Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2010 по делу n А12-17881/2009. Изменить решение

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                               Дело № А12-17881/2009

03 февраля 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2010 года.

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Жевак И.И.,

судей С.А. Кузьмичева, О.В. Лыткиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания

Цинцадзе И.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Автопанорама» (г. Волгоград)

на решение арбитражного суда Волгоградской области от 19 ноября 2009 года по делу № А12-17881/2009 (судья Зотова Н.П.)

по иску администрации Волгограда (г. Волгоград)

к обществу с ограниченной ответственностью «Автопанорама» (г. Волгоград)

третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград)

о взыскании 1405218,9 рублей,

  УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Волгограда (далее – администрация, истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Автопанорама» (далее – ООО «Автопанорама», ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 1069799,55 рублей, в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30 января 2008 года № 7892 в сумме 975654,23 рублей за период с 21 сентября 2007 года по 31 июля 2009 года,  неустойки в сумме 94145,32 рублей за период с 11 марта 2008 года по 31 июля 2009 года.

Решением суда первой инстанции от 19 ноября 2009 года исковые требования удовлетворены в части взыскания 1005654,23 рублей, в том числе 975654,23 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30 января 2008 года № 7892 за период с 21 сентября 2007 года по 31 июля 2009 года, 3000 рублей неустойки за период с 11 марта 2008 года по 31 июля 2009 года. Кроме того, суд взыскал в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 16849 рублей.

ООО «Автопанорама» не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части  взыскания с общества 809981,22  рублей по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, принять в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Отзыв на апелляционную жалобу ООО «Автопанорама» не представлен.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о   месте и времени рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений №№97334 0, 97335 0, 97332 9, 97333 6.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Согласно пункту 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку по данному делу оспаривается часть решения суда первой инстанции и лица, участвующие в деле, не заявили возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 30 января 2008 года между администрацией Волгограда в лице комитета земельных ресурсов и ООО «Автопанорама» заключен договор № 7892 аренды земельного участка площадью 11984 кв.м с кадастровым номером 34:34:03 00 57:0011, расположенного по адресу: г. Волгоград, шоссе Авиаторов, 8, сроком на 46 лет для эксплуатации производственных зданий.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись  от 17 февраля 2009 года № 34-34-01/070/2009-58.

Пунктом 2.2. договора установлено, что арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.8. раздела 2  договора.

В силу пункта 2.7. расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью. 

В соответствии с пунктом 2.8. размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

Согласно извещению от 29 мая 2008 года по договору от 30 января 2008 года № 7892 с 01 января 2008 года размер годовой арендной платы установлен в сумме 1212647,81 рублей (т.1, л.д.22).

Ответчик не исполнил свои обязательства по договору по внесению арендной платы в полном объеме, уплатив за указанный период 820189,59 рублей, что подтверждается платежными поручениями № 117 от 07 марта 2008 года, № 204 от 09 апреля 2008 года, № 292 от 08 мая 2008 года, № 378 от 09 июня 2008 года, № 459 от 10 июля 2008 года, № 540 от 11 августа 2008 года, № 627 от 10 сентября 2008 года, № 722 от 10 октября 2008 года, № 906 от 09 декабря 2008 года, № 11 от 11 января 2009 года, № 75 от 10 февраля 2009 года (т. 1, л.д.62-72).

Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда в адрес ответчика направил претензию от 19 марта 2009 года с требованием погасить имеющуюся у ответчика задолженность по арендной плате и неустойке в общей сумме 911713,27 рублей в десятидневный срок со дня отравления указанной претензии (т.1 л.д.31). Ответчик не представил возражений на указанную претензию и не исполнил содержащиеся в ней требования.

Администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании 1069799,55 рублей, в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30 января 2008 года № 7892 в сумме 975654,23 рублей за период с 21 сентября 2007 года по 31 июля 2009 года,  неустойки в сумме 94145,32 рублей за период с 11 марта 2009 по 31 июля 2009 года.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования администрации в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 975654,23 и пеней в сумме 30000 рублей, пришел к выводу о ненадлежащем исполнении арендатором  своих обязанностей по уплате арендных платежей.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежащим отмене.

Из представленного истцом расчета задолженности по договору на 31 июля 2009 года следует, что за ответчиком числится недоимка по арендным платежам и пеням в сумме 106799,55 рублей.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного  кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 22 Земельного  кодекса Российской Федерации  порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации  при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В рассматриваемом случае из содержания пункта 2.8. договора видно, что сторонами согласован механизм, по которому надлежит определять размер арендной платы в определённый период. В соответствии с расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора, определение размера арендной платы производится путем умножения ставки арендной платы на соответствующий период, повышающего (понижающий) коэффициент к ставке арендной платы, площади земельного участка. В данной формуле ставка арендной платы и коэффициент являются переменными величинами. Изменение их значения не влечет изменений условия договора. Изменение самого механизма расчета арендной платы является изменением существенного условия данного договора.

Из материалов дела видно, что в связи с принятием решения Волгоградской Думы от 29 марта 2006 года «Об утверждении размеров ставок  арендной платы за землю на 2006 год» изменился размер ставки арендной платы 16,23 руб. руб./кв.м.  С учетом изменения ставки арендной платы годовой размер арендной платы  составил 1212647,81 рублей.

Письмом от 29 мая 2008 года истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы с 01 января 2008 года, указав новый механизм расчета.

Апелляционная коллегия считает, что администрация изменила способ расчета арендной платы, установленный пунктом 2.8. договора и приложением к нему.

С учетом требований статьей 609 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации  апелляционная коллегия полагает, что изменения условий рассматриваемого договора подлежат государственной регистрации. Данный вывод содержится в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  истец не представил доказательств государственной регистрации изменений механизма расчёта арендной платы.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка на новых условиях не заключен. У ответчика не возникла обязанность по уплате арендных платежей за 2008 год на основании нового механизма расчета.

Направленное в адрес арендатора извещение от 29 мая 2008 года в соответствии с пунктом 2.8. изменяет  согласованный сторонами механизм определения арендной платы и подлежит регистрации.

Суд первой инстанции ошибочно посчитал, что у ответчика с 07 июня 2008 года возникла обязанность по уплате арендных платежей,  исходя из измененного размера арендной платы.

В связи с принятием постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06 декабря 2007 года № 2033 «Об утверждении Порядка расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» в редакции от 12 февраля 2008 года и решения Волгоградской городской Думы от 15 мая 2008 года № 3/84 «О Порядке определения  размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» изменилась методика расчета арендной платы.

Данными актами расчет арендной платы поставлен в зависимость от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента вида функционального использования земельного участка, коэффициента дифференциации  в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке, коэффициента категории арендатора, коэффициента индексации, то есть, изменен сам механизм расчета. Названное обстоятельство влечет внесение изменений в условие договора, определяющее размер арендной платы.

В соответствии с разделом 11 договора он может быть изменен как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке путем направления арендодателем извещений согласно пункту 2.8. договора.

На основании положений статей 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая порядок исчисления арендной платы, согласованный сторонами пунктом 2.8 договора и расчетом, изменения арендной платы в связи с централизованным изменением  ставок или коэффициентов должны быть оформлены письменными извещениями.

 Учитывая, что указанным извещением от 29 мая 2008 в договор внесены изменения механизма расчета арендной платы, они подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 ноября 1997 года № 122-ФЗ и договором.

В данном случае пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»  не применим.

Приведенное разъяснение дано в отношении ситуации, когда арендная плата являлась определяемой по каждому сроку платежа. То есть условием договора был способ расчёта арендной платы, согласованная сторонами формула, которая включала в себя переменную величину (курс иностранной валюты). Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что в подобных ситуациях изменение элемента с непостоянным количественным эквивалентом не влияет на согласованный сторонами механизм расчета арендной платы и потому не является изменением договора. В рассматриваемом случае заменены все элементы механизма расчёта за исключением площади земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются