Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2010 по делу n А57-17583/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

разногласия.

Учитывая названные нормы и согласие сторон, достигнутое ими в ходе судебного разбирательства и выраженное в судебном заседании, суд первой инстанции обоснованно принял  пункты 1.6, 2.3.1, 3.1, 3.3, 5.4, 6.2 и 7.1 в следующей редакции:

1.6.  Объект, указанный в п. 1.2. договора, принадлежит Продавцу на праве собственности. Объект приватизации не заложен, не арестован, не является предметом исков третьих лиц,  обременен правом аренды Покупателя,  согласно Договору от

12.05.2004года.

2.3.1.  Передать Покупателю объект муниципального имущества, указанный в п.2.1. Договора. Прием и передачу объекта оформить двусторонним актом приема-передачи в день подписания настоящего Договора. Оформление права собственности на объект осуществляется в соответствие с законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи не позднее чем через тридцать дней после заключения настоящего Договора.

3.1.      Оплата Покупателем стоимости приобретаемого объекта осуществляется в рассрочку на 72 месяца с даты заключения настоящего Договора.

3.3.   На сумму денежных средств, по уплате которой представляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка России.

5.3.   В случае нарушения Покупателем хотя бы одного из требований, указанных в п.п. 2.1.1 -2.1.3. Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере 10 % цены продажи объекта.

6.2.      Право собственности Покупателя на объект, указанный в пункте 1.2 настоящего договора, подлежит регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами. После государственной регистрации перехода права собственности на объект, обязанности Арендодателя по договору аренды № 156 от 12.05.2004 г. прекращаются.

Учитывая отсутствие норм права, обязывающих стороны устанавливать ответственность за неисполнение обязательств по договору в размере 0,3 %, против которого истец возражает, суд счел правомерным принять пункт 5.3 договора в следующей редакции:

5.3.      При несвоевременном перечислении платежа в погашение задолженности по оплате стоимости приобретаемого объекта, или уплату процентов, Покупатель уплачивает Продавцу пени в размере 0,01% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно).

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что данная редакция, с учетом размера ответственности, установленной для другой стороны за аналогичные нарушения, согласно  пунктам 5.2, 5.5 договора, обеспечивает соблюдение принципа равенства и баланса интересов сторон.

Пункт 1. 3. Договора, по содержанию которого между сторонами не достигнуто согласие, судом первой инстанции принят в следующей редакции:

1.3. Цена продажи объекта составляет 1780000 (один миллион семьсот восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек (без НДС).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого  и среднего предпринимательства, и  о внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком  при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок   реализации   преимущественного   права  арендаторов   на   приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года  № 159-ФЗ, в соответствии с  которой орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение), а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.

Встроенное нежилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи между истцом и ответчиком, обременено правом аренды истца до 12 мая 2014 года на основании договора аренды № 156 от 12 мая 2004 года.

Администрацией в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 128,7 кв.м (1-й этаж), расположенного по адресу: Волгоградская область,  р.п.Городище , пр. Ленина,6, по цене продажи объекта 3313000 рублей.

Цена помещения определена независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» по поручению администрации (отчет № 3532-4 от 11 февраля 2008 года).

ИП Азрапкина А.Е., проведя независимую оценку выкупаемого объекта, подписала представленный ей договор с протоколом разногласий, в том числе в отношении п.1.3, предложив ответчику свою редакцию условий договора в этой части.

Как разъяснено в абзацах 6, 8 пункта 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

Оценка отчета независимого оценщика осуществляется судом в порядке главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30 мая 2005 года).

Не согласившись с величиной оценочной стоимости указанной в отчете № 3532-4 об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 128,7 кв.м (1-й этаж), расположенного по адресу р.п.Городище, пр. им. Ленина,6, истец заявил ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы. От ответчика по кандидатуре экспертного учреждения возражений не поступило. При формировании перечня вопросов эксперту судом первой инстанции принято во внимание мнение сторон.

Определением арбитражного суда Волгоградской области от 05 февраля 2010 года по настоящему делу была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которая была поручена ООО «Волгоград-Консалтинг».

Из выводов экспертного заключения и отчета № 03/17-1 от 17 февраля 2010 года следует, что рыночная стоимость встроенного нежилого помещения площадью 128,7 кв.м (1-й этаж), расположенного по адресу: Волгоградская область,  р.п. Городище , пр. Ленина,6, на день предъявления оферты составляет 1780000 рублей (без НДС) (л.д. 12-52, т. 3).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика, поскольку решением арбитражного суда Астраханской области от 13 октября 2009 года по делу № А12-18116/2009 признано недействительным решение комиссии по приватизации объекта муниципального имущества Администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области, оформленное протоколом от 17 июня 2009 года № 5, о приватизации объекта (встроенного нежилого помещения площадью 128,7 кв.м., расположенного по адресу: р.п. Городище, Волгоградская область, пр. Ленина, 6) путем предоставления арендатору ИП Азрапкиной А.Е. преимущественного права приобретения арендуемого объекта в части установления рыночной стоимости объекта в размере 3313000 рублей.

В порядке восстановления нарушенного права администрация обязывалась принять решение о предоставлении ИП Азрапкиной А.Е. преимущественного права на приобретение объекта (встроенного нежилого помещения площадью 128,7 кв.м., расположенного по адресу: р.п. Городище, Волгоградская область, пр. Ленина, 6) по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и с соблюдением сроков, установленных пунктом 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256.

Эти обстоятельства в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются преюдициальными и не подлежат повторной судебной оценке.

Суд первой инстанции обоснованно распределил судебные расходы между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Суд апелляционной инстанции не может принять во внимание довод апелляционной жалобы о пропуске истцом тридцатидневного срока для передачи протокола разногласий на рассмотрение арбитражного суда по следующим основаниям.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 Информационного письма от 05 мая 1997 года № 14 отметил, что пропуск тридцатидневного срока, установленного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи протокола разногласий на рассмотрение арбитражного суда, не является основанием для отказа в принятии искового заявления.

Названный срок не должен рассматриваться как срок, ограничивающий возможность заинтересованной стороны по передаче разногласий по договору в арбитражный суд.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного  рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями к отмене принятого решения.

Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным. Апелляционную жалобу администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области  следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями  268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 29 апреля 2010 года по делу № А12-17583/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть