Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2010 по делу n А12-23364/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что между сторонами возникли гражданско-правовые отношения, связанные с арендой объектов недвижимости –нежилых помещений, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда».

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды  арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Стоимость арендной платы за пользование помещением № 150 в спорный период составила  45378,2 ,90руб. в месяц, что не оспаривается  сторонами договора.

Таким образом, задолженность по арендной плате за  октябрь 2009 г. на дату рассмотрения дела и принятия судом решения составила 23738,38 руб. Указанная сумма подлежит взысканию с предпринимателя Нагиева З.Н.о. в пользу истца.

В соответствии с п. 4.3.1 договора аренды в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пени по 0,1% в день с просроченной суммы  за каждый день просрочки, начиная со дня , следующего за установленным сроком платежа.

В связи с невнесением арендной платы  за март-сентябрь 2009 г. подлежит начислению пеня в сумме 38934,32 руб. за период с 01.апреля 2009 г. по 31 октября 2009 г., в том числе за апрель 2009 г. в сумме  1361,34 руб., за май 2009 г. в сумме 2813,43 руб., за июнь 2009 г. в сумме 4084,02 руб., за июль 2009 г. в сумме 5626,87 руб., за август 2009 г. в сумме 7033,59 руб., за сентябрь 2009 г. в сумме 8168,08 руб., за октябрь 2009 г. в сумме 9847,03 руб.

Сумма пени, превышающая 38934,32 руб., исчислена истцом на задолженность предыдущего периода 202474,79 руб.

Суд первой инстанции в соответствии со ст. 333 ГК РФ счел возможным уменьшить сумму взыскиваемой неустойки, исчисленной в соответствии с условиями договора, до 10000 руб. В указанной части сумма пени 10000 руб. соразмерна последствиям неисполнения договорных обязательств, периоду просрочки.

Удовлетворяя требования Комитета по управлению имуществом администрации городского округа –город Камышин Волгоградской области в части расторжения договора аренды № 87  от 10 февраля 2006 г. с предпринимателем Нагиевым З.Н.о. и выселении Нагиева З.Н.о. из занимаемого помещения № 150, расположенного по адресу: г. Камышин, ул. Ленина, дом 19 суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 5.1.4 договора аренды № 87 договор может быть расторгнут в случае не внесения арендатором арендной платы (полностью или частично) 2 месяца подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

06 августа 2009 года КУИ Администрации городского округа г. Камышин Волгоградской области направило в адрес ООО «Еруслань» и предпринимателя Нагиева З.Н.о. письмо за № 02-04/1682 об уплате задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и освобождении занимаемого помещения. Указанное уведомление получено Нагиевым З.Н.о. 14 августа 2009 года, о чем свидетельствует отметка на уведомлении  о вручении почтового отправления № 40388909270143 (том 1, л.д. 103).

Так как Нагиев З.Н.о. не представил доказательств полного погашения задолженности (38738,36 руб.), суд счет обоснованным требования истца о расторжении договора  № 87 с Нагиевым .Н.о. и выселении последнего из занимаемого им помещения № 149, площадью  259,4 кв.м.

В указанной части апелляционная инстанция находит решение суда не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, так как предприниматель Нагиев З.Н.о. в соответствии с дополнительным соглашением от 21 декабря 2006 г.  к договору № 87 от 10 февраля 2006 г. занимает помещение № 150, площадью 450,9 кв.м.  Однако, суд выселил Нигаева З.Н.о. из помещения № 149, площадью. 259,4 кв.м., которое Нагиев З.Н.о.  не занимает.

Кроме того, в качестве основания расторжения договора аренды № 87 в части аренды нежилого помещения № 150 Нагиевым З.Н.о., истец ссылается на неисполнение обязательств по оплате арендной платы за период с 01 марта 2009 г.. по 31 октября 2009 г. Иных оснований для расторжения договора истец не указывает.

Согласно п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ  от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Такое требование истцом адрес предпринимателя Нагиева З.Н.о. было направлено и последним было исполнено в части до вынесения судом решение. Оставшаяся сумма арендной платы не свидетельствует о том, что у Нагиева З.Н.о. имеется задолженность по оплате, образовавшаяся за два месяца подряд.

Имеющаяся задолженность в сумме 23738,Э36 руб. не свидетельствует о не внесении арендной платы (полностью или частично) два месяца подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Напротив, сам истец подтвердил, что задолженность по  арендной плате в сумме  38738,36 руб. образовалась за октябрь 2009 г. (том 1, л.д. 122) , т.е. менее чем за один месяц.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для расторжения договора аренды № 87 от 10 февраля 2006 г. в части аренды нежилого помещения № 150 Нагиевым З.Н.о. и выселения предпринимателя Нагиева З.Н.о. из занимаемых им помещений.

Отказавшись от требований к ООО «Еруслань» в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 24493,29 руб. и выселении ООО «Еруслань» из занимаемых обществом посещений, истец полагает, что в части взыскания пени в сумме 4000 руб. и расторжения договора аренды решение подлежит оставлению без изменения.

При этом истец подтвердил оплату обществом  задолженности по арендной плате в сумме 25000 руб. платежным поручением № 350 от 19 ноября 2009 г.

Удовлетворяя иск Комитета о взыскании с ООО «Еруслань» пени в сумме 4000 руб., суд пришел к выводу, что согласно  представленному расчету за период с 01 февраля 2009 г. по 30 сентября 2009 г. обществу начислены пени в сумме 19721,20 руб. Расчет судом проверен. Общество его не оспаривает, контррасчет суммы пени не представило.

