Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по делу n А06-1326/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

====================================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                               Дело № А06-1326/2010 «28» октября 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена «28» октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен «28» октября 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,

судей Кузьмичева С.А., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Козловой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Мир», г. Астрахань,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от «01» июля 2010 года по делу              № А06-1326/2010 (судья С.В. Богатыренко),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Мир», г. Астрахань,

к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования «Камызякский сельскохозяйственный колледж», г.Астрахань,

Российской Федерации в лице Федерального агентства по образованию Российской Федерации, г. Москва,

о взыскании  стоимости произведенных истцом улучшений арендованного имущества в размере 17 091 917 руб. 87 коп.,

третье лицо: Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области,

при участии в судебном заседании представителей:

ООО  «Торговый дом «Мир» – не явился, извещен,

ФГОУ СПО «Камызякский сельскохозяйственный колледж»  - не явился, извещен,

Федерального агентства по образованию РФ – не явился, извещен,

ТУ ФАУГИ по Астраханской области - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Астраханской  области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Мир» (далее - ООО «Торговый дом «Мир», Общество, истец) с исковым заявлением к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования «Камызякский сельскохозяйственный колледж» (далее - ФГОУ СПО «Камызякский сельскохозяйственный колледж», колледж), Федеральному агентству по образованию РФ о взыскании стоимости произведенных истцом улучшений арендованного имущества в размере 17 091 917 руб. 87 коп.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от «01» июля 2010 года в удовлетворении заявленных ООО  «Торговый дом «Мир» исковых требований отказано.

Также, суд взыскал с ООО  «Торговый дом «Мир» в доход федерального бюджета  РФ государственную пошлину  в сумме 108 459,59 руб.

ООО  «Торговый дом «Мир» не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и направить вопрос на новое рассмотрение.

ФГОУ СПО «Камызякский сельскохозяйственный колледж» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Федерального агентства по образованию РФ, ТУ ФАУГИ по Астраханской области в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

ООО  «Торговый дом «Мир» извещено о времени и месте судебного заседания в порядке пункта 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (почтовые уведомления № 93015 7, № 93014 0 о вручении корреспонденции). Истец явку представителя  в  судебное заседание не обеспечил.

ФГОУ СПО «Камызякский сельскохозяйственный колледж» извещено о времени и месте судебного заседания в порядке пункта 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (почтовое уведомление № 93016 4 о вручении корреспонденции). Колледж явку представителя  в  судебное заседание не обеспечил.

Федеральное агентство по образованию РФ извещено о времени и месте судебного заседания в порядке пункта 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (почтовое уведомление № 93013 3 о вручении корреспонденции, телеграмма № 01831 от 19.10.2010 г.). Агентство явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

ТУ ФАУГИ по Астраханской области извещено о времени и месте судебного заседания в порядке пункта 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (телеграмма № 01931 от 19.10.2010 г.). Управление явку представителя  в  судебное заседание не обеспечило.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание лиц, участвующих  в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30 декабря 2004 года между Федеральным государственным образовательным учреждением Среднего профессионального образования «Камызякский сельскохозяйственный колледж» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Мир телефонов» (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося федеральной собственностью, согласно которого колледж сдал, а арендатор принял в аренду федеральное имущество - нежилое строение, общей площадью 1 776 кв.м., расположенное по адресу: г. Камызяк, ул. Любича, 17 для использования под магазин.

Срок аренды установлен договором с 01 декабря 2004 г. по 01 сентября 2029 г.

Пунктом 1.6. договора предусмотрено, что неотделимые улучшения арендуемого имущества производятся арендатором только с согласия колледжа. Стоимость произведенных арендатором улучшений, в том числе неотделимых возмещению подлежит.

Пунктом 2.2.1 договора установлена обязанность арендатора использовать помещению исключительно по назначению, указанному в п.1.1. договора.

Согласно пункту 2.2.5. договора содержание, обслуживание, охрана, текущий и капитальный ремонт зданий (помещений) производится за счет средств арендатора.

Пунктом 3.1 договора от 30.12.2004 г. и приложением № 2 к данному договору арендатору при подписании настоящего договора устанавливается арендная плата за пользование федеральным имуществом в сумме 15 750 у.е. в год. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 1 312,5 у.е., НДС 236,25 у.е.

В соответствии с пунктом 3.2 договора от 30.12.2004 г. ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях не позднее 10 числа отчетного месяца в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной плате плюс НДС. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком РФ на последний день месяца, предшествующего оплачиваемому.

Передача имущества от арендодателя к арендатору оформлена двусторонним актом от 01.12.2004, подписанным сторонами.

