Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2010 по делу n А06-4360/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Довод регистрирующего органа в той части, что исполненный договор не может быть расторгнут, не соответствует нормам гражданского законодательства и позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума ВАС РФ № 8 от 25 февраля 2008г., пунктом 15 которого даны следующие разъяснения: при разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Кроме того, в соответствии со статьей 408 ГК РФ, только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Как следует из пункта 1.3 договора купли-продажи от 22.05.2008г., сторонами при его заключении была  предусмотрена обязанность продавца (ООО «Большие Исады») передать покупателю (ООО «ФинансМ») имущество, свободное от претензий, взысканий и требований со стороны третьих лиц или каких-либо обременений, а также явных и скрытых дефектов. Однако, в нарушение указанного пункта договора, продавец передал имущество, обремененное арендными отношениями с третьими лицами, что подтверждается договором аренды № 1 от 20 февраля 2006 года, о чем покупатель не был предупрежден продавцом, что говорит о ненадлежащем исполнении обязательства. В подтверждение арендных отношений ООО «Рынок Большие Исады» в материалы дела представлен договор аренды № 1 от 20.02.2006г., согласно которому указанное общество по акту приема-передачи передало имущество ООО «Константа». Дополнительным соглашением от 27.01.2007г. действие договора продлено до 30.12.2008г. Также представлены платежные поручения, подтверждающие оплату ООО «Константа» арендной платы.

Таким образом, материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение договора купли-продажи, из которых следует, что на момент заключения ООО «ФинансМ» и ООО «Рынок Большие Исады» договора купли-продажи, имущество, подлежащее передаче в собственность ООО «ФинансМ» было обременено арендой третьего лица. 

Поскольку продавец не исполнил своей обязанности по договору купли-продажи по передаче недвижимого имущества свободным от обременения, тем самым, лишив покупателя возможности использовать недвижимое имущество и земельный участок по своему собственному усмотрению, стороны заключили 14 июля 2008 года соглашение о расторжении договора № 04 от 22.05.2008 г.

Согласно пункту 5.2 договора купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от 22 мая 2008 года стороны договорились, что в соответствии с пунктом 2 статьи 223 и пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, являющееся предметом настоящего договора, возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Астраханской области. Пунктом 6.4 договора стороны договорились, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение возможно только при письменном соглашении сторон.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что, поскольку стороны пришли к соглашению о расторжении договора, то, соответственно, судебный порядок признания сделки недействительной не требуется. Таким образом, регистрирующий орган не вправе был отказывать в государственной регистрации по мотиву отсутствия судебного решения о расторжении договора.

Отказ в регистрации перехода права собственности по указанному основанию является незаконным, так как обоюдная воля сторон договора купли- продажи недвижимого имущества была зафиксирована в соглашении о расторжении договора.

На основании изложенного доводы, изложенные в апелляционной жалобе управления, не могут служить основанием для отмены принятого судебного акта в обжалуемой части.

Также не могут служить основанием к отмене решения суда первой инстанции доводы ООО «ФинансМ» и ООО «Рынок Большие Исады» о том, что на регистрацию была представлена доверенность, подтверждающая полномочия лица на представление интересов общества в управлении по вопросам отчуждения объекта недвижимости, в связи с чем отказ в государственной регистрации права собственности по тем основаниям, что такая доверенность представлена не была, является незаконным.

Основания для отказа в государственной регистрации прав предусмотрены в статье 20 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно статье 16 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Из содержания представленной на регистрацию нотариально заверенной копии доверенности (номер регистрации в реестре 3-10058) от 15 апреля 2008г. на имя Фирова А.И., не следует, что Фирову А.И. были предоставлены полномочия на обращение в регистрационную службу с заявлением о регистрации перехода права собственности с ООО «ФинансМ» на ООО «Рынок Большие Исады».

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 данного Федерального закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. 

Таким образом, судом первой инстанции правомерно сделан вывод об отсутствии оснований для признания недействительными отказов в регистрации по основаниям отсутствия у представителя ООО «ФинансМ» полномочий на подписание и подачу заявлений в УФРС по Астраханской области о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от ООО «ФинансМ» к ООО «Рынок Большие Исады».  

Вместе с тем суд апелляционной инстанции считает необоснованными выводы суда первой инстанции о законности отказов управления в государственной регистрации перехода права собственности по основанию подписания дополнительного соглашения о расторжении договора купли-продажи неуполномоченным лицом.