Сумма пени исчислена как на задолженность, образовавшуюся за период с 01 марта 2009 г. по 31 октября 2009 г., на задолженность предыдущего периода 202474,79 руб., так и на задолженность предыдущего периода, просрочка в уплате которой имелда место в период с 01 ноября 2007 г. по 31  января 2009 г.

Суд первой инстанции в соответствии со ст. 333 ГК РФ счел возможным уменьшить сумму взыскиваемой неустойки, исчисленной в соответствии с условиями договора, до 4000 руб. В указанной части сумма пени 4000 руб. соразмерна последствиям неисполнения обществом договорных обязательств, периоду просрочки.

Вместе с тем,  при отсутствии задолженности по арендной плате, отказе от требований в указанной части и в части выселения обществ а из занимаемых помещений, отсутствуют основания для расторжения договора аренды № 87 в части, заключенной с ООО «Еруслань».

С учетом вышеизложенных обстоятельств, апелляционная жалоба предпринимателя Нагиева З.Н.о. и ООО «Еруслань» является обоснованной и подлежащей удовлетворению в части.

Решение судом первой инстанции принято без учета фактических обстоятельств дела, с нарушением норм материального права и подлежит отмене.

Суд апелляционной инстанции принимает новый судебный акт. Производство по делу  в части требований к ООО «Еруслань» о взыскании  задолженности по арендной плате в сумме 24493,29 руб., выселения ООО «Еруслань» из помещения № 149, расположенного по адресу: г. Камышин, ул. Ленина, дом 19,  подлежит прекращению в связи с отказом истца от иска.

В удовлетворении иска в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 15000 руб., расторжения договора аренды № 87 от 10 февраля 2006 г. с Нагиевым З.Н.о.  и ООО «Еруслань» и выселения  Нагиева З.Н.о. из занимаемого им помещения № 150, расположенного по адресу: г. Камышин, ул. Ленина, д. 19,  следует отказать.

В части взыскания с Нагиева З.Н.о. задолженности по арендной плате в сумме 23738,36 руб., пени в сумме 10000 руб.,  взыскания с ООО «Еруслань» пени в сумме 4000 руб. решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Расходы по государственной пошлине по первой инстанции перераспределить, взыскав с предпринимателя Нагиева З.Н.о. в доход Федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2463,34 руб., с ООО «Еруслань» государственную пошлину в сумме 641,56 руб. Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе предпринимателя Нагиева З.Н.о. суд относит на стороны в равных долях по 1000 руб., по апелляционной жалобе ООО «Еруслань» - по 1000 руб.

Руководствуясь п. 4 ч. 1 ст. 150, статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 16 марта 2010 года по делу № А12- 23364/2009 в обжалуемой части –в части взыскания с ООО «Еруслань» задолженности по арендной плате в сумме 24493,29 руб., выселения ООО «Еруслань» из помещения  № 149, расположенного по адресу: г. Камышин, ул. Ленина, дом 19, расторжения договора аренды № 87 от 10 февраля 2006 г., выселения предпринимателя Нагиева З.Н.о. из занимаемого им помещения № 150, расположенного по адресу: г. Камышин, ул. Ленина, дом 19, взыскания с Нагиева Зека Новруз оглы арендной платы в сумме 15000 руб. отменить.

Производство по делу в части взыскания с ООО «Еруслань» задолженности по арендной плате в сумме 24493,29 руб., выселения ООО «Еруслань» из помещения  № 149, расположенного по адресу: г. Камышин, ул. Ленина, дом 19,  прекратить.

В иске Комитету по управлению имуществом администрации городского округа –город Камышин Волгоградской области (г. Камышин Волгоградской области) к предпринимателю Нагиеву Зека Новруз оглы и обществу с ограниченной ответственностью  «Ерусмлань»  о расторжении договора аренды № 87 от 10 февраля 2006 г. и выселении предпринимателя Нагиева З.Н.о. из занимаемого им помещения № 150, расположенного по адресу: г. Камышин, ул. Ленина, дом 19, о взыскании с Нагиева Зека Новруз оглы арендной платы в сумме 15000 руб. отказать.

В части взыскания с Нагиева З.Н.о. задолженности по арендной плате в сумме 23738,36 руб., пени в сумме 10000 руб., взыскания с ООО «Еруслань» пени в сумме 4000 руб. решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Взыскать с общества с предпринимателя Нагиева Зека Новруз оглы (г. Камышин Волгоградской области) в доход Федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2463,34 руб. (две тысячи четыреста шестьдесят три  руб. тридцать четыре коп.).

Взыскать с общества с ограниченной ответственность  «Еруслань» (г. Камышин Волгоградской области) в доход Федерального бюджета государственную пошлину в сумме 641,51 руб. (шестьсот сорок один руб. пятьдесят одна коп.).

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа –город Камышин Волгоградской области (г. Камышин Волгоградской области) в пользу  предпринимателя Нагиева Зека Новруз оглы (г. Камышин Волгоградской области) расходы по государственной пошлине в сумме 1000 руб. (одна тысяча руб.).

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа –город Камышин Волгоградской области (г. Камышин Волгоградской области) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Еруслань» (г. Камышин Волгоградской области) расходы по государственной пошлине в сумме 1000 руб. (одна тысяча руб.).

Постановление вступает в силу с момента его принятия и  может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 АПК РФ, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Волгоградской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий     Л.Б. Александрова

Судьи       М.А. Акимова

И.И. Жевак