Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2010 по делу n А57-16176/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                    Дело № А57-16176/2009

«20» мая 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена «20» мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен «20» мая 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,

судей: Александровой Л.Б., Жевак И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,

при участии в заседании:

от ФГУ «Объединение «Росинформресурс» Минпромэнерго России -  Умнова С.В. действующая по доверенности № 13 от 11.01.2010;

от ООО «Волгаторг» – Латышев Д.В. действующий по доверенности б/н от 11.01.2010, Рогачева Ю.А., действующая по доверенности б/н от 01.03.2010 и Москвитин И.В., по доверенности б/н от 04.01.2010,  

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Волгаторг» (г. Саратов)

на решение арбитражного суда Саратовской области от «11» декабря 2009 года по делу № А57-16176/2009, принятое судьей Безруковым П.М.,

по иску ФГУ «Объединение «Росинформресурс» Минпромэнерго России (г. Москва)

к обществу с ограниченной ответственностью «Волгаторг» (г. Саратов)

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью «Астра»,

индивидуальный предприниматель  Манасян Б.А.,

об обязании возвратить помещения

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Саратовской области обратилось Федеральное государственное учреждение «Российское объединение информационных ресурсов научно-технического развития» Минпромэнерго России (далее истец, ФГУ «Объединение «Росинформресурс») с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Волгаторг» (далее ответчик, ООО «Волгаторг») о выселении из занимаемого помещения площадью 376 кв.м. литер А, находящегося на первом этаже и в подвальной части здания по адресу: г. Саратов, ул.Б.Садовая, 166/187.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 11.12.2009г. заявленные требования удовлетворены.

Общество с ограниченной ответственностью «Волгаторг», не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе и дополнениям в ней.

ФГУ «Объединение «Росинформресурс» считает решение суда первой инстанции законным, обоснованным, а доводы ответчика не подлежащими оценке в рамках рассматриваемого спора, так как о них не было заявлено в суде первой инстанции  

В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассматривает апелляционную жалобу без участия представителей индивидуального предпринимателя Манасян Б.А., ООО «Астра», привлеченных  к участию в деле в качестве третьих лиц,  надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании, открытом 13.05.2010г. объявлялся перерыв до 09 часов 10 минут 18.05.2010 года, затем до 16 часов 00 минут 20.05.2010 года.

            Исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения представителей, участвующих в судебном заседании, проверив доводы апелляционной жалобы, суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.07.2008 года между ФГУ «Объединение «Росинформресурс» (арендодатель) и ООО «Волгаторг» (арендатор) был заключен договор № 2 аренды нежилого помещения общей площадью 376 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул.Б.Садовая, дом №166/187.

Согласно пункту 2.1 срок действия договора установлен с 1 января 2008 года по 28 декабря 2008 года.

До окончания срока действия названного договора истец в письмах от 20.10.2008г. №64-270/04, от 27.11.2008г. № 64-296/04; от 23.12.2008г. №64-325/04 и от 26.12.2008г. №64-328/04 уведомил ответчика об истечении 28 декабря 2008 года срока действия договора аренды №2. Письмом от 12.01.2009г. №64-006/04 истец потребовал от ответчика освободить занимаемое помещение.

Поскольку, по истечении срока действия договора аренды ООО «Волгаторг» не освободило занимаемое помещение,   ФГУ «Объединение «Росинформресурс» обратилось в суд с иском о выселении общества из занимаемого помещения.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о прекращении между сторонами арендных отношений по договору аренды № 2 от 01.07.2008г. и об отсутствии у ответчика законных оснований для нахождения в спорном помещении.

Апелляционная инстанция считает выводы суда первой инстанции противоречащими обстоятельствам дела по следующим основаниям.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции было установлено, что 05 января 2004 года между     ООО  «Волгаторг»  и  ФГУ «Объединение «Росинформресурс»  Минпромэнерго   России был заключен договор № 2 аренды нежилого помещения общей площадью 376 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул.Б.Садовая, дом №166/187, сроком действия три года с 19 января 2004 года по 19 января 2007 года - пункт 4.1 договора (т.2 л.д. 117-125).

Указанный договор зарегистрирован УФРС по Саратовской области 12 октября 2004 года.

Не расторгая названый договор, стороны до истечения срока его действия 01 декабря 2006 года заключили новый договор аренды (т.2 л.д.108-115) спорного помещения сроком 11 месяцев, с 01.12.2006 года до 01.11.2007г. (пункт 4.1) и 01.07.2008 года был заключен договор аренды сроком действия с 1 января 2008 года по 28 декабря 2008 года (т.1 л.д. 15-24).

Договоры аренды нежилого помещения от 01.12.2006 года и от 01.07.2008 года были заключены на срок менее года и не подлежали государственной регистрации.

Ответчик считает, что у него имеются законные основания для нахождения в спорном помещении на основании не расторгнутого и продленного на неопределенный срок договора аренды от 05.01.2004г., в связи с чем требования истца о его выселении удовлетворению не подлежат.

