Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2010 по делу n А57-982/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                  Дело № А57-982/2010

«25» октября 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена «18» октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен «25» октября 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,

судей: Жевак И.И., Лыткиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Макс Пауэр II» - Новичкова Л.А., доверенность от 09.07.2010г., Барсуков С.А., доверенность от 09.07.2010г.

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Макс Пауэр II»

на решение арбитражного суда Саратовской области от «09» июля 2010 года по делу № А57-982/2010, принятое судьей Комлевой Л.П.,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Макс Пауэр II»

к обществу с ограниченной ответственностью «Клиника восстановительного лечения»

о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Макс Пауэр II» (далее ООО «Макс Пауэр II», истец) обратилось в арбитражный суд Саратовской области с иском, впоследствии неоднократно уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью « Клиника восстановительного лечения» (далее ООО «Клиника восстановительного лечения», ответчик) о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 03.09.2008г., взыскании задолженности по арендной плате в размере 554320 рублей за период с 07.06.2009г по 01.11.2009г., платежей за коммунальные и иные услуги в размере 74265 руб.96 коп., пени в размере 0,1% в день от суммы невнесенных в срок платежей в размере 209947 руб. 71 коп., из них за аренду 185142 руб. 88 коп. и за коммунальные услуги - 24804 руб. 83 коп. за период с 07.06.2009г. по 10.05.2010г., а с 11.05.2010г. по день фактического исполнения обязательств; неустойки в размере 23040 рублей; процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 46285 руб. 72 коп. по день вынесения решения, и со следующего после решения дня по день фактического исполнения обязательств; судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины при обращении в суд в размере 17578 руб. 59 коп. и расходов, связанных в оплатой услуг представителя в размере 51000 рублей.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 09.07.2010г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью «Макс Пауэр II», не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «Клиника восстановительного лечения» в судебное заседание не явился. Общество о месте и времени судебного разбирательства уведомлено надлежащим образом. Директором общества заявлено ходатайство об отложении слушания дела в связи болезнью.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд не нашел оснований для его удовлетворения по следующим основаниям.

   В соответствии с пунктом 3 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Данная норма говорит о праве, но не об обязанности арбитражного суда отложить судебное разбирательство.

   Как видно из материалов дела, ООО «Клиника восстановительного лечения» было заблаговременно и надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении № 78536.

В качестве причины директор указала на невозможность своей явки в судебное заседание в связи с болезнью. Однако, документов подтверждающих заявленное ходатайство в суд не представлено. Кроме того, не указаны основания необходимости личного присутствия директора общества.

В судебном заседании, открытом в 09 час 20 мин 12 октября 2010г., в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 14 час 00 мин 18.10.2010г.  

            Исследовав материалы дела, выслушав представителей ООО «Макс Пауэр II», проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части, а решение суда подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 03 сентября 2008г ООО «Макс Пауэр II» (Арендодатель) и «Клиника восстановительного лечения» (Субарендатор) заключили договор № 20 субаренды нежилых помещений общей площадью  288   кв.м.,  которое  находится  в  собственности  ОАО  «ТД» ТЦ Поволжье» и передано по договору аренды ООО « Макс Пауэр II», с возможностью сдачи части помещений в субаренду.

Договор субаренды вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до 31 декабря 2008г. (т.1 л.д.36-43).

По условиям договора субаренды ответчик обязался вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги в сроки, установленные условиями договора.

После заключения договора истец во исполнение своих обязательств по вышеуказанному договору субаренды передал нежилые помещения общей площадью 288 кв.м., находящиеся в двухэтажном здании по адресу: г. Саратов, 3-я Дачная «ТЦ Поволжье». Ответчик в нарушение взятых на себя обязательств арендную плату и платежи по договору не вносил, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате 554320 рублей и по коммунальным и иным услугам в размере 74265 руб.96 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением обществом с ограниченной ответственностью «Клиника восстановительного лечения» обязательств по внесению арендных платежей, истец обратился в суд с вышеизложенными требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о ничтожности договора субаренды, поскольку срок его действия превышает срок договора аренды.

Апелляционная инстанция пришла к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено правовыми актами.

Как видно из материалов дела, 14 октября 2008года между ОАО Торговый Дом «ТЦ-Поволжье» (арендодатель), с одной стороны и ООО « Макс Пауэр II» (арендатор), с другой стороны заключен договор аренды № 3607, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения общей площадью 2029,1 кв.м., расположенную на 1,2 и 3 этажах нежилого здания общей площадью 2957,4 кв.м., литер А, находящегося по адресу:                      г. Саратов, ул.3-я Дачная, б/н. Данный договор заключен на срок 11 месяцев с даты заключения, то есть до 14.09.2009г. (т.1 л.д.44-50).

При этом в пункте 1.6 договора аренды № 3607 от 14.10.2008г. стороны предусмотрели, что условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.02.2008г.

В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Данные правила применимы и к институту арендных обязательств.

