, установленный пунктом 2.8. договора и приложением к нему.

С учётом требований статей 609 и 453 Гражданского кодекса РФ апелляционная коллегия пришла к выводу, что указанные изменения условий рассматриваемого договора подлежат государственной регистрации. Данный вывод содержится в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не представил доказательств государственной регистрации изменений механизма расчёта арендной платы.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что договор аренды земельного участка на новых условиях не заключён. У ответчика не возникла обязанность по уплате арендных платежей за 2008 год в размере 436654,40 руб.

Суд первой инстанции ошибочно посчитал, что у ответчика с 07.06.2008 возникла обязанность по уплате арендных платежей, исходя из изменённого размера арендной платы.

В связи с принятием постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 № 2033 «Об утверждении Порядка расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» в редакции от 12.02.2008 и решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 № 3/84 «О Порядке определения  размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» изменилась методика расчёта арендной платы.

Данными актами расчёт арендной платы поставлен в зависимость от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента вида функционального использования земельного участка, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке, коэффициента