Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2010 по делу n А12-4194/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В связи с тем, что истец не согласился с величиной оценочной стоимости указанной в отчете №326-2009 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 84,5  кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им. Пушкина, д. 12 в суд первой инстанции поступило ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26 мая 2010 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Вирго». На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1. Соответствует ли отчет от 24.11.2009 №326-2009, выполненный по заявке Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда, об определении рыночной стоимости встроено го нежилого помещения, общей площадью 84,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Пушкина, д. 12, Федеральному закону РФ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки №1-№3 (ФСО №1-№3).. 2. В случае несоответствия указанного отчета федеральному закону РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации2, федеральным стандартам оценки №1-№3 (ФСО №1-№3), указать, в чем заключаются данные несоответствия. 3. Повлияли ли выявленные в отчете несоответствия федеральному закону РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки №1-№3 (ФСО №1-№3), на определение (расчет) рыночной стоимости объекта недвижимости. 4. В случае несоответствия отчета от 24.1.2009 №326-2009, выполненного по заявке Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда, об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, общей площадью 84,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Пушкина, д. 12, федеральному закону РФ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки №1-№3 (ФСО №1-№3), определить рыночную стоимость объекта недвижимости встроенного нежилого помещения площадью 84,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Пушкина, д. 12 по состоянию на 19 ноября 2009 года.

Из экспертного заключения ООО «Оценочная фирма «Вирго» следует, что выполненный ООО «Стерх» отчет №№326-2009 не соответствует Федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. При этом не соответствия могли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости. Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 84,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им. Пушкина, д. 12, определена на день получения оферты истцом в сумме 3 530 508 руб. (без НДС).

Доводы  ответчика о том, что в соответствии с требованиями законодательства об оценке, с даты оценки объекта до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, в то время как промежуток между датами оценки и датой составления отчета эксперта - более 6 месяцев, что влечет недействительность отчета, судом апелляционной инстанции отклоняется. Требования о трехмесячном сроке действительности применимы к отчету оценщика. В данном случае в суде проводилась судебная экспертиза и в суд представлено экспертное заключение, а не отчет оценщика, в связи с чем срок действительности отчета оценки не может быть применен к сроку действительности заключения судебной экспертизы.

Исходя из рыночной стоимости спорного помещения в сумме 3 530 508 руб. руб., суд обоснованно определил цену недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции исследован вопрос о не включении в рыночную стоимость НДС.

Согласно абзацу 2 пункта  3 статьи  161 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2009 г. при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налог на добавленную стоимость уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями (получателями) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованными доводы о том, что ООО «ВА «Волготурсервис»  отказалось от подписания договора купли-продажи и соответственно утратило преимущественное правом на выкуп недвижимого имущества.

Истец воспользовался своим правом и, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий,  направил   разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда на основании статьи  445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, волеизъявление истца не свидетельствует об отказе последнего от преимущественного права  на приобретение  имущества,  а подтверждает реализацию истцом права на передачу разногласий, возникших при заключении договора и заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда.

Иное толкование законодательства исключает саму возможность для субъекта малого и среднего предпринимательства передачи разногласий на рассмотрение суда и оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки.

Истец, согласившись с определенной ООО «Оценочная фирма «Вирго»  рыночной стоимостью объекта приватизации, уточнил исковые требования и просил суд урегулировать спор по цене объекта муниципального имущества указанной в отчете ООО «Оценочная фирма «Вирго». Судом уточнения приняты.

Доводы ответчика о том, что договор купли-продажи объекта муниципального имущества подлежал заключению по цене продажи спорного помещения, указанной в проекте договора предложенном ответчиком, судом апелляционной инстанции не принимаются. Оснований для заключения договора купли-продажи указанного помещения по иной стоимости ответчик не имеет в силу того, что правовым актом, устанавливающим условия приватизации конкретных объектов муниципальной собственности и их цену, является решение комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, созданной распоряжением Администрации Волгограда,  а величина стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска не оспорена,  судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Как уже отмечалось апелляционной инстанцией, в   соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из анализа данной нормы следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком в данном случае является продажной ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из содержания проекта договора и подтверждено сторонами на основании  решения комиссии по подготовке планов приватизации (протокол № 37 от 04.12.2009) утвержден план  приватизации арендуемого истцом муниципального имущества, согласно которым установлена цена продажи, в связи с чем, истец утратил возможность предъявить самостоятельный иск по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки, поэтому соответствующие доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются.  

Исковые требования ООО «ВА «Волготурсервис» удовлетворены в полном объеме, соответственно, суд первой инстанции правомерно взыскал с Департамента расходы на проведение экспертизы в размере 40  000 руб.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованными доводы подателя апелляционной о том, что суд первой инстанции не рассмотрел требования истца об урегулировании разногласий по пункту 1.2 договора купли-продажи, Приложения №1,2.

04 мая 2010 года от ООО «ВА «Волготурсервис» в адрес Арбитражного суда Волгоградской области поступило заявление о частичном отказе от иска, в соответствии с которым истец отказался от части исковых требований: понудить ответчика пункт 1.2 договора изложить в редакции: «Продавец продает, а покупатель приобретает встроенное нежилое помещение площадью 84,70 кв.м (1-этаж), расположенное по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им Пушкина, д. 12», Приложением №1 к договору установить Технический паспорт покупателя, в Приложении №2 к договору (акт приема-передачи) слова: «площадью 84,5 кв.м.» (далее по тексту) заменить на слова: «площадью 84,7 кв.м.» (далее по тексту).

В мотивировочной части определения Арбитражного суда Волгоградской области от 05 мая 2010 года указано, что «от истца поступило письменное ходатайство об изменении исковых требований (об отказе от части ранее заявленных требований). Заявленное ходатайство подлежит удовлетворению». Вместе с тем, в резолютивной части определения от 05 мая 2010 года не указано на удовлетворение ходатайства ООО «ВА «Волготурсервис».

Согласно статье 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Определением от 10 сентября 2010 указанная опечатка судом первой инстанции исправлена, в резолютивную часть определения Арбитражного суда Волгоградской области от 05 мая 2010 года внесены исправления, согласно которых производство по делу в части исковых требований: «Понудить ответчика пункт 1.2 договора изложить в редакции: «Продавец продает, а покупатель приобретает встроенное нежилое помещение площадью 84,70 кв.м (1-этаж), расположенное по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им Пушкина, д. 12», Приложением №1 к договору установить Технический паспорт покупателя, в Приложении №2 к договору (акт приема-передачи) слова: «площадью 84,5 кв.м.» (далее по тексту) заменить на слова: «площадью 84,7 кв.м.» прекращено.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная  жалоба не содержит.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы, суд апелляционной инстанции считает необоснованными, как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и основанными на неверном толковании закона.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда следует оставить без удовлетворения.

 Руководствуясь статьями  268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 июля   2010 года по делу № А12-4194/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                О.В. Грабко

Судьи