Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2010 по делу n А57-5406/09. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                    Дело № А57-5406/09

«23» июля 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена  «21» июля  2010 года

Полный текст постановления изготовлен  «23» июля 2010 года        

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.А. Дубровиной,

судей С.А. Кузьмичёва, А.В. Смирникова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.И. Бусянковой,

при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью «Юбиляр» - Логашовой Т.И., действующей на основании доверенности от 14.05.2009 года №1,

комитета по управлению имуществом в Саратовской области - Гурылева Е.Н., действующего на основании доверенности от 02.04.2010 года №1676б,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юбиляр», г.Саратов,

на решение арбитражного суда Саратовской области от 28 апреля 2010 года

по делу №А57-5406/2009, принятое судьей П.М. Безруковым,

по исковому заявлению комитета по управлению имуществом Саратовской области, г.Саратов,

к обществу с ограниченной ответственностью «Юбиляр», г.Саратов,

о взыскании задолженности по уплате арендной платы,

                                                               УСТАНОВИЛ:

 В арбитражный суд Саратовской области обратился комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее по тексту – комитет, истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Юбиляр» (далее по тексту – ООО «Юбиляр», ответчик) с иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды 27.12.2006 года №677 за период с 27.12.2006 года по 25.03.2009 года в сумме 438400 рублей 45 копеек и пени по состоянию на 25.03.2009 года в сумме 126997 рублей 92 копеек.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 01.09.2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15.12.2009 года решение арбитражного суда Саратовской области отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 15.12.2009 года по настоящему делу, направляя дело на новое рассмотрение сослался на статью 431,  пункт 1 статьи 450, пункт 1 статьи 452 и пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал на необходимость проверки обоснованности расчета иска с учетом сведений, содержащихся в средствах массовой информации. Кроме того, суд указал на необходимость учесть условия договора аренды земельного участка и исследовать вопрос о соблюдении истцом требований о надлежащем извещении ответчика об изменении арендной платы.

В силу положений абзаца 2 пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ)  указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе, на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

 Решением арбитражного суда Саратовской области от 28.04.2010 года заявленные требования удовлетворены частично. С ООО «Юбиляр»  в пользу комитета взыскана задолженность за период с 27.12.2006 года по 28.02.2009 года в сумме основного долга 284311 рублей 99 копеек и пени за просрочку платежа в сумме 35000 рублей. В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказано.

 ООО «Юбиляр», не согласившись с принятым решением, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный  суд с жалобой, в которой  просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Комитет по управлению имуществом Саратовской области, в нарушение требований статьи 262 АПК РФ и определения суда апелляционной инстанции от 09.06.2010 года,  письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между комитетом и ООО «Юбиляр» 27.12.2006 года заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №677 сроком на пять лет.

Согласно пункту 1.1 договора аренды его предметом является земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:010114:0001, расположенный за пределами  ориентира (участка, занимаемого сооружением- автостоянкой, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 11.07.2005 года №48/05-6102, прилагаемом к настоящему договору, площадью 2964 кв.м.): Саратовская область, г.Саратов, ул.Федоровская.

Между сторонами 27.12.2006 года был подписан акт приема-передачи спорного земельного участка.

На основании пункта 3.1 договора аренды размер арендной платы за земельный участок приведен в приложении №1, согласно которому он составил 68735 рублей 16 копеек в год.

Воспользовавшись правом, предусмотренным пунктом 3.5 договора аренды, комитет впоследствии в одностороннем порядке изменял размер арендной платы, в связи с чем, он с 01.01.2007 года составлял 247464 рублей 36 копеек, а с 01.01.2008 года – 187569 рублей 77 копеек в год.

Арендная плата, согласно пункту 3.2 договора, вносится ежеквартально, равными долями от указанной в пункте 3.1. договора суммы, не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на расчетный счет арендодателя.

В случае неуплаты арендной платы, в силу пункта 6.2 договора аренды, в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора по внесению арендной платы,  комитет обратился с настоящим иском в суд первой инстанции.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции пришел к выводу, что право одностороннего изменения условий договора о размере арендной платы предусмотрено как договором аренды, так и действующим земельным законодательством.

Апелляционная инстанция, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает довод заявителя апелляционной жалобы о том, что общество не было надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания на 21.04.2010 года на 10 часов 20 минут, несостоятельным, поскольку имеющиеся в материалах дела уведомления о получении почтового отправления – определения арбитражного суда первой инстанции об исправлении опечатки от 26.03.2010 года (листы дела  104, 107), имеют отметку почтового органа о получении определения представителем ООО «Юбиляр» по адресу: г.Саратов, ул.Университетская, д.28, а по адресу: г.Саратов, ул.Федоровская, д.5 уведомление возвращено по истечении срока его хранения, что в силу статей 121-123 АПК РФ является надлежащим извещением.

Необоснованным является довод ООО «Юбиляр» об отсутствии у него, в связи с оплатой в полном объеме, задолженности по арендной плате, в силу следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации,  а в соответствии с пунктом 3 статьи 65  ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, что является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно части 1 статьи 614  ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 ГК РФ).

В пункте 11 Информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» рекомендовал судам, при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ,  исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с вышеуказанным пунктом  Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

На основании статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке:

- ежегодно, с учетом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год;

- в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчёта арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и её составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, направляемое арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к договору не требуется.

Из смысла указанного пункта договора следует, что новый размер арендной платы может устанавливаться как с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор, так и с момента опубликования соответствующего нормативного  акта.

В 2006-2008 годах комитет, ссылаясь на нормативно-правовые акты, установившие новый размер и порядок расчета арендной платы (решение Саратовской городской Думы от 15.12.2005 года №66-641 «Об утверждении годовых базовых ставок арендной платы по зонам градостроительной ценности на 2006 год», решение Саратовской городской Думы от 26.12.2006 года №13-101 «Об установлении базовых ставок арендной платы и сроках уплаты арендной платы за земли города Саратова на 2007 год», постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года №412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков её внесения» и постановление Правительства Саратовской области от 30.11.2007 года №423-П), производил начисления обществу арендной платы.

Поскольку постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года №412-П и от 30.11.2007 года №423-П были опубликованы в Саратовской областной газете от 04.12.2007 года и в собрание законодательства Саратовской области №7 за ноябрь 2007 года соответственно, правомерным является вывод суда первой инстанции о том, что арендатор считается извещенным об изменении размера арендной платы за спорный период в соответствии с пунктом 3.5 договора аренды, заключенного между сторонами.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

В связи с чем, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что расчет арендной платы должен быть произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной согласно утвержденных значений среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель кадастрового квартала 64:48:01 01 14, по третьему виду разрешенного использования, утвержденного постановлением Правительства Саратовской области от 02.04.2009 года №121-П «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», в связи с чем, удельный показатель составляет 2890 рублей 80 копеек за квадратный метр, а кадастровая стоимость земельного участка – 8568331 рублей 20 копеек, является несостоятельной в силу следующего.

Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 года №270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» (в редакции постановлений Правительства Саратовской области от 03.08.2009 года №343-П, от 26.08.2009 года №411-П, от 22.03.2010 года№91-П) были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области согласно приложениям №1, 2 и результаты государственной кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов в Саратовской области согласно приложениям №3, 4 по состоянию на 01.01.2007 года.

Из смысла пункта 2 указанного постановления следует, что законодателем  результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области, утвержденные настоящим постановлением в размерах, ранее предусмотренных постановлением Правительства Саратовской области от 30.11.2007 года №423-П, установлены без их