Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2010 по делу n А06-6599/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                          Дело № А06-6599/2009

26 апреля 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Лыткиной О.В.,

судей: Александровой Л.Б., Борисовой Т.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Судаковой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зайченко Павла Ивановича на решение Арбитражного суда Астраханской области от 19.01.2010 по делу № А06-6599/2009, судья Грибанов Г.В.

по иску Индивидуального предпринимателя Зайченко Павла Ивановича

к обществу с ограниченной ответственностью «Галерея художников «Колорит»,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «МагМа»

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 177 511,11 руб., неустойки в сумме 211 682,48 руб., штрафа в сумме 142 642,86 руб., выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, об обязании ответчика передать нежилое помещение истцу по акту приема-передачи

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - не явился, извещен, уведомление № 78639, 78624,

от ответчика - не явился, извещен, уведомление № 78630,

от третьего лица - не явился, извещен, уведомление № 78638,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Астраханской области обратился индивидуальный предприниматель Зайченко Павел Иванович (далее - ИП Зайченко П.И., предприниматель, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Галерея художников «Колорит» (далее - ООО ГХ «Колорит», ответчик) об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Астрахань, Кировский район, ул. Кирова, 15/ул. Ахматовская, 6 литер «Б»«В», помещение № 36; о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 142 642,86 руб.; неустойки за просрочку внесения арендных платежей в сумме 135 034,67 руб.; штрафа за сдачу арендованного помещения или его части в субаренду без оформления данной субаренды в указанном арендодателем порядке в сумме 142 642,86 руб.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил и увеличил исковые требования, просил суд выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Астрахань, Кировский район, ул. Кирова, 15/ул. Ахматовская, 6 литер «Б»«В», помещение № 36; обязать ответчика передать нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Астрахань, Кировский район, ул. Кирова, 15/ул. Ахматовская, 6 литер «Б»«В», помещение № 36 истцу по акту приема-передачи; взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 177 511,11 руб., неустойку за просрочку внесения арендных платежей в сумме 211 682,48 руб., штрафа за сдачу арендованного помещения или его части в субаренду без оформления данной субаренды в указанном арендодателем порядке в сумме 142 642,86 руб.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 02.12.2009 к участию в деле в качестве заинтересованного лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «МагМа» (л.д.52-53).

Решением суда первой инстанции от 19.01.2010 требования заявителя удовлетворены частично.

С ООО ГХ «Колорит» в пользу предпринимателя взыскана задолженность по арендной плате в сумме 177 511,11 руб., неустойка в сумме 20 000 руб., штраф в сумме 10 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 890,66 руб., а всего 220 401,77 руб.

В удовлетворении остальной части требования ИП Зайченко П.И. отказано.

Истец не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда от 19.01.2010 по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

ООО ГХ «Колорит» и ООО «МагМа» отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Представители участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений № 78638, 78630, 78639, 78624. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 13 августа 1997 года между Комитетом по управлению имуществом г.Астрахани и акционерным обществом закрытого типа «Галерея художников «Колорит» (правопреемник - ООО ГХ «Колорит») заключен договор аренды № 4970 нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Астрахань, Кировский район, ул. Кирова, 15/ул. Ахматовская, 6 литер «Б»,«В», пом. 36, общей площадью 258,3 кв.м на срок с 01.08.1997 по 31.07.2012.

13.08.1997 во исполнение договора аренды между сторонами договора оформлен акт приема-передачи нежилого помещения в пользование арендатора (л.д.18).

Дополнением от 01.09.2004 № 1 в договор № 4970 внесены изменения, в соответствии с которыми наименование арендатора заменено на ООО ГХ «Колорит», площадь нежилого помещения изменена до 246,4 кв.м, установлена арендная плата в сумме 23 773,81 руб. (л.д.14-17)

Впоследствии на основании договора купли-продажи от 11.07.2008 № 119/11 собственником арендованного объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Астрахань, Кировскивский район, ул. Кирова, 15/ул. Ахматовская, 6, литер «Б»,«В», пом. № 36, общей площадью 246,4 в.м, стало ООО «МагМа».

