Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 по делу n А06-645/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

договора  сторонами не изменялись, в том числе  площадь помещения (65,8 кв.м), местонахождение помещения (г. Астрахань, ул. Набережная Приволжского затона, д. 11). Объект недвижимости из  пользования  Общества не выбывал. Также заключение данного договора не повлекло переход права собственности и обременения на имущество к другим лицам. Был изменен лишь размер арендной платы.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Размер арендных платежей в договоре аренды от 16.02.1999 действительно изменился по сравнению с договором от 29.04.1994, но суд апелляционной инстанции, оценив в совокупности все обстоятельства дела, пришел  к выводу о том, что изменение размера арендных платежей в конкретном рассматриваемом случае не может свидетельствовать о заключении нового договора. Договор от 16.02.1999 можно расценить как дополнительное соглашение к договору от 29.04.1994. 

Учитывая вышеизложенное и принимая во внимание то, что арендные отношения ООО парикмахерская «Радуга» возникли на основании договора аренды от 29.04.1994, т.е. до момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1991 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация договора от 16.02.1999 не требовалась.

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии со статьей 20 Закона об оценочной деятельности стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Пунктом 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - Стандарта оценки) установлено, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Как следует из материалов дела,  отчет ООО «Авторизованный центр оценки» об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости № 9/12/2-08 составлен 28.01.2009 (т.1 л.д. 32 - 39).

Распоряжение администрации города Астрахани № 684-р, которым Администрация соглашается с предложением МУП «Уют» о продаже недвижимого имущества по цене не ниже 984 000 рублей с учетом НДС, установленной отчетом об оценке  № 9/12/3-08 от 28.01.2009, произведенным ООО «Авторизованный центр оценки» (далее ООО «Авторизованный центр оценки») издано 04.09.2009.

Так как с даты составления отчета об оценке до даты вынесения распоряжения администрации города Астрахани № 684-р прошло более 6 месяцев, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке № 9/12/3-08 от 28.01.2009, произведенным ООО «Авторизованный центр оценки», не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с ООО парикмахерская «Радуга».

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что распоряжение администрации города Астрахани № 684-р от 04.09.2009, в части указанного в нем размера рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, которая является обязательной для сторон договора купли-продажи,  в связи с истечением срока признания рекомендуемой для целей совершения сделки итоговой величины стоимости объекта, определенной оценщиком Обществом с ограниченной ответственностью «Авторизованный центр оценки» в отчете № 9/12/3-08 от 28.01.2009 является недействительным.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что общество обжаловало распоряжение Администрации № 684-р от 04.09.2009 в рамках главы 24 АПК РФ.

Одновременно обществом были заявлены требования гражданско-правового характера, в частности  между  сторонами возник преддоговорной спор в связи с разногласиями  по поводу редакции некоторых условий договора купли-продажи, проект которого был направлен  МУП «Уют» в адрес Общества.

Общество просило суд обязать заключить договор купли-продажи имущества в рамках  Закон № 159 – ФЗ на условиях, предложенных арендатором.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Следовательно, цена является одним из существенных условий договора купли-продажи и должна быть согласована сторонами.

В соответствии со ст. 4 Закон № 159 – ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Из содержания Федерального закона N 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества в рамках Федерального закона N 159-ФЗ цена этого имущества, устанавливается с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Пунктом 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - Стандарта оценки), установлено, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Обществом с ограниченной ответственностью «Авторизованный центр оценки» отчет № 9/12/3-08 составлен 28.01.2009 и на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции с даты составления отчета прошло более 6 месяцев.

Таким образом, на момент рассмотрения данного преддоговорного спора условие о цене не согласовано, в связи с чем оснований для удовлетворения требований общества не имеется.

В суде апелляционной инстанции представитель Общества просил суд апелляционной инстанции провести повторную оценку отчуждаемого имущества.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления от арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 8 Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Исходя из анализа вышеприведенных норм, обязанность по проведению оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в рамках реализации Федерального закона N 159-ФЗ возложена на собственника имущества.

Следовательно,  в данном рассматриваемом случае  обязанность по проведению оценки рыночной стоимости арендуемого имущества возлагается на комитет имущественных отношений г. Астрахани. В свою очередь у суда отсутствуют полномочия по проведении оценки  отчуждаемого имущества. Суд не может собой подменять органы, на которые  Законом №159-ФЗ  возложена обязанность  по проведению оценки объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что Общество отказалось от проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости отчуждаемого имущества.

Кроме того, Общество в апелляционной жалобе заявило требование о взыскании  с ответчика судебных издержек в сумме 9 000 рублей, расходы по проезду представителя в г. Саратов, а также затраты на проведение повторной оценки объектов недвижимости.

Также с заявлением о возмещении судебных расходов обратился представитель МУП «Уют».

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В ч. 2 ст. 110 АПК РФ предусмотрено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

В обоснование своих требований ни ООО парикмахерская «Радуга», ни МУП «Уют» не   представили доказательства понесенных ими расходов в связи с рассмотрением дела арбитражным судом апелляционной инстанции.  

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции  считает, что отсутствуют основания для удовлетворения заявления ООО парикмахерская «Радуга» и МУП «Уют» о возмещении судебных расходов.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ следует возложить на Комитет. Государственная пошлина в сумме 1000 рублей, уплаченная обществом при подаче апелляционной жалобы подлежит взысканию с Комитета имущественных отношений г. Астрахани в пользу ООО парикмахерская «Радуга».

ООО парикмахерская «Радуга» при подаче апелляционной жалобе была уплачена государственная пошлина в сумме 3 000 рублей.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче апелляционной, кассационной жалобы, заявления о пересмотре судебного акта в порядке надзора на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

В связи с тем, что при подаче такого заявления неимущественного характера, как заявление о признании ненормативного правового акта недействительным, размер государственной пошлины составляет 2 000 рублей для юридических лиц (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ), при обжаловании судебных актов по этим делам государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от указанных размеров и составляет 1 000 рублей для юридических лиц.

С учетом изложенного,  излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1000 рублей подлежит возврату заявителю.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

Решение арбитражного суда  Астраханской области от 22 апреля 2010 года по делу № А06-645/2010 отменить в части отказа в признании недействительным распоряжения администрации города Астрахани № 684-р от 04.09.2009, в части указанного в нем размера рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости в связи с истечением срока признания рекомендуемой для целей совершения сделки итоговой величины стоимости объекта, определенной оценщиком Обществом с ограниченной ответственностью «Авторизованный центр оценки» в отчете № 9/12/3-08 от 28.01.2009.

Признать недействительным  распоряжение администрации города Астрахани №684-р от 04.09.2009, в части указанного в нем размера рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости в связи с истечением срока признания рекомендуемой для целей совершения сделки итоговой величины стоимости объекта, определенной оценщиком Обществом с ограниченной ответственностью «Авторизованный центр оценки» в отчете № 9/12/3-08 от 28.01.2009