Материалами дела подтверждено, что фактические арендные отношения между ОАО ТД « ТЦ-Поволжье» и ООО «Макс Пауэр II» возникли 28 ноября 2006г., когда был  заключен предварительный договор, по условиям которого ООО «Макс Пауэр II» по акту приема-передачи от 28.11.2006 года было передано во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 2000 кв.м., находящееся по адресу: г.Саратов, 3-я Дачная (т.1 л.д.28-35).

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор субаренды № 20 от 03.09.2008г. заключен между ООО «Макс Пауэр II» и ООО «Клиника восстановительного лечения» в пределах действия договора аренды № 3607 от 14.10.2008г. Следовательно, вывод суда о том, что договор субаренды является ничтожным, не соответствует  обстоятельствам дела. (Аналогичная позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 июня 2010г. № ВАС-7291/10).

ОАО ТД «ТЦ-Поволжье» письмами от 26.11.2006г., 14.10.2008г., 01.02.2009г., 17 июля 2009г.  подтвердил свое согласие на предоставление арендатором части арендуемого помещения в размере 288 кв.м. в субаренду ООО «Клиника восстановительного лечениы» в пределах срока действия договора аренды.

Таким образом, поскольку договор субаренды № 20 от 03.09.2008г. является действительным, то период его действия - до окончания действия договора аренды                        № 3607 от 14.10.2008г.

В то же время из материалов дела видно, что договор аренды № 3607 от 14.10.2008г. досрочно расторгнут его сторонами 31.01.2009г. (т. 1 л.д. 55).

В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Поскольку договором субаренды № 20 от 03.09.2008г. иного не предусмотрено, то в связи с заключением 31.01.2009г. между ООО «Макс Пауэр II» и ОАО  «ТД» ТЦ Поволжье» соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения № 3607 от 14.10.2008г. договор субаренды № 20 от 03.09.2008г. на основании п. 1 ст. 618 ГК РФ прекратил свое действие.

Довод истца, о том, что положения статьи 618 ГК РФ применяются в случае досрочного расторжения договора аренда, чего в рассматриваемом случае не было, поскольку основанием для расторжения договора аренды не послужили обстоятельства, указанные в п. 7.2 договора аренды, определяющие досрочное расторжение договора, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами. Так из самого текста соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения следует, что договор расторгнут в соответствии с п.1 ст. 450 ГК РФ и п. 7.2 договора аренды № 3607     (т. 1 л.д.55).

Учитывая изложенное требования истца о расторжении договора субаренды № 20 от 03.09.2008г. не подлежат удовлетворению, поскольку его действие прекращено в силу закона. Соответственно решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении  требования о расторжении договора подлежит оставлению в силе. 

Однако, как следует из материалов дела, после прекращения действия договора субаренды от 03.09.2008г. ООО «Клиника восстановительного лечения» продолжало пользоваться арендованным помещением, не внося арендную плату, в связи чем у него в силу закона возникла обязанность по оплате за пользование имуществом.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что прекращение действия договора аренды не влечет прекращения обязательств по внесению арендной платы в силу закона за фактическое использование арендуемого имущества после прекращения действия договора в размере, определенном этим договором.

Апелляционный суд считает, что в данном случае прекращение договора аренды  между ООО «Макс Пауэр II» и ОАО  «ТД» ТЦ Поволжье» не освобождает ООО «Клиника восстановительного лечения» от обязанности внесения арендных платежей, предусмотренных договором аренды за все время пользования имуществом.

Как следует из исковых требований ООО «Макс Пауэр II», общество просило взыскать задолженность по арендной плате в размере 554320 рублей за период с 07.06.2009г. по 01.11.2009г. и задолженность по коммунальным и иным услугам в размере 74265 руб.96коп. за весь период пользования арендованным помещением.

Апелляционная инстанция считает, что требования истца по взысканию платы за пользование помещением подлежат удовлетворению за период с 01.08.2009г. по 25.08.2009г. по следующим основаниям.

Как следует из платежных поручений № 176 от 24.06.2009г., № 71 от 30.06.2009г.  арендная плата по договору субаренды № 20 от 03.09.2008г. за июнь, июль 2009 года оплачена в общей сумме 430000 руб. (т.2 л.д.74). Таким образом, оснований для взыскания задолженности за указанный период не имеется.

Доказательств оплаты субаренды за последующий период ответчиком не представлено. Как и не представлено доказательств передачи помещения истцу.

Вместе с тем, согласно акту вскрытия помещения, находящегося в субаренде у ООО «Клиника восстановительного лечения» от 26.08.2009г., произведенного комиссией в составе работников ООО «Макс Пауэр II», имущество субарендатора на арендуемой площади по состоянию на 26.08.2009г. отсутствовало (т.2 л.д.59). Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что с 26.08.2009г. ООО «Клиника восстановительного лечения» арендованное помещение не занимало и об этом стало известно истцу, в связи с чем апелляционная инстанция считает, что у ООО «Макс Пауэр II» не имеется законных оснований для взыскания с ответчика задолженности по 01.11.2009г. (даты передачи помещения другому субарендатору).

На основании изложенного и учитывая нормы ст. 622 ГК РФ, позицию ВАС РФ, изложенную в п. 38 Информационного письма № 66, апелляционная инстанция  считает, что арендная плата за пользование спорным помещением подлежит