Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2010 по делу n А57-3488/09. Отменить решение полностью и принять новый с/а

срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

В числе основных правовых принципов земельного законодательства в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами (пункт 3 статьи 36 ЗК РФ).

Таким образом, правом на заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора обладают лица, владеющие на праве собственности или хозяйственного ведения объектами недвижимого имущества, расположенными на данном неделимом земельном участке.

Однако в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих право собственности ЗАО НПФ «АВАНГАРД-Ф» на объекты недвижимого имущества (здание, помещения в нем), расположенные на вышеуказанном неделимом земельном участке.

Напротив, как следует из материалов дела, на момент принятия постановления от 09.07.01г. № 508-50 на спорном земельном участке находились помещения, принадлежащие физическим лицам, которые имели право пользоваться им, а также исключительное право на его приватизацию и приобретение права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Суд не принимает довод ЗАО НПФ «АВАНГАРД-Ф» об отсутствии у истца права на земельный участок в связи с тем, что жилой дом, в котором расположено принадлежащее ООО «Белопольское» нежилые помещения,  разрушен и признан аварийным.

Как установлено при рассмотрении спора, в момент заключения договора аренды на спорном земельном участке находилось приватизированное помещение, собственник которого имел исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды на него.

В настоящее время ООО «Белопольское», обладает правами землепользователя в связи с наличием титула собственника объекта недвижимости, приобретенное им по договору купли-продажи недвижимости.

Единственным доказательством существования у лица права собственности на объект недвижимости является государственная регистрация этого права (статья 2 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).  Основания государственной регистрации права собственности ООО «Белопольское» не оспорены и в судебном порядке недействительными не признаны.

Согласно п.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 года  № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»  исключительность предоставляемого статьей 36 ЗК РФ права следует понимать в том смысле, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости. При этом закон не устанавливает срок для реализации указанного исключительного права. Данная позиция подтверждена определением Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005г. № 187-О.

Следовательно, оснований для принятия постановления мэра г. Саратова от  09.07.01г. № 508-50 о предоставлении ЗАО НПФ «АВАНГАРД-Ф» в аренду вышеуказанного земельного участка, а также заключения согласно данному постановлению договора аренды с ЗАО НПФ «АВАНГАРД-Ф» у Администрации                  г. Саратова не имелось, поскольку тем самым были нарушены права третьих лиц - собственников объектов недвижимости.

При рассмотрении дела № А57-3326/2009 арбитражным судом Саратовской области было установлено, что постановление  от 09.07.01г. № 508-50, издание которого повлекло оформление земельного участка в аренду ЗАО НПФ «АВАНГАРД-Ф», противоречит поименованным нормам земельного законодательства и нарушает безусловное право ООО «Белопольское» на приватизацию земельного участка, расположенного под принадлежащей ему на праве собственности недвижимостью.             Статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку при заключении договора аренды № 1466 от 30.08.2002 г., соглашения к данному договору № 1 от 25.11.2004г. допущены нарушения действующего законодательства, указанные выше, договор аренды и соглашение являются ничтожными.

            Суд апелляционной инстанции не находит оснований для применения срока исковой давности по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности, поскольку истец оспаривает сделку, заключенную 30 августа 2002г., а также соглашение к ней от 25 ноября 2004г.

В обоснование своих возражений ЗАО НПФ «АВАНГАРД-Ф» ссылается на то обстоятельство, что сделка была заключена в 2002г., исполнение сделки началось с момента подписания договора, о чем свидетельствует в частности, п.1.1 Договора, а также оплата арендатором во исполнение договора аренды земельного участка арендных платежей.

Суд не принимает указанные доводы по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из пункта 1.1 договора аренды, целевое использование земельного участка – проектирование и строительство 6-7 этажного жилого дома с офисными помещениями и встроенной подземной стоянкой легковых автомобилей.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что арендодатель гарантирует, что участок не обременен правами третьих лиц, о которых арендодатель не мог не знать.

Однако, при рассмотрении спора установлено, что земельный участок обременен правами третьих лиц, на указанном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом и хозяйственные постройки, что свидетельствует о том, что фактически участок не передавался и не мог использоваться ЗАО НПФ «АВАНГАРД-Ф» в соответствии с договором аренды.

Договор аренды земельного участка, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору участка во временное пользование.

В рассматриваемом случае апелляционная инстанция считает, что подписание договора не свидетельствует о начале исполнения сделки аренды и о фактической передаче в аренду спорного земельного участка.

Платежные поручения № 182, 206, 103, представленные ЗАО НПФ «АВАНГАРД-Ф», не подтверждают оплату арендных платежей арендодателю. Платежное поручение                № 182 от 14.08.2002г., датировано ранее даты подписания договора аренды, и имеет приписку в отношении оплаты арендной платы по спорному договору(т.2 л.д.149-151).

Кроме того, апелляционная инстанция считает, что заявленные по делу требования по существу сводятся к требованию об устранении препятствий в пользовании земельным участком, на приобретение которого ООО «Белопольское»  в силу статьи 36 ЗК РФ имеет исключительное право, поскольку заявленное истцом требование направлено на защиту его вещного права, приобретенного в силу закона, и имеет целью устранение нарушений этого права.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права  истца именно ответчиком.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе, отчуждать его и передавать право владения. Владение и пользование землей осуществляется собственником в той мере, в какой их оборот допускается законом.             В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно части 4 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации на эти требования исковая давность не распространяется.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 июня 2010 г. по делу N А12-20460/2008.

Действие исключительного права заявителя на приватизацию земельного участка не может быть прекращено наличием у третьего лица права аренды на спорный земельный участок. Независимо от причин, по которым заявитель не реализовал свое право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом, он не утратил этого права и может требовать его защиты в судебном порядке. Передача в аренду земельного участка, на котором расположено принадлежащее заявителю недвижимое имущество, фактически лишает его указанного права.

При этом закон не устанавливает срок для реализации указанного исключительного права.

Учитывая предусмотренный пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительный характер права собственника недвижимого имущества на получение занимаемого им земельного участка, ООО «Белопольское» на основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации может требовать устранения всяких нарушений права на использование данного участка и принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, в том числе и в связи с предоставлением земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого помещения, в аренду другому лицу.

На основании изложенного апелляционная инстанция пришла к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Белопольское» о признании ничтожным договора аренды № 1466 от 30.08.2002 г., соглашения к данному договору № 1 от 25.11.2004г.

ООО «Белопольское»  при обращении в суд первой и апелляционной инстанции была оплачена государственная пошлина в общем размере 4000руб.

В связи с удовлетворением исковых требований суд в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, относит на ответчиков ЗАО НПФ «АВАНГАРД-Ф» и Администрацию г. Саратова в равных размерах.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Саратовской области от «19» апреля 2010 года по делу № А57-3488/2009 отменить.

Договор аренды № 1466 от 30.08.2002 года, соглашение к договору аренды № 1 от 25.11.2004 года признать ничтожными.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Научно-производственная фирма «АВАНГАРД-Ф» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Белопольское» расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.

Взыскать с Администрации г. Саратова в пользу общества с ограниченной ответственностью «Белопольское» расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке ст. 273, 275, 276 АПК РФ.

Председательствующий                                                                                  С.Г. Веряскина

Судьи                                                                                                                Л.Б. Александрова

                                                                                                                           Т.С. Борисова