Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2010 по делу n А06-1310/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                  Дело № А06-1310/2010

«05» октября 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена «28» сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен «05» октября 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,

судей: Жевак И.И., Лыткиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Рондо» - Рябинин В.В., действующий по доверенности от 01.03.2010,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Зоодруг» (г. Астрахань)

на решение арбитражного суда Астраханской области от 21 июня 2010 года по делу № А06-1310/2010 (судья Серикова Г.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Рондо» (г. Астрахань)

к обществу с ограниченной ответственностью «Зоодруг» (г. Астрахань)

третье лицо: комитет имущественных отношений г. Астрахани (г. Астрахань)

о взыскании денежных средств в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды муниципальных нежилых помещений от 08.05.2003 № 11056 в виде основного долга 27577 руб. 57 коп.,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Астраханской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Рондо» (далее истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Зоодруг» (далее ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды муниципальных нежилых помещений                   № 11056 от 08.05.2003 года в виде основного долга в сумме 27577 руб. 57 коп. Также истец просил взыскать судебные расходы на оплату слуг представителя в размере 20000 руб., а также государственную пошлину за подачу иска.

            К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен комитет имущественных отношений г. Астрахани.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 21.06.2010г. с общества с ограниченной ответственностью «Зоодруг» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Рондо» взыскана задолженность по арендной плате в сумме 22971 руб. 41 коп., а также судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя, в сумме 20000 руб. и госпошлина в сумме 1665 руб. 95 коп. В остальной части иска отказано.

Общество с ограниченной ответственностью «Зоодруг», не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассматривает апелляционную жалобу без участия представителей общества с ограниченной ответственностью «Зоодруг», комитета имущественных отношений г. Астрахани надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, о чем свидетельствуют почтовые уведомления                  № 93825, 93826.

В судебном заседании, открытом 21.09.2010г., в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 28 сентября 2010 года до 11 часов 40 минут.

Пунктом 5 ст. 268 АПК РФ предусмотрено, что в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции не может выйти за рамки апелляционной жалобы, и проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Рондо» считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать, в связи с чем суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность принятого судебного акта в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя общества с ограниченной ответственностью «Рондо», проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между комитетом имущественных отношений города Астрахани и ООО «Зоодруг» (арендатор) 08.05.2003 года был заключен договор на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) № 11056, согласно которому Комитет сдает Арендатору в арендное пользование нежилое помещение на 1-ом этаже в кирпичном доме № 1/10/15 лит. «А» пом. № 52 по ул. Тугенева/Кирова/Трусова НО ЖЭК № 5, район Кировский, с общей площадью 87,1 кв.м. для использования под зоомагазин с типовой характеристикой и размером оплаты согласно приложению (л.д. 9-12).

Данное нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 08.05.2003 года (л.д. 123).

Пунктом 2 договора срок аренды определен с 01.05.2003 года по 30.04.2018 года.

01.03.2004 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним на территории Астраханской области произведена государственная регистрация данной сделки, что подтверждается отметкой на договоре.

Согласно пункту 8 данного договора за указанное в пункте 1 настоящего договора помещение арендатор оплачивает комитету самостоятельно за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа текущего месяца арендную плату, дополнительно с учетом налогов по действующему законодательству. Арендодатель вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы на основании решений органа местного самоуправления. Арендатор обязан: выплачивать арендную плату по новой ставке с момента ее введения; до 10 января каждого нового года согласовывать с комитетом ставку арендной платы на текущий год.

При заключении договора арендная плата согласно приложению к договору                  № 11056 от 08.05.2003 года составила 5 942 руб. 08 коп. в месяц (л.д. 122).

14.05.2005г. комитет направил в адрес ответчика уведомление № 05-1370 из которого следует, что сумма ежемесячной арендной платы для ООО «Зоодруг» с 01.05.2005 года составляет 17 533 руб. 88 коп. (т.1 л.д. 134).

17.07.2007г. по результатам аукциона, проведенного Комитетом имущественных отношений города Астрахани нежилое здание, являющееся предметом договора аренды, перешло в собственность ООО «Рондо», о чем между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани и ООО «Рондо» 17.07.2007г. заключен договор купли-продажи объекта приватизации № 92/04 (л.д.7-8).

Право собственности на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано за ООО «Рондо» - 19.09.2007г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 30АА 184551 (л.д.41).

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения договора аренды.

Таким образом, истец в силу закона является арендодателем по договору аренды      № 11056 от 08.05.2003 года, ранее заключенного между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани и ООО «Зоодруг».

21.01.2010г. ООО «Рондо» направило ООО «Зоодруг» уведомление с расчетом суммы арендной платы по договору от 08.05.2003г. за нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Тургенева/Кирова/Эспланадная, д.1/10/15, подлежащий ежемесячной оплате с 01.02.2010г. с учетом фактического целевого использования площадей, установленного при проверке 21.01.2010г. Согласно данному уведомлению арендная плата, подлежащая оплате ООО «Зоодруг» с 01.02.2010г., составила 46030 руб. 53 коп. (т.1 л.д.20).

Однако, ООО «Зоодруг» была оплачена арендная плата в сумме 17533 руб. 88 коп.

В связи с тем, что ответчик в добровольном порядке не оплатил имеющуюся задолженность по договору аренды, которая согласно уточненному расчету истца составила 27577 руб. 57 коп., ООО «Рондо» обратилось в арбитражный суд с вышеизложенными требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о наличии у ООО «Зоодруг» задолженности по арендной плате в размере, указанном истцом.

Апелляционная инстанция пришла к следующим выводам.

Удовлетворяя требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу п. 2 ст.614 ГК РФ стороны по договору аренды могут предусматривать различные формы арендной платы, либо их сочетание (определенная твердая сумма, доля от полученных доходов, возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества и т.д.)

Как было указано выше, пунктом 8 договора аренды № 11056 арендодатель вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы на основании решений органа местного самоуправления. Арендатор обязан выплачивать арендную плату по новой ставке с момента ее введения.

При рассмотрении спора установлено, что Решением Совета МО город Астрахань №106 от 28.04.2005г. (с последующими изменениями и дополнениями) «О порядке передачи в пользование объектов нежилого муниципального фонда (зданий, строений, сооружений; встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенных на территории муниципального образования «Город Астрахань» (далее Решение № 106) был установлен порядок расчета арендной платы в виде формулы с применением базовой ставки арендной платы умноженной на ряд повышающих и понижающих коэффициентов, размеры которых также отражены в данном решении.

Применив утвержденную формулу и коэффициенты, комитет 14.05.2005г.  направил в адрес ответчика уведомление № 05-1370, согласно которому сумма ежемесячной арендной платы для ООО «Зоодруг» с 01.05.2005 года составляет 17 533 руб. 88 коп. (т.1 л.д. 134).

Данную сумму арендной платы ООО «Зоодруг» оплачивало Комитету имущественных отношений г. Астрахани, а впоследствии и ООО «Рондо».

Ставка арендной платы применялась 124 руб., что не противоречит ни условиям договора аренды, ни Решению № 106.

Сумма арендной платы, подлежащая взысканию в рамках рассматриваемого спора, была рассчитана истцом с учетом коэффициентов эффективности деятельности, используемых в формуле для расчета суммы арендной платы, утвержденной Решением         № 106 исходя из фактического использования площадей арендуемого помещения: 0.8   для   площади, используемой под торговлю, 0.4 для площади, используемую как подсобная,   складская.

Суд первой инстанции, оценив в совокупности, как того требует ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что при расчете арендной платы коэффициент - 0,8, применяемый  для   площади, используемой под торговлю, подлежит применению к площади 79.8 кв.м., коэффициент – 0,4 для площади, используемой как подсобная,   складская, подлежит применению к площади 7.3 кв.м.

Апелляционная инстанция находит выводы суда соответствующими обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, а довод ООО «Зоодруг» о том, что изменение целевого назначения арендуемого помещения - под парикмахерскую, было согласовано с арендодателем, не подтвержденным надлежащими доказательствами по следующим основаниям.

Как следует из письма Комитета имущественных отношений г. Астрахани (прежнего собственника и арендодателя) от 29.10.2007г. №05-30043, направленного в адрес ООО «Рондо», ООО «Зоодруг» не согласовывало изменение целевого назначения использования нежилого помещения по ул.Тургенева,1. Согласно     договору     аренды №11056     от     08.05.2003г.  цель использования указанного нежилого помещения - под зоомагазин.

В письме Комитета имущественных отношений г.Астрахани от 03.12.2007г. №05-35947/07 (т.1 л.д.96), направленного в адрес ООО «Рондо» указано, что письмо от 25.04.2005г. №03-Т-3608, на которое ссылается ответчик в обоснование своих возражений) не является основанием для изменения целевого назначения использования нежилого помещения по ул.Тургенева,1. В случае согласования изменения целевого назначения по использованию нежилого помещения комитет готовит дополнительное соглашение о внесение изменений в договор аренды, которое в соответствии с п.1 ст.452 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Каких-либо дополнительных соглашений между комитетом и ООО «Зоодруг» за период с 08.05.2003г. по настоящее время заключено не было, поэтому целевое назначение осталось прежним - под зоомагазин.

Не согласовывало изменение целевого назначения ООО «Зоодруг» и с ООО «Рондо».

Таким образом, ООО «Зоодруг» не предоставило доказательств о согласовании с арендодателем изменения целевого назначения арендуемого помещения под парикмахерскую, в связи с чем вывод суда о том, что арендная плата должна рассчитываться исходя из целевого использования помещения, указанного в п.1 договора аренды - то есть под зоомагазин, независимо от иного нецелевого использования помещения ООО «Зоодруг», является правильным.

Суд апелляционной инстанции не принимает довод ответчика о том, что при расчете арендной платы подлежит применению информация, содержащаяся в техническом паспорте от 2008 года, а не размер используемых площадей, указанных в техническом паспорте от 2007 года, на который сослался суд первой инстанции.

Как следует из технического паспорта по состоянию на март 2007 года, на момент приобретения ООО «Рондо» помещения, оно представляло из себя два торговых зала 29,7 кв.м. и 50,1 кв.м. (всего 79,8 кв.м.), туалет 1,6 кв.м., подсобная 3,9 кв.м., тамбур 1,8 кв.м., а всего 7,3 кв.м. (т.1 л.д.82).

Однако, ООО «Зоодруг» без согласования с ООО «Рондо» произвело перепланировку  арендуемого            помещения, что подтверждается техническим