Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2010 по делу n А57-21568/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                               Дело № А57-21568/2007

25 мая 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая  2010 года.

Полный текст постановления изготовлен  25 мая   2010 года.

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Самохваловой А.Ю.,

судей Волковой Т.В., Никитина А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Самохваловой А.Ю.,

при участии в заседании представителя  общества с ограниченной ответственностью «Славяне-3» Ремневой О.О., действующей на основании доверенности от 26.03.2010 и Романова И.Е., действующего на основании доверенности от 26.03.2010,

представителя закрытого акционерного общества «Саратовский авиационный завод» Подкопаева А.А., действующего по доверенности от 07.09.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Славяне-3» (г. Саратов)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 марта 2010 года по делу № А57-21568/2007 (судья Кобозев Г.В.)

по  иску общества с ограниченной ответственностью «Славяне-3» (г.Саратов)

к закрытому акционерному обществу «Саратовский авиационный завод» (г.Саратов)

о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО «Славяне-3» с исковыми требованиями к ЗАО «Саратовский авиационный завод» об исполнении обязательств по предварительному договору купли-продажи от 18.08.2004г. и дополнительному соглашению к нему от 01.12.2004г.

        До принятия судом решения по делу истец уточнил заявленные требования и просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 346,8 кв.м., расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Саратов, пр. Энтузиастов, д.3, литер А, на условиях, предусмотренных предварительным договором от 18.08.2004 г. и дополнительным соглашением к нему от 29.11.2004 г. и проектом договора купли-продажи.

            Решением Арбитражного суда Саратовской области от 02.03.2010 г. в удовлетворении исковых требований было отказано.

            Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Славяне-3» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда Саратовской области от 02.03.2010 г. по делу №А57-21568/2007 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

            Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на иск. Полагает, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились в силу п.6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

           Выслушав доводы истца и ответчика, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соблюдение арбитражным судом норм процессуального и материального права, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

            Как следует из материалов дела, 18.08.2004 г. между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью ориентировочно 345 кв.м., расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, проспект Энтузиастов, 3 (пункт 1.1 договора) по цене 350000 рублей (пункт 2.1.1 договора) с передачей недвижимого имущества по акту приемки-сдачи в течение 10 дней с момента заключения основного договора (пункт 2.1.2 договора).

            Пунктом 1.1 договора было установлено, что точная техническая характеристика, состав и площадь объекта будут определены в основном договоре купли-продажи на основании документов, представленных БТИ г. Саратова.

            Продавец обязался оформить в БТИ г. Саратова техническую документацию на объект в течение 40 дней с момента полной оплаты объекта покупателем. Этот срок установлен ориентировочно (в случае необходимости может быть продлен) и непосредственно зависит от срока проведения БТИ г. Саратова инвентаризационных работ объекта (пункт 1.2 договора).

            В соответствии с пунктами 1.3 и 2.1.1 предварительного договора истец произвел полную оплату договорной стоимости объекта платежным поручением от 19.08.2004 г. №125.

            29.11.2004 стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору, которым продлили срок действия договора до 31.12.2006 г.

            Дополнительным соглашением от 01.12.04 г. стороны внесли уточнение в пункт 1.1 предварительного договора, изложив его в следующей редакции: Продавец обязуется оформить в БТИ г. Саратова, органах по архитектуре и градостроительству, учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним техническую и иную документацию, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, после чего стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта. Точная техническая характеристика, состав и площадь объекта будут определены в основном договоре купли-продажи на основании документов, предоставленных БТИ и учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество, после проведения работ по преобразованию недвижимого имущества.

            Пунктом 2 указанного дополнительного соглашения предусмотрена обязанность ответчика оформить в БТИ г. Саратова, органах по архитектуре и градостроительству, учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним техническую и иную документацию, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на объект – до 1 декабря 2006 года.

            В соответствии с пунктом 3 названного дополнительного соглашения к предварительному договору стороны обязались заключить основной договор купли-продажи объекта в течение 7 дней с момента оформления технической и иной документации, необходимой для государственной регистрации перехода права собственности на объект.

Также стороны в пункте 4 дополнительного соглашения определили, что договор вступает в силу с момента подписания и действует по 31.12.2006 г.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

            Осуществляя толкование всех условий предварительного договора в совокупности (в редакции дополнительных соглашений), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

            Поскольку основным обязательством ответчика, предшествующим заключению основного договора, являлось оформление прав на продаваемое помещение, а также оформление необходимой технической и иной документации для государственной регистрации перехода права собственности, судебная коллегия считает, что действие предварительного договора не прекратилось 31.12.2006г.

            Из материалов дела следует, что ответчик в установленный договором срок (в редакции дополнительного соглашения к нему от 01.12.04 г.) не зарегистрировал свое право собственности на спорное нежилое помещение, задержал подготовку технической документации. Так, технический паспорт на нежилое помещение площадью 346,8 кв.м был по заказу ответчика изготовлен ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» только 25.12.2006 г., что подтверждается записью в строке «документы-основания свидетельства о государственной регистрации права от 25.01.2007 г. Таким образом, точная площадь и технические характеристики объекта были определены ответчиком только 25.12.2006 года.

            В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик после изготовления технической документации, уточнившей площадь объекта, уведомлял истца об этом. 

Право собственности ответчика на нежилое помещение литер А площадью 346,8 кв.м., расположенное на 1 надземном этаже дома №3 по проспекту Энтузиастов города Саратова было зарегистрировано только 25 января 2007 года, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права №550607 от 25.01.2007 г.

Абзацем 3 пункта 2 статьи 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

            Поэтому отсутствие у ответчика до 25.01.2007 г. зарегистрированного права собственности на нежилое помещение площадью 346,8 кв.м. в силу статей 2, 4, 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являлось препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на помещение к истцу.

Таким образом, основной договор по обстоятельствам, зависящим исключительно от самого ответчика, не мог быть заключен и исполнен до 25 января 2007 года. Вывод суда первой инстанции о том, что основной договор должен был быть заключен сторонами в срок до 01.01.2007 г., является ошибочным и противоречит обстоятельствам дела.

Истец не мог влиять на осуществление первичной государственной регистрации права ответчика на нежилое помещение, которое должно было являться предметом основного договора купли-продажи. Оформление документов и выполнение действий, необходимых для государственной регистрации права собственности ответчика на нежилое помещение, являлось обязанностью ЗАО «Саратовский авиационный завод».

             Установленный пунктом 3 дополнительного соглашения от 01.12.2004 г. семидневный срок для заключения основного договора следует исчислять с 26.01.2007 г. – дня, следующего за днем государственной регистрации права собственности ответчика на нежилое помещение, поскольку именно с данной даты (при наличии основного договора купли-продажи) стало возможным проведение государственной регистрации перехода права собственности на помещения от ответчика к истцу (абзац 3 пункта 2 статьи 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

            Письмом №7 от 22.10.2004 г. истец предлагал ответчику заключить основной договор купли-продажи помещения.

            На данное предложение ответчик письмом от 16.11.2004 г. сообщил истцу о том, что для заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения необходимо провести работы по преобразованию недвижимого имущества – выделить из нежилых помещений общей площадью 456,6 кв.м., расположенных на 1 этаже пятиэтажного жилого дома №3 по проспекту Энтузиастов г. Саратова, нежилое помещение площадью ориентировочно 345 кв.м., оформить в БТИ техническую документацию, зарегистрировать в учреждении юстиции право собственности на данное помещение. В связи с необходимостью проведения вышеуказанных работ ответчик просил истца продлить сроки, предусмотренные пунктами 1.2 и 3.4 предварительного договора и заключить дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи.

Такое дополнительное соглашение к предварительному договору было заключено сторонами 01.12.04 г., оно предусматривало обязанность ответчика оформить в БТИ г. Саратова, органах по архитектуре и градостроительству, учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним техническую и иную документацию, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на объект в срок до 1 декабря 2006 года.

            Письмом №5 от 25.09.2006 г. ООО «Славяне-3» просило ответчика ускорить процесс регистрации права собственности на спорное помещение и предлагало заключить основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи.

            На данное предложение ответчик письмом от 03.10.2006 г. сообщил о наложении службой судебных приставов-исполнителей 11.05.2005 г. ареста на нежилые помещения, расположенные на 1 этаже дома №3 по проспекту Энтузиастов г. Саратова, а также о том, что ответчиком ведется работа по решению вопроса о снятии ареста с недвижимого имущества. Также ответчик в данном письме сообщил, что основной договор купли-продажи помещения ориентировочной площадью 345 кв.м. будет заключен между ЗАО «Саратовский авиационный завод» и ООО «Славяне-3» после снятия ареста и регистрации права собственности продавца на указанное нежилое помещение.

            Письмом от 14.12.2006 г. №17 истец повторно просил ответчика заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, предусмотренных предварительным договором.

            На данное письмо ответчик письмом от 18.12.2006 г. сообщил о том, что арест на помещения, наложенный службой судебных приставов 11.05.2005 г., не снят, продавец не закончил работы по преобразованию помещения, не зарегистрировал свое право собственности на нежилое помещение площадью ориентировочно 345 кв.м., являющееся предметом предварительного договора купли-продажи, обращения ответчика в службу судебных приставов с просьбой о снятии ареста с помещения остались безрезультатными. Принимая во внимание перечисленные обстоятельства, ответчик сообщил, что заключит с истцом основной договор купли-продажи после снятия ареста и регистрации права собственности ЗАО «Саратовский авиационный завод» на нежилое помещение.

            В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, исходя из буквального содержания данной нормы, если хотя бы одна из сторон до окончания срока, в который должен быть заключен основной договор, направит другой стороне предложение