Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2010 по делу n А12-4321/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 4 названного закона определен порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости встроенного нежилого помещения.

Департаментом представлен в материалы дела отчет №О-1450 ЗАО «Отечество» об                                               оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, проведенной                                        по поручению Департамента в связи с решением комиссии по подготовке приватизации объектов муниципального имущества. По результатам проведенной оценки итоговая                    цена объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Николая Отрады,15, общей площадью 340,9 кв.м., исходя из расчетной рыночной стоимости на момент подачи заявки, составила 15 342 000,00 руб. без учета НДС.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (часть 5 пункта 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного кодекса Российской Федерации, пункт 2      Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В связи с тем, что истец не согласился с величиной оценочной стоимости указанной в отчете №О-1450 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 340,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Николая Отрады,15,  в суд первой инстанции поступило ходатайство истца о проведении по делу судебной экспертизы. При этом возражений на указанное ходатайство истца от ответчика не последовало.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 20 апреля 2010 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Некоммерческому партнерству «Волгоградская региональная коллегия оценщиков». На разрешение эксперта судом были поставлены вопросы: 1. Соответствует ли отчет №0-1450 от 31.08.2009,  выполненный по заявке Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда, об определении  рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводской район, ул. им. Николая Отрады, д. 15,  Федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам. 2. В случае несоответствия отчета указанного отчета  Федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, указать, в чем заключаются данные несоответствия. 3. Повлияли ли выявленные в отчете несоответствия Федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки №1-№3 (ФСО №1-№3) на определение (расчет) рыночной цены спорного объекта недвижимости. 4. В случае несоответствия отчета №0-1450 от 31.08.2009, выполненной по заявке Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда, об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, общей площадью 340,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводской район, ул. им. Николая Отрады, д. 15,  Федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки №1-№3 (ФСО №1-№3), определить  рыночную стоимость объекта недвижимости встроенного нежилого помещения общей площадью 340,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводской район, ул. им. Николая Отрады, д. 15  по состоянию на 29 декабря 2009 года.

Из экспертного заключения Некоммерческого партнерства «Волгоградская региональная коллегия оценщиков» от 17.05.2010 №10.04.29-8/НИ-К-Б следует, что выполненный ЗАО «Отечество»  отчет № 0-1450 от 31.08.2009 не соответствует Федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. При этом не соответствия могли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости. Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 340,9   кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Николая Отрады, 15, определена на день получения оферты истцом в сумме 12 884 000,00 руб. (без НДС), 15 203 000,00 руб. (с учетом НДС). Экспертное заключение ответчиком не оспорено.

Исходя из рыночной стоимости спорного помещения в сумме 12 884 000,00 руб. (без НДС), суд обоснованно удовлетворил исковые требований истца.

Судом апелляционной инстанции исследован вопрос о не включении в рыночную стоимость выкупаемого объекта налога на добавленную стоимость (НДС).

Согласно абзацу 2 пункта  3 статьи  161 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2009 г. при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налог на добавленную стоимость уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями (получателями) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

При таких обстоятельствах стоимость выкупаемого имущества в договоре должна быть указана без учета НДС.

Суд апелляционной инстанции также считает несостоятельными доводы Департамента о том, что рыночная стоимость неправомерно определена судом по состоянию на 29.12.2009, тогда как оферта направлена 30.12.2009.

Вместе с тем Департаментом не представлены доказательства того, что определение рыночной стоимости по состоянию на 29.12.2009, а не на 30.12.2009 могло повлиять на определение рыночной стоимости имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным Кодексом.

Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В судебном заседании в суде первой инстанции, в котором удовлетворено ходатайство истца о назначении экспертизы, присутствовал представитель Департамента муниципального имущества. От представителя Департамента  ходатайств и заявлений об уточнении даты, на которую следует проводить оценку имущества, не поступало.

Департаментом муниципального имущества Волгограда суду апелляционной инстанции не представлено доказательств того, что в период с 29.12.2009 по 30.12.2009 произошло резкое изменение цен на рынке недвижимости Волгограда, ходатайства о назначении экспертизы стоимости спорного имущества по состоянию на 30.12.2009 от Департамента муниципального имущества Волгограда в суде апелляционной инстанции не заявлялось.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Доводы  ответчика о том, что в соответствии с требованиями законодательства об оценке, с даты оценки объекта до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, в то время как промежуток между датами оценки и датой составления отчета эксперта - более 6 месяцев, что влечет недействительность отчета, судом апелляционной инстанции отклоняется. Требования о трехмесячном сроке действительности применимы к отчету оценщика. В данном случае в суде проводилась судебная экспертиза и в суд представлено экспертное заключение, а не отчет оценщика, в связи с чем срок действительности отчета оценки не может быть применен к сроку действительности заключения судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованными доводы о том, что ООО «Агрофирма «Семмира+» отказалось от подписания договора купли-продажи и соответственно утратило преимущественное правом на выкуп недвижимого имущества.

Истец воспользовался своим правом и, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий,  направил   разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда на основании статьи  445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, волеизъявление истца не свидетельствует об отказе последнего от преимущественного права  на приобретение  имущества,  а подтверждает реализацию истцом права на передачу разногласий, возникших при заключении договора и заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда.

Иное толкование законодательства исключает саму возможность для субъекта малого и среднего предпринимательства передачи разногласий на рассмотрение суда и оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки.

Истец, согласившись с определенной Некоммерческим партнерством «Волгоградская региональная коллегия оценщиков» рыночной стоимостью объекта приватизации, уточнил исковые требования и просил суд урегулировать спор по цене указанной в отчете некоммерческого партнерства «Волгоградская региональная коллегия оценщиков». Судом уточнения приняты.

Доводы ответчика о том, что договор купли-продажи объекта муниципального имущества подлежал заключению по цене продажи спорного помещения, указанной в проекте договора предложенном ответчиком, судом апелляционной инстанции не принимаются. Оснований для заключения договора купли-продажи указанного помещения по иной стоимости ответчик не имеет в силу того, что правовым актом, устанавливающим условия приватизации конкретных объектов муниципальной собственности и их цену, является решение комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, созданной распоряжением Волгограда,  а величина стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска не оспорена,  судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Как уже отмечалось апелляционной инстанцией, в   соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из анализа данной нормы следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком в данном случае является продажной ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества,