Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2010 по делу n А57-6562/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                  Дело № А57-6562/2009 16 февраля 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2010 года.

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Жевак И.И., Кузьмичёва С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания          Ханиной А.Н.,  

при участии представителя общества с ограниченной ответственностью «СПЛИТ» Ганичкина Е.В., действующего по доверенности от 03.12.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СПЛИТ» (г. Саратов)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 октября 2009 года по делу № А57-6562/2009 (судья Егорова Т.Н.)

по иску комитета по управлению имуществом Саратовской области  (г. Саратов)

к обществу с ограниченной ответственностью «СПЛИТ» (г. Саратов)

о взыскании 238739,82 руб.,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее – комитет, истец) с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «СПЛИТ» (далее – ООО «СПЛИТ», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 30.12.2005 № 745 в сумме 225014,64 руб. и пеней в размере 13725,18 руб.

Решением суда первой инстанции от 26 октября 2009 года исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 225014,64 руб. и пени в размере 5000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Кроме того, суд взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6100,29 руб.

ООО «Сплит» не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить его по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать комитету в удовлетворении исковых требований.

Комитет письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Истец в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения жалобы извещён надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждено уведомлением о вручении почтового отправления  № 410031 20 99971 8.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Лицами, участвующими в деле, соответствующие возражения не заявлены.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что судебный акт в части удовлетворения требований подлежит отмене ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

Апелляционная коллегия считает, что во взыскании задолженности следует отказать, поскольку арендная плата за спорный  период  уплачена ответчиком в полном объёме. Суд первой инстанции ошибочно посчитал представленный истцом расчёт задолженности верным. Истцом неправомерно применена к спорным правоотношениям статья 319 Гражданского кодекса РФ. Из представленных истцом расчётов видно, что уплачиваемые ответчиком суммы в первую очередь погашали проценты (пеню), а затем в оставшейся части – частично погашали сумму основного долга (арендную плату).

Кроме того, суд первой инстанции принял решение без учёта всех платежей по договору аренды, в том числе произведённых во время рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Как видно из материалов дела, 30 декабря 2005 года между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО «СПЛИТ» заключён договор аренды земельного участка № 745 (т.1 л.д.6-8).

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 64:48:030207:0006, площадью 2854 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Шехурдина, 2/4, занимаемый нежилым одноэтажным зданием в границах, указанных в кадастровом плане участка от 17.01.2005 № 48/05-241, прилагаемого к договору. План  является  неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 2.1., договор заключён на срок 25 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке согласно уведомлению от 20.01.2006 № 01/026/2006-40 (т.1 л.д.13).

В соответствии с пунктом 3.1. размер арендной платы за земельный участок приведён в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора. Арендная плата рассчитана в размере 77257,78 руб. путём умножения площади земельного участка на ставку арендной платы за единицу площади.

Пунктом 3.2. договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путём перечисления на расчётный счёт, указанный в договоре.

Договором аренды (пункт 3.5.) предусмотрена возможность изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в определённых случаях:

- ежегодно с учётом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год,

- в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчёта арендной платы; показателей, влияющих на размер арендной платы и её составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, г. Саратова.

При этом уведомление о перерасчёте арендной платы вместе с расчётом направляется арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлён об изменении арендной платы через средства массовой информации. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к договору не требуется.

Пунктом 5.2.3. договора установлена обязанность арендатора уплачивать арендную плату в размере и на условиях, предусмотренных договором. В случае неуплаты арендной платы в указанный срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки (пункт 6.2. договора).

В пункте 7.1. договора стороны установили, что все изменения и (или)  дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес арендатора уведомления и прилагаемых к ним расчётов арендной платы в соответствии с пунктами 3.5 и 7.3. договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых обеими сторонами.

В период действия договора арендная плата изменялась ежегодно арендодателем в одностороннем порядке в 2006, 2007 и 2008 годах с учётом нормативно-правовых актов.

В связи с принятием решения Саратовской городской Думы от 15.12.2005 № 66-641 «Об утверждении годовых базовых ставок арендной платы по зонам градостроительной ценности на 2006 год» размер арендной платы в 2006 году по договору изменился и составил 84992,12 руб. в год, о чём арендатору направлено соответствующее уведомление.

В 2007 году арендодатель изменил размер арендной платы согласно решению Саратовской городской Думы от 26.12.2006 № 13-101 «Об установлении базовых ставок арендной платы и сроках уплаты арендной платы за земли города Саратова на 2007 год». Годовой размер арендной платы по договору составил 306005,88 руб.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков её внесения» с 01 января 2008 года изменена методика расчёта арендной платы. Арендодатель известил арендатора об увеличении годового размера арендной платы. Арендная плата по договору на 2008 год составила 459665,24 руб.

Ответчик, полагая, что обязанность по уплате арендных платежей в изменённом размере у него не возникла, обратился в суд с иском к комитету по управлению имуществом Саратовской области о взыскании неосновательного обогащения.

Согласно решению Арбитражного суда Саратовской области от 14.09.2009 по делу № А57-14021/2009, вступившему в законную силу, механизм расчёта арендной платы, установленный в приложении к договору аренды от 30.12.2005 № 745 (пункт 3.1. договора) правомерно изменён арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3.5. договора. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что у ООО «СПЛИТ» возникла обязанность уплачивать арендную плату в изменённом размере. Указанные судебные акты вступили в законную силу и не обжаловались ООО «СПЛИТ».

Представителю ООО «СПЛИТ» истцом вручён расчёт арендных платежей по состоянию на 03.04.2008 с учётом изменений арендной платы (т.1 л.д.12).

Полагая, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору по внесению арендной платы, комитет по управлению имуществом направил в адрес ответчика претензию от 23.03.2009 № Т-1271 с требованием погасить имеющуюся у ответчика задолженность и пени за несвоевременную уплату арендных платежей (т.1 л.д.17).

Требования, содержащиеся в претензии, ответчиком не исполнены. 

Комитет по управлению имуществом обратился  в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате по состоянию на 25.03.2009 в сумме 225014,64 руб. и пеней за несвоевременную уплату арендных платежей в сумме 13725,18 руб.

 Суд первой инстанции, удовлетворяя требования комитета в части взыскания с ответчика задолженности по договору аренды в сумме 225014,64  руб. и пеней в размере 5000 руб., пришёл к выводу о том, что у ответчика возникла обязанность по уплате арендных платежей в изменённом размере. При этом суд первой инстанции не выяснил и не учёл обстоятельство, имеющее значение для рассматриваемого дела, касающееся исполнения ответчиком своих обязанностей по уплате арендных платежей.

Суд первой инстанции при проверке расчёта, представленного истцом, не учёл, что ответчиком внесено в счёт арендных платежей 220000 руб. Кроме того, суд первой инстанции ошибочно посчитал правильным расчёт пеней за несвоевременное внесение арендных платежей, поскольку не принял во внимание тот факт, что платежи, согласно расчёту истца, в первую очередь погашали проценты (пеню), а затем в оставшейся части – частично погашали сумму основного долга (арендную плату).

Апелляционная коллегия считает, что оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 225014,64  руб. и пеней в размере 5000 руб. не имеется, поскольку задолженность по арендным платежам и пеням на 25.03.2009 у ответчика отсутствовала.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене в обжалуемой части.

Из представленного истцом расчёта задолженности по договору видно, что за ответчиком на 25.03.2009 числится недоимка по арендным платежам в сумме 225014,64 руб. и пеням в сумме 13725,18 руб. (т.1 л.д.5).

В соответствии с положениями части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Саратовской области от 14.09.2009 по делу № А57-14021/2009, имеют для рассматриваемого дела преюдициальное значение. Поэтому при рассмотрении настоящего спора апелляционный суд исходит из того, что у ООО «СПЛИТ» возникла обязанность уплачивать арендные платежи в увеличенном размере.    

В соответствии с требованиями статьи 309, части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии с расчётом, представленным истцом, за период с 30.12.2005 по 25.03.2009 с учётом изменений начислено арендной платы  966002,88 руб.

Из материалов дела видно, что ответчик внёс арендные платежи по договору на общую сумму 1092165,24 руб. Данное обстоятельство подтверждено следующими  платёжными поручениями: от 16.02.2006 № 22 на сумму 21500 руб., от 26.05.2006 № 67 на сумму 21500 руб., от 30.08.2006 № 120 на сумму 21500 руб., от 15.11.2006 № 173 на сумму 20500 руб., от 02.05.2007 на 21500 руб., от 08.06.2007 № 71 на сумму 40000 руб., от 19.06.2007 № 76 на сумму 11000 руб., от 09.11.2007 № 179 на сумму 52000 руб., от 29.01.2008 № 15 на сумму 180000 руб., от 14.03.2008 № 39 на сумму 23000 руб., от 30.12.2008 № 217 на сумму 359665,24 руб., от 10.07.2008 № 112 на сумму 100000 руб., от 05.06.2009 № 90 на сумму 100000 руб., от 06.05.2009 № 68 на сумму 120000 руб. (т.1 л.д.24-36),

Учитывая положения пункта 3.2. договора, арендная плата уплачивается ежеквартально  не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября расчётного года.  

Из представленных ответчиком платёжных поручений и расчёта истца видно, что обязанность по уплате арендных платежей исполнялась истцом ненадлежащим образом, арендная плата вносилась несвоевременно.

Статьёй 329 Гражданского кодекса РФ установлено, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Согласно пункту 6.2., в случае несвоевременной уплаты арендных платежей в установленный договором срок с арендатора взимаются пени в размере 0,1% за каждый день просрочки.

При анализе расчёта истца судом апелляционной инстанции установлено, что платежи, произведённые ответчиком, в первую очередь погашали проценты (пеню), а затем в оставшейся части – частично погашали сумму основного долга (арендную плату), на которую истец начислял пени. Расчёт истца неправильный, поскольку суммы, вносимые ответчиком, распределялись в первую очередь на пени, а не на основной долг.

В силу статьи 319 Гражданского кодекса РФ сумма произведённого платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем – проценты, а в оставшейся части – основную сумму долга.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 11 Постановлений Пленумов