Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2010 по делу n А12-1598/2010. Оставить определение без изменения, жалобу без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

========================================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                         Дело № А12-1598/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  26 мая 2010 года

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей  Камериловой В.А., Тимаева Ф.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Успановой Д.Г.,

без участия  в заседании представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда

на определение Арбитражного суда Волгоградской области о назначении по делу экспертизы, и приостановлении производства по делу от 7 апреля 2010 года по делу № А12-1598/2010, судья  Копылов В.А.

по иску Индивидуального предпринимателя Котковец Валентины Алексеевны

к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда

третьи лица:

Администрация Волгограда,

Департамент финансов администрации Волгограда,

общество с ограниченной ответственностью «Омега Плюс»,

общество с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг»

об обязании передать имущество,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Котковец Валентина Алексеевна обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда об обязании последнего передать Предпринимателю, как покупателю по договору купли-продажи муниципального имущества №312в от 08.12.2009г., встроенное нежилое помещение общей площадью 67,8 кв.м. (подвал), расположенное по адресу: г.Волгоград, Советский район, пр-т Университетский, д.95, по стоимости, указанной в отчете ООО «Омега Плюс» об оценке рыночной стоимости №57/п-09 от 31.07.2009г., и составляющей 750 000 руб. с учетом НДС.

Предприниматель уточнил исковые требование и просил урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества в виде встроенного нежилого помещения общей площадью 67,8 кв.м. (подвал), расположенного по адресу: г.Волгоград, Советский район, пр-т Университетский, д.95, изложив п.1.3 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 750 000 (семьсот пятьдесят тысяч) руб. с учетом НДС». Уточненные требования приняты судом  первой инстанции к рассмотрению.

Истец обратился в суд первой инстанции с ходатайством о проведении экспертизы отчета №Н-97/2009 от 10.11.2009 г. об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 67,8 кв.м. (подвал), расположенного по адресу: г.Волгоград, Советский район, пр-т Университетский, д.95, выполненного ООО «Росконсалтинг» на предмет его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности и определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.

Определением суда первой инстанции от 7 апреля 2010 года назначена экспертиза и на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет №Н-97/2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 67,8 кв.м. (подвал), расположенного по адресу: г.Волгоград, Советский район, пр-т Университетский, д.95, выполненный ООО «Росконсалтинг», Федеральному закону №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (по форме и содержанию)?

2) В случае несоответствия отчета №Н-97/2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 67,8 кв.м. (подвал), расположенного по адресу: г.Волгоград, Советский район, пр-т Университетский, д.95, выполненного ООО «Росконсалтинг», Федеральному закону №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, указать в чем заключаются данные несоответствия?

3) Определить, могли ли выявленные в отчете №Н-97/2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 67,8 кв.м. (подвал), расположенного по адресу: г.Волгоград, Советский район, пр-т Университетский, д.95, выполненном ООО «Росконсалтинг», несоответствия Федеральному закону №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости?

Этим же определением производство по делу приостановлено до окончания проведения  экспертизы по делу.

Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда  не согласился с вынесенным определением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование своей апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что: суд первой инстанции в обжалуемом определении  на разрешение эксперта поставил вопросы права – о соответствии доказательства (отчета) закону, а не о подлинности и достоверности отчета;  величина рыночной стоимости объекта недвижимости, определенная независимым оценщиком ООО «Росконсалтинг»   является для сторон обязательной;  в силу п. 2 ч.9 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или  в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» истец  утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества  по истечении тридцати дней  со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с не подписанием  проекта договора купли-продажи; обжалуемое  определение  не содержит срока для внесения истцом, заявившим ходатайство о назначении экспертизы, денежных сумм на оплату экспертизы на депозитный счет суда.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, в ходе рассмотрения настоящего дела истцом было заявлено ходатайство о проведении экспертизы отчета  №Н-97/2009 от 10.11.2009 г. об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 67,8 кв.м. (подвал), расположенного по адресу: г.Волгоград, Советский район, пр-т Университетский, д.95, выполненного ООО «Росконсалтинг» на предмет его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности и определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.

Из заявленных исковых требований следует, что на основании  решения комиссии по подготовке планов приватизации (протокол № 36 от 27.11.2009 г.) и распоряжения Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда № 937 р от 01.12.2009 г.  утверждены планы  приватизации арендуемого истцом муниципального имущества в составе нежилого помещения площадью 67,8 кв.м., расположенного в подвале жилого дома по адресу: г.Волгоград, пр.Университетский, д.95., предусматривающие преимущественное право истца на приобретение данного помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В порядке реализации преимущественного права истца на выкуп арендуемого имущества, ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи объекта муниципального имущества №312в от 08.12.2009г., который был подписан Предпринимателем с протоколом разногласий в части п.1.3, определяющего цену продажи спорного объекта.

Возникшие разногласия сторонами в досудебном порядке не урегулированы.

Как установлено судом в процессе рассмотрения дела, цена выкупа спорного объекта недвижимости определена ответчиком на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 10.11.2009г. №Н-97/2009, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг», и определена в сумме 1 218 000 руб. без учета НДС.

Истец, считает, что указанная в отчете ООО «Росконсалтинг» стоимость объекта оценки не является рыночной и завышена, что подтверждает отчет №57/п-09 от 31.07.2009г., выполненного независимым ООО «Омега Плюс», определившим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 30.07.2009г. в размере 750 000 руб. с учетом НДС.

Кроме того, истец ссылается на то, что отчет ООО «Росконсалтинг» не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г.

Виду того, что между истцом и ответчиком возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения, а также учитывая то, что в материалах дела имеются два отчета оценщиков по определению продажной цены спорного объекта недвижимости с указание разной продажной цены, и истцом заявлено ходатайство о проведении экспертизы отчета, предоставленного ответчиком, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о назначении экспертизы отчета, предоставленного ответчиком.

Как следует из пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 декабря 2006 г. N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" в случае приостановления производства по делу в связи с назначением экспертизы назначение экспертизы как основание приостановления подлежит оценке судом при проверке законности определения о приостановлении производства по делу (часть 2 статьи 147 АПК РФ).

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности назначения экспертизы судом первой инстанции по настоящему делу на основании следующего.

В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008  N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Из анализа данной нормы следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком в данном случае является продажной ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия относительно продажной цены недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) в  случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из материалов дела на основании  решения комиссии по подготовке планов приватизации (протокол № 36 от 27.11.2009 г.) и распоряжения Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда № 937 р от 01.12.2009 г.  утверждены планы  приватизации арендуемого истцом муниципального имущества в составе нежилого помещения площадью 67,8 кв.м., расположенного в подвале жилого дома по адресу: г.Волгоград, пр.Университетский, д.95, согласно которым цена продажи равна 1218000 рублей (без НДС),  в связи с чем, истец утратил возможность предъявить самостоятельный иск по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции в обжалуемом определении  на разрешение эксперта поставил вопросы права – о соответствии доказательства (отчета) закону, а не о подлинности и достоверности отчета, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Целью назначения экспертизы является проверка достоверности и подлинности отчета оценщика, то есть проверка достоверности величины рыночной стоимости