Истец в обоснование своей позиции по делу считает, что заключением договора аренды от 01.12.2006г., а впоследствии договора от  01.07.2008 года, договор от 05.01.2004 года был расторгнут, соответственно, он не может считаться продленным на неопределенный срок и действующим по настоящее время.

Апелляционная инстанция признает доводы ООО «Волгаторг» подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами и основанными на нормах действующего законодательства и не принимает доводы ФГУ «Объединение «Росинформресурс»  по следующим основаниям.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пунктов 1, 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Договор аренды № 2 от 05.01.2004г., заключенный на срок более года, зарегистрирован в соответствии с требованиями статьи 609 ГК РФ, соответственно   по правилам пункта 1 статьи 452 ГК РФ подлежали обязательной государственной регистрации, вносимые в него соглашения об изменении или расторжении.

Как следует из материалов дела, при заключении нового договора от 01 декабря 2006 года между сторонами не имелось соглашения о досрочном расторжении договора         № 2 от 05.01.2004г. 

Договоры аренды от 01.12.2006 года и от 01.07.2008 года не могут служить доказательством досрочного расторжения договора от 05.01.2004г., поскольку, в них не содержится ссылок на расторжение договора от 05.01.2004г., кроме того, они не зарегистрированы в соответствии с требованиями пунктов 1,2 ст. 452 ГК РФ.

Исходя из положений статей 452, 609, 651 ГК РФ, согласно которым договор аренды соответствующего имущества считается заключенным с момента государственной регистрации, а все последующие изменения и соглашение о расторжении договора также подлежат государственной регистрации, при отсутствии государственной регистрации договоров от 01.12.2006г. и от 01.07.2008г. указанные договоры нельзя признать ни изменениями условий договора от 05.01.2004г., ни соглашениями о его расторжении.

Более того, указанные договоры являются ничтожными в силу нижеследующего.

Собственником нежилого помещения по адресу: г. Саратов, ул. Б.Садовая, 166/187 является Российская Федерация, в лице уполномоченного органа, а именно «Росимущество» по г. Москве.

ФГУ  «Объединение  «Росинформресурс»  Минпромэнерго  России спорные нежилые помещения принадлежат на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права  64 АВ  № 283555, выпиской из реестра федерального имущества.

Согласно ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации казенное предприятие, учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются  и  распоряжаются  этим  имуществом  в  пределах,  установленных законом, в  соответствии с целями своей деятельности,  заданиями  собственника этого имущества и назначением этого имущества.

По правилам ч. 1 ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации частное или бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Исключение из этого правила составляют те случаи, когда имелось согласие собственника имущества.

Как следует из материалов дела договоры аренды от 01.12.2006г. и от 01.07.2008г.  заключены ФГУ «Объединение «Росинформресурс» Минпромэнерго России без согласия собственника - ТУ «Росимущество по г. Москве, что в соответствии со ст. 168 ГК РФ свидетельствует об их ничтожности.

По истечении срока действия договора от 05.01.2004г. - 19 января 2007 года арендодателем каких-либо уведомлений о расторжении договора аренды № 2 от 5 января 2004г. в адрес ООО «Волгаторг» не направлялось, имущество у арендатора не истребовалось.

Принимая во внимание, что договор аренды № 2 от 5 января 2004г. не был расторгнут в надлежащем порядке, имущество не было возвращено арендодателю по акту приема-передачи помещения, договор аренды № 2 от 5 января 2004г. в соответствии нормами статей 610, 621 ГК РФ является продленным на неопределенный срок.

Кроме того, подтверждением арендных отношений на основании договора аренды 05.01.2004г. является регистрация обременения права оперативного управления в УФРС по Саратовской области.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно   выписке   из   единого   государственного   реестра   прав   на   недвижимое имущество и сделок с ним от 20 января 2009 г. № 17/016/2009-135 в отношении нежилого помещения по адресу: г. Саратов, ул. Б. Садовая, д. 166/187 зарегистрировано обременение в виде права аренды со стороны ООО «Волгаторг». До настоящего времени данное обременение не снято (т.2 л.д. 36).

Сообщением Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области от 10.09.2009г. № 11/254/2009-121 ФГУ «Объединение «Росинформресурс» отказано в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды на спорный объект недвижимости в связи с отсутствием доказательств прекращения арендных отношений по договору  № 2 от 05.01.2004г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Таким образом, в настоящее время договор аренды № 2 от 5 января 2004 г. продлен неопределенный срок, арендодателем не заявлялось об отказе от договора от 05.01.2004г., как того требует ст. 610 ГК РФ  в связи с чем основания для выселения арендатора из занимаемого им помещения отсутствуют.

   На основании изложенного решение суда первой инстанции о выселении ООО «Волгаторг» из занимаемого нежилого помещения площадью 376 кв.м. литер А, находящегося на первом этаже и в подвальной части здания по адресу: г. Саратов, ул.Б.Садовая, 166/187 подлежит отмене, требования ФГУ «Объединение «Росинформресурс» удовлетворению не подлежат.

   При обращении в апелляционный суд с жалобой ответчиком была оплачена государственная пошлина в размере 1000руб. Учитывая, что апелляционная жалоба общества удовлетворена, с ФГУ «Объединение «Росинформресурс» в пользу ООО