Соглашением от 03.05.2006 стороны внесли изменения в договор аренды от 30.12.2004 в связи с изменением названия арендатора на общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Мир».

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Астраханской области 21 сентября 2005 г.

Истец с одобрения ответчика произвел работы по капитальному ремонту здания согласно рабочему проекту реконструкции здания столовой.

Согласно техническому заключению № ОН-43/09/133 от 29.12.2009 г., выполненному ООО «Поволжский центр Независимой экспертизы имущества «Прайс» по заданию истца сметная стоимость выполненных СМР по реконструкции здания по адресу: Астраханская область, г.Камызяк, ул.Любича, 17 на дату проведения обследования составляет 17 534 452 руб.

Ответчиком были засчитаны в счет арендной платы за 2005 г. произведенные истцом истцу работы по ремонту кровли здания, подвода воды к зданию, остеклению здания на общую сумму 442 115 руб. 13 коп.

Остальные затраты по капитальному ремонту имущества ответчиком компенсированы не были.

На письмо истца от 14.04.2009 г. о компенсации затрат, ответчик сообщил об отказе в возмещении затрат истца по капитальному ремонту в связи с тем, что арендатор не получил разрешение на производство работ, что послужило основанием для обращения ООО  «Торговый дом «Мир» в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда правомерным по следующим основаниям.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, установить состояние имущества, подлежащего передаче в аренду и факт невозможности его использования по назначению без проведения капитального ремонта, невозможно.

Из договора аренды от 30.12.2004 г. и акта приема-передачи к нему не усматривается, что сторонами при подписании указанных документов было указано состояние имущества, передаваемого в аренду.

Как пояснили представители сторон суду первой инстанции, при заключении договора аренды и его передаче недостатки арендованного имущества не оговаривались.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктом 2.5. договора аренды также установлена обязанность арендатора производить текущий и капитальный ремонт зданий (помещений).

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Условиями договора аренды от 30.12.2004 г. установлено, что неотделимые улучшения арендуемого имущества производятся арендатором только с согласия колледжа. Стоимость произведенных арендатором улучшений, в том числе неотделимых, подлежит возмещению (п.1.6).

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что арендатор по настоящему делу вправе после прекращения договора аренды требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Однако в силу статьи 65 АПК РФ истец должен доказать факт проведения им работ, в результате которых созданы неотделимые улучшения, стоимость этих улучшения и факт согласия арендодателя на производство работ арендатором по улучшению арендованного имущества.

Согласно доводам истца арендодатель согласовал выполнение работ по проведению капитального ремонта, что подтверждается письмом от 12.05.2006 г. (т.1, л.д.22).

Из указанного письма следует, что арендодатель рассмотрел представленный арендатором проект реконструкции здания столовой по ул. Любич, 17 в г.Камызяк, замечаний в части объема, характера работ и сметной стоимости строительства и благоустройства территории замечаний не имеет. В письме указано, что вопрос компенсации неотделимых улучшений будет решаться согласно условиям договора аренды.

Суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что указанное письмо подтверждает согласие арендодателя на производство работ по капитальному ремонту здания в соответствии с представленным рабочим проектом.

Однако, как верно указал суд первой инстанции, вопрос о компенсации неотделимых улучшений может быть решен только при представлении документов, подтверждающих фактическое выполнение работ и затраты по их выполнению.

Сам по себе рабочий проект не может являться доказательством выполнения работ, а является документом, подтверждающим намерения арендатора выполнить работы, указанные в этом проекте.

В качестве доказательства стоимости произведенных истцом отделимых улучшений истцом суду представлено техническое заключение № ОН-43/09/133 по результатам обследования здания, расположенного по адресу: Астраханская область, г.Камызяк ул.Любича, 17, составленного Обществом с ограниченной ответственностью «Поволжский центр независимой экспертизы имущества «ОТАИС» 29.12.2009 г.(т.1 л.д.64-150, т.2 л.д1-74).

Согласно выводам, изложенным в указанном заключении, сметная стоимость выполненных строительно-монтажных работ по реконструкции здания по адресу: Астраханская область, г.Камызяк, ул.Любича, 17 на 24.12.2009 г. составляет 17 534 452 руб.

Из заключения следует, что в результате визуального обследования здания установлено, что в указанном здании в 2005 г. произведена реконструкция, позволившая использовать здание как торгово-развлекательный комплекс. После реконструкции в подвале здания был размещен ночной клуб «Мирный» и складские помещения, на первом этаже располагался продовольственный магазин, на втором этаже магазин бытовой техники.

В 2007 г. арендатор покинул здание. На дату обследования существующие здания