Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2010 по делу n А57-10669/2009. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

объект недвижимости - нежилое одноэтажное здание, общей площадью 4 888,4 (Четыре тысячи восемьсот восемьдесят восемь целых четыре десятых) кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Промышленная, д.25, инвентарный номер 63:450:002:000170080, лаг. Б, в соответствии с Техническим паспортом, выданным 09.04.2007   года    Федеральным    Государственным    унитарным    предприятием    «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» Саратовский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» Энгельсское отделение.

г)  объект недвижимости - нежилое одноэтажное здание, общей площадью 511,2 (Пятьсот одиннадцать целых две десятых) кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Промышленная, д.25, инвентарный номер 63:450:002:000170080, лит. К, в соответствии с Техническим паспортом, выданным 09.04.2007 года Федеральным Государственным унитарным предприятием «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» Саратовский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» Энгельсское отделение.

д)  право аренды земельного участка - сроком на 49 лет с 19 апреля 2005 года, с площадью функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемые объект недвижимости, 53 213 (Пятьдесят три тысячи двести тринадцать) кв.м., категория земель: земли поселений, под нежилые здания и сооружения, кадастровый номер 64:50:02 18 03:0001, в соответствии с Кадастровым планом земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра №50\05\97 от 01.10.2007 года) (1.2. договора ипотеки).

Право собственности Залогодателя на объекты недвижимости, являющиеся предметом залога по договору ипотеки № 900, подтверждается документами, указанными в п. 1.3.1 – 1.3.5 договора ипотеки № 900.

Согласно п. 1.5. договора ипотеки общая залоговая стоимость Предмета залога, указанного в п. 1.2. договора, составляет 99534145,50 рублей.

В соответствии с п. 5.1. договора ипотеки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Стороны договорились, что обращение взыскания на Предмет залога, являющийся обеспечением по кредитному договору, осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации (п. 6.1. договора ипотеки).

В срок до 21 апреля 2009 года обязательства по кредитному договору Заемщиком выполнены не были.

По состоянию на 25.05.2009 года задолженность по кредитному договору составила 91872875,96 руб., из них 90000000 руб. просроченный основной долг, 203117,49 руб. просроченные проценты, 1667476,88 руб. неустойка за просроченный основной долг, 2281,59 руб. неустойка за просроченные проценты.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Банка в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьями 3, 4, 50 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований о погашении основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом, возмещении убытков и неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, уплате процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных   обращением   взыскания   на   заложенное   имущество,   возмещении   расходов   по реализации заложенного имущества, требований о возмещении расходов по обеспечению сохранности заложенного имущества.

В связи с неисполнением Заемщиком обязательств по уплате основного долга и процентов за пользование кредитом по кредитному договору в адрес ответчика 22.05.2009 года была направлена претензия с требованием погасить всю имеющуюся задолженность вместе с причитающимися процентами. Ответа на претензию не последовало, денежных средств в погашение долга уплачено не было.

Ненадлежащее исполнение ООО «Альтернатива» согласованных сторонами кредитного договора условий и сроков по возврату заемных средств и уплаты процентов не оспаривается ОАО «Саратоввторцветмет».

Следовательно, у Банка возникло право на обращение взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки № 900 от 22.04.2008г.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил указанные требования Банка.

При этом согласно подпункту 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.1998 г. №26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно руководствовался рыночной ценой заложенного имущества, указанной в отчете № 2541 от 25.12.2009 г., а доводы Банка о том, что суду первой инстанции необходимо было руководствоваться ликвидационной стоимостью заложенного имущества, отклоняются.

Также судебной коллегией отклоняются доводы Банка о необходимости взыскания с ОАО «Саратоввторцветмет» 60000 руб. судебных расходов по определению рыночной стоимости заложенного имущества.

В соответствии со ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Доказательства того, что судом первой инстанции назначалась судебная экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного имущества, в материалах дела отсутствуют.

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, расходы Банка по определению рыночной стоимости объектов недвижимости в сумме 60000 руб. не являются судебными и не подлежат возмещению по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Во встречном исковом заявлении ОАО «Саратоввторцветмет» указывает на то, что на земельном участке, право аренды которого является предметом залога по договору ипотеки № 900, расположены также объекты недвижимости, не являющиеся предметом залога по указанному договору, и принадлежащие ОАО «Саратоввторцветмет» на праве собственности.

В связи с указанными обстоятельствами ОАО «Саратоввторцветмет» считает п.п. 1.2 договора ипотеки № 900 от 22 апреля 2008 г. недействительным в части передачи в залог прав на земельный участок площадью 53213 кв.м. с кадастровым номером 64:50:02 18 03:0001.

Данные доводы ОАО «Саратоввторцветмет» не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Наличие на земельном участке объектов недвижимости, не являющихся предметом залога, не влечет недействительность договора ипотеки в части передачи в залог прав на земельный участок.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении данных требований ОАО «Саратоввторцветмет», так как правовых оснований для их удовлетворения не имелось.

Кроме того, отказывая в удовлетворении требований ОАО «Саратоввторцветмет» о признании недействительной запись №64-64-47/096/2008 от 25.04.2008г. о государственной регистрации обременений в виде ипотеки права аренды на земельный участок площадью 53213 кв.м. с кадастровым номером 64:50:02 18 03:0001 по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Промышленная,25; об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области аннулировать вышеуказанную запись, суд первой инстанции правомерно исходил из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.06.2001 г. №4156/00.

Основанием для государственной регистрации ограничения (обременения) в виде ипотеки послужил договор ипотеки №900 от 22.04.2008г. (дата регистрации 25.04.2008г., №64-64-47/096/2008-193).

В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закона о регистрации) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. По смыслу названной статьи Федерального закона, в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что заявленное требование об обязании аннулирования записи о регистрации обременения в виде ипотеки противоречит установленному Законом о регистрации, заявительному характеру государственной регистрации прав, является верным.

Согласно статье 16 Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится     на     основании     заявления     правообладателя,      сторон     договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально заверенную копию этого документа.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении всех требований ОАО «Саратоввторцветмет».

Таким образом, судебная коллегия считает принятое по делу решение законным и обоснованным и не находит оснований для его отмены.

Доводы апелляционных жалоб несостоятельны, не принимаются судом и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 24 февраля 2010 года по делу № А57-10669/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление  арбитражного суда апелляционной инстанции  вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.             

Председательствующий                                                                         Ф.И. Тимаев

Судьи                                                                                                       О.В. Грабко

В.Б. Шалкин