Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2010 по делу n А12-4499/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                              Дело N А12-4499/2009               5 мая 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 5 мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 мая 2010 года.

     Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего – судьи Т.Н. Телегиной,

судей А.Ю. Никитина, А.Ю. Самохваловой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.В. Николаевым

при участии в заседании: от истца – Тереховой-Липартелиани М.Ю., представителя, паспорт серии 18 06 № 893318, доверенность от 05.03.2008 № 03-01 (ксерокопии в деле), от ответчика – Костылева А.И., предпринимателя, паспорт серии 18 01 № 588254, Малаховой Е.И., представителя, паспорт серии 18 03 № 996826, доверенность от 30.11.2007 № Д-971 (ксерокопии в деле), третьи лица извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления от 01.04.2010 №№ 90617, 90618,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Березка», г. Михайловка Волгоградской области,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 1 февраля 2010 года по делу               № А12-4499/2009, принятое судьей Н.П. Зотовой,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Березка», г. Михайловка Волгоградской области,

к предпринимателю без образования юридического лица Костылеву Александру Ивановичу, г. Михайловка Волгоградской области,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, г. Волгоград, Администрация городского округа – город Михайловка Волгоградской области, г. Михайловка Волгоградской области,

о признании сделки по одностороннему расторжению договора аренды недействительной,

У С Т А Н О В И Л:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Березка» с иском к предпринимателю без образования юридического лица Костылеву Александру Ивановичу о признании недействительной сделки по одностороннему расторжению договора аренды нежилого помещения от 1 марта                     2005 года № 21-п/05.

     Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил признать недействительным одностороннее расторжение договора аренды от 1 марта 2005 года № 21-п/05 со сроком действия до 28 февраля 2015 года.

     Решением от 22 мая 2009 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу                № А12-4499/2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

     Постановлением от 29 июля 2009 года Двенадцатого арбитражного апелляционного суда решение от 22 мая 2009 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу                  № А12-4499/2009 оставлено без изменения.

     Постановлением от 28 октября 2009 года арбитражного суда кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Поволжского округа решение от 22 мая 2009 года и постановление от 29 июля 2009 года по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

     Суд кассационной инстанции отметил, что судом не принято во внимание условие пункта 4.3 договора, согласно которому изменение размера арендной платы возможно при принятии уполномоченным органом решения о таком изменении, доказательств принятия органами местного самоуправления решения об изменении величины размера арендной платы в период с 1 марта 2005 года по декабрь 2008 года суду не представлено. Судом не дана оценка представленным стороной доказательствам о нарушении условий пункта 3.1.4 договора, не установлено, была ли произведена перепланировка спорного помещения на момент приобретения его ответчиком и, каким образом это обстоятельство нарушило его права как стороны по договору аренды.

     Решением от 1 февраля 2010 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-4499/2009 с учетом указаний кассационной инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

     Не согласившись с принятым по настоящему делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Березка» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 1 февраля 2010 года отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

     Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: произвольное требование арендодателя об увеличении размера арендной платы ничтожно, капитальный ремонт и реконструкция фасада арендуемого помещения являются обязанностью арендатора в силу соглашения сторон, незначительное изменение площади в результате капитального ремонта не повлекло существенного ухудшения имущества, перепланировка арендуемого помещения не доказана, после окончания срока аренды нежилое помещение будет восстановлено в прежних размерах путем демонтажа гипсокартонной обшивки.  

     Предприниматель без образования юридического лица Костылев Александр Иванович представил отзыв на апелляционную жалобу, считает не подлежащим отмене обжалуемый судебный акт, т.к. доводы апелляционной жалобы не подтверждены материалами дела, юридически значимые обстоятельства установлены полно и исследованы всесторонне, нормы материального права применены правильно.

     Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области обратилось с ходатайством о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Ходатайство подлежит удовлетворению.

