Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2010 по делу n А57-20271/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

– гаражные боксы,  и земельный участок ГСК «МЕТРО-С»  был предоставлен в аренду в соответствии со ст.36 ЗК РФ.

Положения статьи 36 ЗК РФ  предусматривают обязательное условие  для предоставления земельного участка - наличие титула: права собственности, безвозмездного пользования, хозяйственного ведения или оперативного управления на  здание, строение, сооружение, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основанием принадлежности на праве собственности недвижимой вещи, его возникновение, является в соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно материалам дела, регистрация прав ГСК «МЕТРО-С» или  членов кооператива, привлеченных к участию в деле,  в отношении объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке  отсутствует, что также не оспаривается сторонами.

До вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правоотношения по учету прав на недвижимое имущество регулировались Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной Приказом от 21.02.1968 № 83 Министерства коммунального хозяйства РСФСР, в соответствии с которым бюро технической инвентаризации исполнительных комитетов местных Советов депутатов трудящихся ведут по установленным формам реестры (Приложения 1, 2, 3 и 4) и производят регистрацию строений: на праве государственной собственности, находящихся в ведении местных Советов; на праве государственной собственности, находящихся в ведении государственных учреждений, организаций и предприятий; кооперативных и других общественных организаций; жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.

Согласно ответу   МУП «Городское Бюро Технической Инвентаризации», направленному  в адрес УФРС по Саратовской области, сведения о правообладателе объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке 64:48:04 03 36:0019, отсутствуют.

Таким образом, вещные права у ГСК «МЕТРО-С» и у его членов – владельцев гаражных боксов на объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке на момент  предоставления документов для регистрации  договора аренды отсутствовали.

Отсутствие подтверждающих право собственности на объекты недвижимости документов делает невозможным проведение регистрирующим органом правовой экспертизы  с положительным заключением.

Нормы абзаца 2 пункта 3 статьи 9, абзаца 3 пункта 1 статьи 13 и абзаца 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Одновременно в пункте 1 статьи 18 указанного Закона предусмотрено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в компетенцию регистрирующего органа входит также проверка самой сделки на предмет ее соответствия закону.

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что при определенных обстоятельствах может быть расценено как непредставление документов, необходимых для государственной регистрации прав либо как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

Таким образом, отказ  регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды является обоснованным.

Кроме того, суд апелляционной инстанции  считает необходимым обратить внимание на следующее.

Гаражные боксы, владельцами которых являются физические лица, привлеченные к участию в настоящем деле (члены ГСК «МЕТРО-С»), расположены на неделимом земельном участке площадью 2 766 кв.м с кадастровым номером 64:48:04 03 36:0019.

Согласно п.3 ст.36 ЗК РФ в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Пункт 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ предусматривает порядок приобретения прав на земельный участок, согласно которому граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен.

При получении титула собственника гаражного бокса, каждый собственник гаража имеет возможность обратиться с заявлением в уполномоченный орган  для заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Данное требование закона направлено на защиту прав и интересов всех собственников имущества, расположенного на неделимом земельном участке.

Договор аренды № 1410 от 01.10.2003  не предусматривает  возможность вступления в него иных лиц на стороне арендатора, что нарушает права других лиц,  владеющих  объектами недвижимости, расположенными  на земельном участке с кадастровым номером 64:48:04 03 36:0019.

В то же время   суд  апелляционной инстанции отмечает, что согласно представленным в материалы дела доказательствам ГСК «МЕТРО-С» не владеет объектами недвижимости на земельном участке площадью 2 766 кв.м с кадастровым номером 64:48:04 03 36:0019.

ГСК «МЕТРО-С» было зарегистрировано в качестве юридического лица  05.04.1999, что  подтверждается свидетельством  о государственной регистрации  №009802 серия Ю-48 (т.1 л.д.27).

В соответствии с  Уставом кооператив,  в том числе обязан обеспечивать строительство  гаражных строений, с участием членов кооператива и за счет паевых взносов (т.1 л.д.16-19).

Согласно имеющимся в материалах дела техническим паспортам гаражные боксы были построены в 1956 году. Техническая инвентаризация проводилась ГСК «МЕТРО-С»  21.12.2004. Последние изменения  внесены в техническую документацию 11.05.2005, однако данные изменения не  коснулись даты постройки гаражей.

Доказательств того, что ГСК «МЕТРО-С» после регистрации в качестве юридического лица (05.04.1999) возвел за счет собственных средств либо приобрел на основании какой-либо сделки недвижимое имущество на спорном земельном участке, материалы дела не содержат.

Акт приемки приемочной комиссией Администрации Ленинского района  г.Саратова у ГСК «МЕТРО-С»  законченных строительством боксовых гаражей  от 09.03.2005 свидетельствует лишь о том, что гаражи в количестве 35 штук  существуют на спорном земельном участке и были возведены хозспособом, однако не содержит доказательств того, что они были построены гаражно-строительным кооперативом. Приведенные выше доказательства напротив свидетельствует о возведении гаражей в 1956 году, то есть до регистрации ГСК «МЕТРО-С» в качестве юридического лица. 

При тех обстоятельствах, что  на неделимом земельном участке с кадастровым номером 64:48:04 03 36:0019 располагаются объекты недвижимости, владельцами которых являются иные лица, а  ГСК «МЕТРО-С» не владеет  какими-либо  объектами недвижимости, кооператив  не может быть арендатором  указанного земельного участка. 

Представленный на регистрацию договор аренды № 1410 от 01.10.2003 не соответствует требованиям  п.3 ст.36 ЗК РФ, а потому отказ в государственной регистрации УФРС по Саратовской области  указанного договора, является обоснованным.

При принятии решения суд первой инстанции  сделал выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, а потому решение арбитражного  суда Саратовской области  подлежит  отмене, а апелляционная жалоба  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Саратовской области от 19.08.2010 по делу № А57-20271/2009  отменить, принять по делу новый судебный акт.

Отказать гаражно-строительному кооперативу «МЕТРО-С» (г. Саратов) в удовлетворении заявленных требований.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 АПК РФ.

Председательствующий                                                                              О.В.Лыткина

Судьи                                                                                                                          Л.Б.Александрова

                                                                                                                         Т.С.Борисова