Суд, ссылаясь на копию доверенности № 3-10058 от 15.04.2008г., сделал вывод о том, что указанная доверенность дает право Фирову А.И. на осуществление действий, связанных с приобретением имущества в собственность ООО «ФинансМ», тогда как подписанное им соглашение о расторжение договора купли-продажи свидетельствует о совершении сделки, связанной с переходом права собственности на имущество от общества к иному лицу.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции не учтены положения  статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Представленный на регистрацию акт приема-передачи недвижимого имущества № 4 от 14.07.2008 (т.1 л.д. 73) и доказательства возврата ООО «Рынок Большие Исады» ООО «ФинансМ» платежным поручением № 389 от 10.12.2008г. денежных средств в размере 6867000руб., уплаченных им по договору купли-продажи, свидетельствуют об одобрении сделки (т.1 л.д. 79). Денежные средства, перечисленные по платежному поручению № 389 от 10 декабря 2009г., приняты ООО «ФинансМ», доказательства возврата их плательщику отсутствуют. При рассмотрении спора продавец и покупатель подтвердили расторжение договора купли-продажи, возврат имущества и денежных средств и отсутствие каких-либо претензий друг к другу в связи с расторжением договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось законных оснований для выводов о законности решений Управления федеральной регистрационной службы по Астраханской области от 10.04.2009 года об отказе в государственной регистрации права собственности № 01/185/2008-136, № 01/165/2008-622 по основаниям подписания дополнительного соглашения от 14.07.2008г. к договору купли-продажи имущества неуполномоченным лицом ООО «ФинансМ» и отказа в удовлетворении требований общества в данной части.

На основании изложенного решение суда первой инстанции от 21.10.2009г. (с учетом дополнительного решения от 30.03.2010г.) подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований ООО «ФинансМ» о признании незаконными решений Управления федеральной регистрационной службы по Астраханской области от 10.04.2009 года об отказе в государственной регистрации права собственности: № 01/185/2008-136, № 01/165/2008-622 по основаниям подписания дополнительного соглашения от 14.07.2008г. о расторжении договора купли-продажи имущества неуполномоченным лицом ООО «ФинансМ».

Однако указанные неправомерные выводы суда первой инстанции не привели в принятию неправильного решения в части отказа в удовлетворении требований общества об обязании регистрирующего органа осуществить регистрацию перехода права собственности, поскольку, заявителем не были устранены другие замечания государственного регистратора, а именно, представление выписки из единого государственного реестра юридических лиц, содержащей сведения о последних изменениях в учредительные документы, доверенности на право подписи заявления и обращение в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «ФинансМ» к иному лицу.

На основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона  № 122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.

К документам,  подтверждающим правовой статус заявителя - юридического лица, относятся выписки из Единого Государственного реестра юридических лиц.

Согласно пункту 22 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 01.07.2002г. № 184 (в редакции Приказа Минюста РФ от 19.01.2005 № 4) если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии учредительных документов, то возможно представление выписки из единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица.

Поскольку заявителем в качестве одного из документов - оснований государственной регистрации перехода права предоставлено решение участника Общества, то для подтверждения полномочий участника Общества на день принятия указанного решения заявитель должен был предоставить Выписку из ЕГРЮЛ.

Такая выписка в числе документов, представленных на регистрацию, отсутствует. Непредставление данного документа в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» влечет отказ в государственной регистрации права.

Поскольку заявителем не были устранены все замечания регистрирующего органа, то у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований ООО «ФинансМ» в части обязания управления совершить регистрационные действия по регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество.

На основании изложенного доводы ООО «Рынок Большие Исады» и ООО «ФинансМ», заявленные названными обществами в качестве оснований для отмены решения суда первой инстанции, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта. Решение суда об отказе в удовлетворении требований ООО «ФинансМ» в указанной части отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Астраханской области от «21» октября 2009 года по делу № А06-4360/2009 отменить в части отказа в удовлетворении требований ООО «ФинансМ» о признании незаконными решений Управления федеральной регистрационной службы по Астраханской области от 10.04.2009 года об отказе в государственной регистрации права собственности: № 01/185/2008-136, № 01/165/2008-622 по основаниям подписания дополнительного соглашения от 14.07.2008г. о расторжении договора купли-продажи имущества № 04 от 22.05.2008г. неуполномоченным лицом ООО «ФинансМ».

Признать незаконными решения Управления федеральной регистрационной службы по Астраханской области от 10.04.2009г. № 01/185/2008-136, № 01/165/2008-622 об отказе в государственной регистрации права на объекты недвижимости в части оснований подписания дополнительного соглашения от 14.07.2008г. о расторжении договора купли-продажи имущества № 04 от 22.05.2008г. неуполномоченным лицом ООО «ФинансМ».

В остальной части решение суда от 21.10.2009г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и  может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 АПК РФ, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Астраханской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления.

Председательствующий