Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2010 по делу n А12-212/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                   

18 марта 2010 года                                                                             Дело N А12-212/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Лыткиной О.В., судей Веряскиной С.Г., Акимовой М.А.,  при ведении протокола помощником судьи Судаковой Н.В, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «ВолгаАвтоГрад»  на решение арбитражного суда Волгоградской области от 18 декабря 2010 года по делу № А12-212/2009, судья Костерин  А.В.

по иску индивидуального предпринимателя Силантьевой Елены Геннадьевны  к Обществу с ограниченной ответственностью «ВолгаАвтоГрад»

третье лицо: индивидуальный предприниматель Силантьев Алексей Александрович

о взыскании арендной платы в размере 907 899 руб.

при участии в заседании:

от ООО «ВолгаАвтоГрад» - Беляковой Т.В. по доверенности  б/н от 27.03.2009;  

от ИП Силантьевой Е.Г.   – извещена, не явилась;

от ИП Силантьева  А.А. – извещен, не явилися,

УСТАНОВИЛ:

            ИП Силантьева Е.Г. обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ  о взыскании  с ООО «ВолгаАвтоГрад»  907 899 рублей, из которых 885 000 рублей задолженность по арендной плате за период с 01.09.2008 по 01.12.2008 (постоянная составляющая), 22 799 рублей задолженность по оплате коммунальных услуг (переменная составляющая) на основании договора субаренды нежилых помещений от 01.09.2007 № 13/07/СА.

            Требования истца мотивированы тем, что  по истечении  срока аренды ООО «ВолгаАвтоГрад» с 01.09.2008 по 01.12.2008 продолжало пользоваться арендованным имуществом, однако арендную плату не вносило.

            Решением арбитражного суда Волгоградской области от 08.04.2009, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого  арбитражного апелляционного суда от  09.06.2009  с ООО «ВолгаАвтоГрад» в пользу истца взыскана  задолженность по арендной плате в сумме  178 898,82 рублей и коммунальные платежи в размере 3 069,79 рублей, расходы по оплате государственной пошлины – 5 000 рублей.  В остальной части заявленных требований суд отказал. Суд первой инстанции  посчитал доказанным факт возврата ООО «ВолгаАвтоГрад»  арендованного имущества  5 сентября 2008 года.

            Постановлением  Федерального арбитражного суда Поволжского округа решение арбитражного суда Волгоградской области от 08.04.2009 и постановление Двенадцатого  арбитражного апелляционного суда от  09.06.2009  отменены и дело направлено для рассмотрения в суд первой инстанции.

            При новом рассмотрении суд первой инстанции со ссылкой на акт приема передачи арендованного имущества, признал, что  ответчик фактически пользовался  спорными помещениями до 11.10.2008 и, исходя из этого,  взыскал с  ООО «ВолгаАвтоГрад» в пользу ИП Силантьевой Е.Г.  арендную плату  в размере 403 166,67 рублей и  судебные расходы в сумме  47 362,12 рублей.

            Не согласившись с принятым судебным актом,  ООО «ВолгаАвтоГрад» обратилось с апелляционной  жалобой, указывая, что  договор аренды № 2 от 28.08.2007 между ИП Силантьевым А.А. (арендодатель) и ИП Силантьевой Е.Г. (арендатор)  является незаключенным, поскольку в нарушение п.2 ст.609 ГК РФ  не прошел государственную регистрацию, а потому и договор субареды  №13/07/СА от  01.09.2007 между Силантьевой Е.Г. (арендатор) и ООО «ВолгаАвтоГрад» (субарендатор) является незаключенным. Полагает, что в силу  незаключенности договора субаренды, суд не мог взыскать с ответчика задолженность по  арендной плате.  Кроме того, ответчик указал, что фактически  освободил  арендованные помещения 5 сентября 2008 года, а ответчик уклонялся от их приема.

            Истец ИП Силантьева Е.Г. и третье лицо ИП Силантьев  А.А. в судебное заедание  не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Ходатайствовали о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствии.

ИП Силантьевой  Е.Г. представлен отзыв на апелляционную жалобу, в которой она высказывает несогласие с решением суда  в части  отказа в удовлетворении исковых требований о взыскание арендной платы за пользование объектом аренды в период с 11.10.2008 по 01.12.2008 и переменной составляющей (использованной ответчиком электроэнергии и пользование услугами телефонной связи). В данной части решение суда просит изменить и заявленные требования удовлетворить.   

            В соответствии с ч.5 ст.268 АПК РФ  суд проверяет законность обжалуемого судебного акта в полном объеме.

            С учетом ходатайств, заявленных  ИП Силантьевой Е.Г. и ИП Силантьевым А.А., извещенных о месте и времени судебного заседания, в соответствии с ч.5 ст. 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лица, участвующего в деле, суд приходит к следующему.

            Как следует из материалов дела,  28.12.2006 ИП Силантьев А.А. (арендодатель) и ИП Силантьева Е.Г. (арендатор) заключили договор аренды №1 нежилых помещений общей площадью 820,8 кв.м, расположенных  по адресу: г.Волгоград, Аптечный проезд, 1А. Срок действия договора согласован до  28.08.2007.  Также п.3.3.12 договора предусмотрена обязанность арендатора сдавать  указанное имущество в субаренду только с согласия арендодателя (т.1 л.д.73-77).

Арендованное имущество принято арендатором 28.12.2006, что подтверждается актом приема передачи  в аренду нежилых помещений, подписанного сторонами (т.1 л.д.78).

              01.01.2007 между  ИП Силантьевой Е.Г. (арендатор) и ООО «ВолгаАвтоГрад» (субарендатор) заключен договор  субаренды №04/07/СА нежилых помещений площадью 820,8 кв.м, расположенных  по адресу: г.Волгоград, Аптечный проезд, 1А. Срок действия договора определен сторонами до  01.09.2007 (т.1 л.д.67-71).

Исходя из п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия  арендодателя сдавать  арендованное имущество в субаренду (поднаем), при этом договор субаренды не может быть заключен  на срок, превышающий срок договора аренды.

            Договор заключен с согласия арендодателя, что подтверждается его подписью  на договоре.

Факт передачи арендованного  имущества  подтверждается  актом приема-передачи от 01.01.2007 (т.1 л.д.72).

Поскольку договор субаренды  №04/07/СА от 01.01.2007 заключен на срок превышающий срок действия договора аренды № 1  от 28.12.2006, договор субаренды в силу положений п.2 ст. 615 ГК РФ считается заключенным  на срок с 01.01.2007 по  28.08.2007.

28.08.2007  между ИП Силантьевым А.А. (арендодатель) и ИП Силантьевой Е.Г. (арендатор) подписан  договор аренды №2 нежилых помещений общей площадью 820,8 кв.м, расположенных  по адресу: г.Волгоград, Аптечный проезд, 1А. Срок действия договора определен до  01.09.2008 (т.1 л.д.79-83).

В нарушение  п.3 ст.433, п.2 ст.609, п.2 ст.651 ГК РФ  договор аренды  № 2 от 28.08.2007, заключенный  на срок более года, не прошел государственную регистрацию, в силу чего является незаключенным.

Однако, с учетом того, что по истечении срока действия договора аренды № 1 от 28.12.2006  арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражал против этого, указанный договор продолжил свое действие на тех же условиях  на неопределенный срок  в силу статей  610, 621 ГК РФ.

01.09.2007 ИП Силантьева Е.Г.  (арендатор) и ООО «ВолгаАвтоГрад» (субарендатор) заключили договор  субаренды №13/07/СА (№14/07/СА на экземпляре субарендатора) нежилых помещений площадью 820,8 кв.м, расположенных  по тому же адресу на срок до 25.08.2008 (т.1 л.д.15-19).

Таким образом, договор субаренды №13/07/СА (№14/07/СА на экземпляре субарендатора)  от 01.09.2007 был заключен на основании ранее заключенного и  действующего   договора аренды № 1 от 28.12.2006, а не договора аренды № 2 от 28.08.2007, как на то указывает ответчик в апелляционной жалобе. А потому договор субаренды №13/07/СА   от 01.09.2007, содержащий все согласованные сторонами существенные условия, является заключенным и обоснованно  положен  заявителем в основу заявленных исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате.

При этом следует отметить, что по окончании срока действия договора субаренды №04/07/СА от 01.01.2007 объект аренды ответчиком истцу не возвращался, о чем свидетельствует отсутствие  акта приема-сдачи имущества от субарендатора арендатору, а потому при заключении договора субаренды №13/07/СА  от 01.09.2007 сторонами также не составлялся письменный документ о передаче арендованного имущества.

По окончании  срока действия договора субаренды от 01.09.2007 № 13/07/СА истец письмом от 30.09.2008 просил сообщить ответчика о намерениях в отношении арендуемых  нежилых помещений и направить договор  на продление срока аренды  или подписать акт  приема-передачи помещения в случае прекращении договора.

Ответчик письмом от 20.11.2008 № 317/И уведомил истца об освобождении занимаемых нежилых помещений, о направлении 17.09.2008 акта приема-передачи письмом, которое было  возвращено  отделением связи за истечением срока хранения, т.к. истец не явился за почтовой корреспонденцией.

Истец заявленные требования обосновывает тем, что ответчик  по истечении срока действия договора субаренды от 01.09.2007 в период с 01.09.2008 по 01.12.2008  продолжал пользоваться арендованным имуществом, однако арендную плату, предусмотренную договором, не вносил.  

Ответчик полагает, что требования ИП Силантьевой Е.Г. не подлежат удовлетворению, поскольку  не может быть взыскана арендная плата  по  незаключенному договору. Кроме того, указывает, что  фактически  занимаемые помещения освободил 5 сентября 2008 года, в подтверждение чего представил  договор перевозки от 25.08.2009, заключенный между ООО «ВолгаАвтоГрад» (заказчик) и ООО «КРОН» (исполнитель) и акт  оказанных услуг № 341 от 05.09.2008, согласно которым  ответчик 05.09.2008 перевез свое имущество – офисную мебель,  сервисное оборудование из дома 1 А проезда Аптечный г.Волгограда в другое помещение, расположенное по адресу: г.Волгоград, ул. Историческая, 191.

Согласно пункту 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить  плату за пользование  имуществом (арендную плату). Порядок условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4.1  договора  субаренды №13/07/СА   от 01.09.2007 стороны предусмотрели  постоянную составляющую арендной платы  295 000 рублей без НДС.

В соответствии со ст.  622 ГК РФ  при прекращении договора аренды  арендатор  обязан вернуть  арендодателю имущество в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом нормального износа  или в состоянии, обусловленном договором.

Статья 655 ГК РФ  предусматривает, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть, по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Аналогичное условие предусмотрели стороны в пункте 5.7 договора субаренды  №13/07/СА   от 01.09.2007.

Частично удовлетворяя исковые требования и определяя к взысканию арендную плату в сумме 403 166,67 рублей за пользование  ответчиком арендованным  недвижимым имуществом в срок с 01.09.2008 по  11.10.2008, суд  исходил из доказанности факта пользования указанным имуществом до 11.10.2008, что подтверждается актом  приема-передачи от указанной даты.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

Пунктом 5.7 договора субаренды  №13/07/СА   от 01.09.2007 стороны предусмотрели  условие, что если субарендатор не возвратил  объект аренды или  возвратил его несовременно,  арендатор вправе  требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

 При  первоначальном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в качестве доказательства  в соответствии с п.2 ст. 268 АПК РФ   был принят представленный истцом  акт приема-передачи помещений  от 11.10.2008, согласно которого  субарендатор передал, а арендатор принял объект аренды (т.4 л.д.63).

Представитель ответчика в судебном заседании не отрицал, что указанный акт подписан  руководителем ООО «ВолгаАвтоГрад» и Силантьевой Е.Г.

Поскольку  акт приема-передачи является единственным доказательством  возврата арендованного имущества в силу  ст.655 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно признал установленным  факт пользования ответчиком указанным имуществом в срок до 11.10.2008.

То обстоятельство, что  между сторонами и после указанной даты велась  переписка о  прекращении договора аренды либо о возможности  его продления не свидетельствует, что ответчик и после 11.10.2008 продолжал пользоваться  объектом аренды. Стороны в обоснование своих требований и возражений  в соответствии со ст.65 АПК РФ  не представили достаточно доказательств, подтверждающих  сдачу-прием спорного объекта  аренды ранее или позднее даты 11.10.2008.

Верным является вывод суда первой инстанции о том, что наличие договора  перевозки от 05.09.2008 и акта оказанных услуг само по себе не свидетельствуют об освобождении  используемого помещения, поскольку сам факт освобождения помещения, без установленной договором и законом  процедуры его сдачи, не может быть подтверждением его приема-передачи.

В апелляционной жалобе ответчик заявил  о ничтожности договора аренды №1 от 26.12.2006, заключенного  между  ИП Силантьевой Е.Г. и ИП Силантьевым А.А., на том основании, что право собственности последнего на  объект аренды было зарегистрировано только 17.01.2007.

Указанный довод является необоснованным по следующим основаниям.

   Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 164 ГК РФ.

В пункте 14 Постановления