     Как видно из материалов дела, Администрация г. Михайловки Волгоградской области (арендодатель) заключила с обществом с ограниченной ответственностью «Березка» (арендатор) договор аренды нежилого помещения от 1 марта 2005 года № 21-п/05, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду встроенное нежилое помещение общей площадью 91,2 кв. м, расположенное по адресу:                                         г. Михайловка Волгоградской области, ул. Обороны, 55, сроком с 1 марта 2005 года по                   28 февраля 2015 года. Арендодатель подтвердил свое право собственности на сдаваемое в аренду нежилое помещением свидетельством о государственной регистрации права от                     6 января 2005 года серии 34 АВ № 186216. Права и обязанности арендодателя и арендатора определены в разделах II, III договора, платежи и расчеты – разделе IV договора, ответственность сторон – в разделе V, особые условия договора – в разделе VI заключенного договора. Во исполнение пункта 2.1.1 договора стороны оформили и подписали акт приема-передачи от 1 марта 2005 год, который являлся неотъемлемой частью договора аренды. Поскольку договор аренды нежилого помещения от 1 марта                             2005 года № 21-п/05 заключен на срок более одного года, то он был зарегистрирован в установленном законом порядке на основании норм статей 131, 164, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

     Пунктом 3.1.4 арендатор обязывался выполнить реконструкцию фасада арендуемого помещения, в соответствии с эскизами, выданными Комитетом архитектуры и градостроительства Администрации г. Михайловки, произвести благоустройство территории, прилегающей к арендуемому помещению; пунктом 3.1.5 – не производить переоборудования и перепланировку арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя.

     В момент действия договора аренды нежилого помещения от 1 марта 2005 года № 21-п/05 произошла смена собственника, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 25 января 2007 года серии 34 АА № 353537.  Новый собственник нежилого помещения (ответчик) и арендатор (истец) оформили дополнительное соглашение от 6 марта 2007 года об изменении договора аренды нежилого помещения от                 1 марта 2005 года № 21-п/05, которое было зарегистрировано 18 мая 2007 года, что не отрицается сторонами и подтверждено регистрационной записью (т. 1, л.д. 39).

     В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

     Пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

     Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

     В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований  - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

     В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

     Сторонами заключен договор аренды от 1 марта 2005 года № 21-п/05, который должен отвечать не только требованиям общих норм гражданского законодательства, а также требованиям параграфов 1, 4 главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации.

     По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

     Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

     Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Данные разъяснения обращают внимание судов на то, какими нормами материального права следует руководствоваться при квалификации арендных отношений нежилых помещений.

     В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

     Пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. 

     В разделе IV договора аренды нежилого помещения от 1 марта 2005 года № 21-п/05 определен размер арендной платы за встроенно-пристроенное нежилое помещение, занимаемое истцом,  4945 руб. 45 коп. в месяц (+ 18% НДС).

     На основании части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

     Пунктом 4.2 договора аренды от 1 марта 2005 года № 21-п/05 согласованы условия изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, сроков и порядка ее внесения: направление в адрес арендатора уведомления.

     В пункте 4.3 названного договора указаны случаи корректировки размера арендной платы: изменение величины арендной платы по решению органов местного самоуправления г. Михайловки.

     Изменения и дополнения настоящего договора, касающиеся размера арендной платы, порядка и сроков ее внесения, производятся арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору (пункт 6.5.1 договора аренды от 1 марта              2005 года № 21-п/05). 

     Согласно части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

     Нормы части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат указаний, в каких случаях и пределах возможно изменение арендной платы не чаще одного раза в год.

     Ответчик направлял истцу уведомления об увеличении размера арендной платы от                       5 июля 2007 года до 6092 руб. 54 коп. в месяц с 1 августа 2007 года с обоснованием новой цены, от 29 декабря 2007 года до 45600 руб. ежемесячно с 1 января 2008 года (из расчета 500 руб. за 1 кв. м), с 1 января 2008 года до 18520 руб. в месяц с обоснованием новой цены, годовая арендная плата составит 222245 руб. 79 коп.

     Письмом от 10 июля 2007 года № 03 истец отклонил предложение арендодателя об увеличении размера предложенной им арендной платы до 6092 руб. 54 коп. в месяц, сославшись на отсутствие решений органов местного самоуправления об изменении величины арендной платы. Арендодатель (ответчик) письмом от 27 сентября 2007 года заявил отказ от договора аренды с