Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2010 по делу n А12-4499/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

10 июля 2007 года, поскольку арендатор не принял увеличение размера арендной платы до 6092 руб. 54 коп. ежемесячно. Досудебное предупреждение от 27 сентября 2007 года было направлено истцу 23 октября 2007 года и получено последним 30 октября 2007 года. Письмом от 18 декабря 2007 года истец согласился с размером арендной платы 6092 руб. 54 коп. в месяц, но арендодатель данное согласие  арендатора отклонил письмом от 29 декабря 2007 года, предложив арендную плату в сумме 45600 руб., на данном размере арендной платы арендодатель не настаивал, т.к. в последующем предложил уменьшить ежемесячную арендную плату до 18520 руб.         48 коп.

     Уведомлением от 8 ноября 2007 года ответчик обязывал арендатора произвести реконструкцию фасада арендуемого помещения в соответствии с эскизами, согласованными с главным архитектором города Михайловка, капитальный ремонт помещения, выполнить электропроводку, сигнализацию в соответствии с требованиями Ростехнадзора,  противопожарной безопасности.

     Досудебным требованием от 16 мая 2008 года № 2 ответчик уведомил истца об одностороннем расторжении договора аренды от 1 марта 2005 года № 21-п/05 с 16 июня 2008 года в связи с невнесением арендных платежей с 1 января 2008 года в сумме                   45600 руб. ежемесячно. Письмом от 7 июня 2008 года № 019 истец отклонил предупреждение ответчика о расторжении договора аренды по основаниям незаконной перепланировки и несогласованного увеличения размера арендной платы. Письмом от                25 июня 2008 года ответчик продлил истцу срок устранения незаконной перепланировки. 

     Уведомлением от 26 июня 2008 года арендодатель предложил с 5 июля 2008 года уплачивать за аренду спорного нежилого помещения ежемесячно 18520 руб. 48 коп.

     Арендодатель направил арендатору решение от 19 декабря 2008 года (уведомление от 26 декабря 2008 года, т. 2 л.д. 28)  о расторжении в одностороннем порядке договора аренды от 1 марта 2005 года № 21-п/05 в связи с задолженностью по арендной плате в сумме 109253 руб. 19 коп.

     Письмом от 26 января 2009 года (уведомление от 29 января 2009 года                              № 40334806270090) ответчик уведомил в очередной раз арендатора о расторжении договора аренды от 1 марта 2005 года № 21-п/05 в одностороннем порядке  в связи с несогласием изменения размера арендной платы и произведенной перепланировкой.

     Вместе с тем, истец неверно полагает, что пункты 4.2 и 4.3 договора аренды от 1 марта 2005 года № 21-п/05 могут применяться только во взаимосвязи.           

     Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

     Пунктом 6.2 договора аренды нежилого помещения от 1 марта 2005 года № 21-п/05 стороны согласовали, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае выражения арендатором в письменной форме несогласия с изменением арендной платы, сроков и порядка ее внесения, невыполнения иных условий договора.

     Арендодатель первоначально предложил изменить размер арендной платы с 1 августа 2007 года, арендатор необоснованно отклонил данное предложение, на последующие предложения об изменении арендной платы истец не дал согласия, чем нарушено право арендодателя на ежегодное изменение размера арендной платы в силу закона.      

     Пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

     В силу положений пунктов 1, 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не доказал отсутствие своей вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды нежилого помещения от 1 марта 2005 года № 21-п/05, не представил доказательства, что после получения писем-предупреждений арендодателя об изменении  размера арендной платы предпринял все необходимые меры по урегулированию разногласий о размере арендной платы в установленном законом порядке. Довод истца о необоснованном увеличении размера арендной платы в связи с тем, что органы местного самоуправления не корректировали величины арендной платы в спорный период времени, не может быть принят во внимание, т.к. по условиям пункта 4.2 договора принятие таких решений не требовалось.  

     Таким образом, арендодатель трижды направлял арендатору уведомления об изменении размера арендной платы, ни одно из них не было принято, что позволило ответчику заявить односторонний отказ от договора аренды и зарегистрировать отсутствие обременения в установленном законом порядке.

     Ответчик имел право на изменение условий заключенного договора аренды в части размера арендной платы в силу положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. не являлся первоначальным арендодателем и не мог предвидеть изменения обстоятельств настолько, что договор не был бы им заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

     Довод истца о том, что он дал согласие на увеличение размера арендной платы до               6092 руб. 54 коп. не может быть принят во внимание, поскольку арендатор не исполнил в этом случае свои обязательства, предусмотренные пунктом 3.1.8 договора аренды от                      1 марта 2005 года № 21-п/05, не произвел регистрацию изменения арендной платы. 

     Истец получил спорное нежилое помещение по акту приема-передачи от 1 марта                 2005 года площадью 91, 2 кв. м. В дальнейшем площадь нежилого помещения изменилась (уменьшилась до 87,8 кв. м), что отражено в техническом паспорте по состоянию на                   31 марта 2008 года (т. 1, л.д. 70), акте обследования встроенного нежилого помещения от 23 апреля 2008 года, расположенного по адресу: ул. Обороны, 55, г. Михайловка Волгоградской области. В заключении обследования отмечено, что в помещении произведена самовольная реконструкция, затрагивающая конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, несущие конструкции здания находятся в удовлетворительном состоянии, дефектов и неисправностей не выявлено.  

     Арендодатель приобрел спорное нежилое помещение по договору купли-продажи недвижимого имущества на аукционе от 28 декабря 2006 года, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 25 января 2007 года, о чем учинена соответствующая регистрационная запись за номером 34-34-06/006/2007-300. В дополнительном соглашении от 6 марта 2007 года стороны подтвердили площадь передаваемого в аренду помещения 91, 2 кв. м, следовательно, перепланировка была произведена арендатором позднее в нарушение условий пункта 3.1.5 договора. Кроме того, в акте приема-передачи недвижимого имущества от 10 января 2007 года к договору купли-продажи от 28 декабря 2006 года указано, что покупатель (ответчик) приобрел нежилое помещение общей площадью 91, 2 кв. м, состоящее из торгового зала, тамбура, туалетной комнаты, туалета, моечной, бытовки. Из технического паспорта по состоянию на 31 марта 2008 года, акта обследования от 23 апреля 2008 года видно, что отсутствует (снесена) перегородка между туалетной комнатой и туалетом, в результате самовольно разобранного заполнения витрины и замены на стеклопластиковые витражи затронуты несущие конструкции здания (ослабление надежности и безопасности), общая площадь уменьшилась на 3,4 кв. м, отделка фасада выполнена без согласования с главным архитектором города.

     Суд первой инстанции дал правомерную оценку обстоятельствам изменения арендуемых площадей в результате реконструкции нежилого помещения и как данные изменения могут повлиять на права собственности арендодателя.

     Учитывая вышеизложенное, совокупность двух оснований: несогласие с изменением размера арендной платы и перепланировки арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя, предоставили арендодателю право досрочного расторжения договора аренды от 1 марта 2005 года № 21-п/05  в одностороннем порядке.

     В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции оценил доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

     Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта.

    При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

     Руководствуясь статьями  268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 1 февраля 2010 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу                             № А12-4499/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Березка» без удовлетворения.

     Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

     Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

     Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273-277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий по делу,

судья Двенадцатого арбитражного

апелляционного суда -                                                                                    Т.Н. Телегина

Судьи Двенадцатого арбитражного

апелляционного суда -                                                                                    А.Ю. Никитина

                                                                                                                           А.Ю. Самохвалова