С 16 апреля 2009 года собственником спорного нежилого помещения является индивидуальный предприниматель Зайченко Павел Иванович на основании договора купли-продажи от 10.04.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.04.2009 № 30-АА 345892 (л.д.12,13).

17 июля 2009 года новым собственником - ИП Зайченко П.И. в адрес арендатора направлено уведомление о смене собственника спорного помещения с указанием реквизитов для уплаты арендных платежей (л.д.23).

Данное уведомление получено ответчиком 24.08.2009, что подтверждается почтовым уведомлением № 41402249794202 (л.д.24).

Однако арендные платежи за пользование арендованным имуществом в течение 2009 года арендатором в пользу собственника (а также предыдущего собственника) арендованного имущества не производились, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Кроме того, согласно представленных в материалах дела договоров аренды от 30.06.2009 № 1/1, № 3/1 и № 4/1, заключенных ООО ГХ «Колорит» соответственно с предпринимателем Семенским Т.Л., ООО ПКФ «Альфа-Принт» и предпринимателем Никифоровой К.М., ответчиком были сданы в субаренду части арендованного нежилого помещения (л.д.59,62,64).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Зайченко П.И. в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя иск предпринимателя, признал обоснованными требования истца в части взыскания арендной платы, снизил размер неустойки и штрафа ввиду их несоразмерности последствиям нарушения обязательства, отказал в удовлетворении требования о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения и об обязании его передать нежилое помещение истцу по акту приема-передачи в связи с отсутствием в спорном договоре условия о возможности арендодателя в одностороннем порядке прекратить арендные отношения.

 Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения.

Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам применяются правила части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды считается незаключенным.

Согласно пункту 2 договора аренды от 13.08.1997 № 4970 срок аренды определяется с 01.08.1997 по 31.07.2012, следовательно, спорный договор заключен на срок более года, а значит, подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем пунктом 3 Постановления Главы Администрации Астраханской области от 30.06.1998 № 274 «Об утверждении Положения о плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах в Астраханской области» установлено, что с момента выхода данного постановления признаны утратившими силу положения нормативных актов Астраханской области в части осуществления регистрации сделок, осуществляемых организациями по учету объектов недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 8 указанное постановление введено в действие с момента его подписания.

Таким образом, полномочия регистрационного органа, осуществляющего регистрацию сделок с недвижимым имуществом на территории Астраханской области возникли не ранее 30.06.1998, что исключало возможность государственной регистрации сторонами договора аренды от 13.08.1997 № 4970 в Государственном учреждении юстиции «Астраханская областная регистрационная палата».

Учитывая изложенное, договор аренды недвижимого имущества от 13.08.1997 № 4970 считается заключенным, поскольку подписан сторонами до начала функционирования органа, осуществляющего государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.

Пунктом 8 спорного договора предусмотрена обязанность арендатора уплачивать арендные платежи за каждый месяц до 10-го числа текущего месяца.

В соответствии с дополнением от 01.09.2004 № 1 к договору аренды сторонами установлена арендная плата в сумме 23 773,81 руб.

В связи с неисполнением обязательства по оплате арендной платы за период с 16.04.2009 по 30.11.2009 у ООО ГХ «Колорит» образовалась задолженность по уплате арендных платежей в сумме 177 511,11 руб. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в Информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе). Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком.

Из изложенного следует, что с момента возникновения у истца права собственности на арендованное имущество он становится стороной в договоре аренды от 13.08.1997 № 4970 и приобретает права требования от арендатора уплаты арендных платежей в размере, предусмотренном договором, с момента перемены лиц в арендном обязательстве, то есть с 16.04.2009.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод об обоснованности требований истца в части взыскания с ответчика арендной платы за период с 16.04.2009 по 30.11.2009 в сумме 177 511,11 руб.

В связи с допущенной ООО ГХ «Колорит» просрочкой уплаты арендных платежей за указанный период, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в сумме 211 682,48 руб.

В силу части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

 Согласно пункту 10 спорного договора аренды в случае просрочки арендных платежей, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Произведенный истцом расчет неустойки исследован судами обеих инстанций и признан правильным.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что произведенный истцом расчет суммы пени в сумме 211 682,48 руб. за период с 16.04.2009 по 30.11.2009 явно не соразмерен последствиям нарушения обязательства.

Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению