Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2010 по делу n А57-3488/09. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                    Дело № А57- 3488/09

«19» августа 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена «17» августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен «19» августа 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,

судей: Александровой Л.Б., Борисовой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,

при участии в заседании:

Щепетова Александра Петровича,

от ООО «Белопольское» - Фомичев С.С. действующий по доверенности б/н от 15.06.2010, и Назарова Н.Ю., действующая по доверенности от 03.02.2009

от ЗАО «Научно-производственная фирма «АВАНГАРД-Ф» – Плюснин М.Б., действующий по доверенности б/н от 12.02.2010,

рассмотрев  в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Белопольское»

к закрытому акционерному обществу «Научно-производственная фирма «АВАНГАРД-Ф», Администрации г. Саратова,

третьи лица: Комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова, Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Саратова, Щепетов А.П.

о признании ничтожным договора аренды № 1446 от 30.08.2002г., соглашения к данному договору № 1 от 25.11.2004г.,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Белопольское» (далее истец) с иском к закрытому акционерному обществу «Научно-производственная фирма «АВАНГАРД-Ф», Администрации                         г. Саратова (далее ответчики) о признании ничтожным договора аренды № 1466 от 30.08.2002 г., соглашения к данному договору № 1 от 25.11.2004г.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова, Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Саратова.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 19.04.2010г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью «Белопольское», не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2010г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительного предмета спора, привлечен Щепетов Александр Петрович.

При рассмотрении дела по правилам, предусмотренным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, ООО «Белопольское» настаивает на признании ничтожным договора аренды № 1466 от 30.08.2002 г., соглашения к данному договору                   № 1 от 25.11.2004 г.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства: Администрацией г. Саратова при предоставлении в аренду земельного участка ЗАО НПФ «АВАНГАРД-Ф» были нарушены положения земельного законодательства, права и законные интересы заявителя, поскольку, на момент заключения договора аренды в жилом доме № 4 по ул. Московской, земельный участок под которым был передан в аренду ЗАО «НПФ «АВАНГАРД-Ф», находились приватизированные помещения, а именно, нежилое помещение общей площадью 76,1 кв.м., принадлежащее Аркадакской Л.С. (в последствии приобретенное ООО «Белопольское»). Однако мнение собственника помещения, имеющего исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка, при предоставлении земельного участка в аренду не испрашивалось и не учитывалось.

            Указанные обстоятельства, по мнению истца, также подтверждены вступившим в законную силу решением арбитражного суда Саратовской области по делу                                  № А57-3326/2009 по заявлению ООО «Белопольское» о признании недействительными постановления мэра г. Саратова № 508-50 от 09.07.01г.; постановления Администрации    г. Саратова № 109А-81 от 17.05.04г.; постановления Администрации г. Саратова от 15.02.06г. № 20А-28.

Истец считает, что договор аренды № 1466 от 30.08.2002г. и дополнительное соглашение к нему № 1 от 25.11.2004г. нарушают права ООО «Белопольское», поскольку в настоящее время общество является собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме № 4 по ул. Московская и является сособственником земельного участка общей площадью 958 кв.м. и обременение земельного участка в виде аренды, установленное договором аренды, нарушает права общества по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

            При таких обстоятельствах, истец полагает, что оспариваемые сделка и соглашение к ней основаны на незаконных актах, в связи с чем по правилам ст. 168 ГК РФ являются ничтожными.

Щепетов Александр Петрович, подержал доводы ООО «Белопольское».

Закрытое акционерное общество «Научно-производственная фирма «АВАНГАРД-Ф» считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку право собственности на помещение истца возникло только в 2009г. и не существовало на момент совершения сделки. Ответчик также считает, что факты, установленные в рамках дела № А-57-3326/2009, не являются преюдициальными при рассмотрении данного дела, поскольку в указанном деле круг участвующих лиц иной. Кроме того, просит суд применить положения о сроке исковой давности и отказать в удовлетворении иска по указанному основанию.

В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассматривает дело без участия представителей Администрации г. Саратова,  Комитета по земельным ресурсам администрации                      г. Саратова, Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г. Саратова, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Администрация г. Саратова и Комитет по земельным ресурсам Администрации                г. Саратова в отзывах на исковое заявление просят в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку, процедура предоставления земельного участка ЗАО НПФ «АВАНГАРД-Ф», предусмотренная ст.ст.28,29 ЗК РСФСР, была соблюдена. Кроме того, заявлено о пропуске срока исковой давности.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей, участвующих в судебном заседании, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по основаниям, предусмотренным п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

Обращаясь в суд с иском о признании ничтожным договора аренды № 1466 от 30.08.2002 г. земельного участка площадью 0,0958 га,  предоставленного постановлением мэра г. Саратова от 09.07.01г. № 508-50 ЗАО НПФ «АВАНГАРД-Ф» в аренду сроком на 15 лет для проектирования и строительства 6 этажного жилого дома с административными помещениями и встроено-пристроенной подземной стоянкой автомобилей по адресу: г. Саратов, ул. Московская, д. 4, соглашения к данному договору № 1 от 25.11.2004 г., истец указал, что поскольку он является собственником жилых и нежилых помещений в многоквартирном  жилом доме № 4 по ул. Московская г. Саратова, следовательно, является и сособственником земельного участка общей площадью 958 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Московская, д. 4.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы с№ 4 по ул. енными требованиями, истец указал, что является собственником жилых и нежилых помщений в многоквартирнсудом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что собственником квартиры в жилом доме № 4 по ул. Московская г. Саратова также является Щепетов Александр Петрович, который к участию в рассмотрении настоящего дела не привлечен, в связи с чем судом апелляционной инстанции был сделан вывод о том, что судом вынесено решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

Согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является в числе прочего принятие решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене по безусловным основаниям.

При рассмотрении заявления общества по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.08.2002г. между Администрацией г. Саратова и ЗАО НПФ «АВАНГАРД-Ф» подписан договор аренды земельного участка № 1466 с кадастровым номером 64:48:01 03 47:05 площадью 958 кв.м. по ул. Московской, д. 4 сроком на 15 лет. Договор зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области 15.10.2002г.

При рассмотрении спора установлено, что арендуемый земельный участок является земельным участком, занятым жилищным фондом. Расположение жилого дома на спорном земельном участке подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.             Основанием для заключения оспариваемого договора аренды послужило постановление мэра  г. Саратова от 09.07.01г. № 508-50 о предоставлении ЗАО «НПФ «АВАНГАРД-Ф» в аренду сроком на 15 лет земельного участка площадью 0,0958 га для проектирования и строительства 6 этажного жилого дома с административными помещениями и встроено-пристроенной подземной стоянкой автомобилей по адресу:                     г. Саратов, ул. Московская, д. 4.

Постановлением Администрации г. Саратова от 17.05.04г. № 109А-81 в постановление от 09.07.01г. № 508-50 внесены изменения - во всем тексте постановления слова «6 этажного жилого дома с административными помещениями и встроено-пристроенной подземной стоянкой автомобилей» заменены на слова «6-7 этажного жилого дома с офисными помещениями и встроенной подземной теплой стоянкой легковых автомобилей». В связи с чем соглашением  № 1 от 25.11.04г. в договор аренды внесены соответствующие изменения.   

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, сделка как правомерное действие должна соответствовать требованиям федеральных законов и иных нормативных правовых актов. В противном случае она является ничтожной, что означает недействительность сделки в силу того, что она совершена в нарушение норм действующего законодательства.

Согласно  п.1, п.2 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.             В соответствии со ст. 552 ГК РФ  по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статьей 37 Земельного Кодекса РСФСР от 25.04.1991г. также было предусмотрено, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.

Материалами дела установлено, что на момент принятия  постановления мэра                      г. Саратова от 09.07.01г. № 508-50 в жилом доме № 4 по ул. Московской г. Саратова находилось приватизированное помещение (нежилое помещение площадью 76,1 кв.м.). Данный факт подтверждается договором купли-продажи нежилого помещения от 20.12.2000г., согласно которому Аркадакская Л.С. приобрела в собственность нежилое помещение площадью 76,1 кв.м. по адресу: г. Саратов, ул. Московская, 4. Право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано за Аркадакской Л.С. 26.12.2000г., что подтверждается свидетельством  о государственной регистрации права серия 64-АА № 042538.

В последующем право собственности на указанное нежилое помещение перешло от Аркадакской Л.С. по договору купли-продажи от 16.06.2008г. ЗАО «Промагроальянс» (свидетельство  о государственной регистрации права серия 64-АБ № 937782 от 04.07.2008г.), у которого данное нежилое  помещение было приобретено  ООО «Белопольское» по договору купли-продажи от 26.12.2008г.

Право собственности на нежилое помещение зарегистрировано за ООО «Белопольское» 20.01.2009г., что подтверждается  свидетельством  о государственной регистрации права серия 64-АВ № 198185.  

Таким образом, в настоящее время ООО «Белопольское» является собственником  нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу ул. Московская, д. 4, обладает правом собственника, в связи с переходом права по сделке.           Согласно части 1 статьи 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное