Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2010 по делу n А12-1598/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г.Саратов                                                                                                        Дело № А12-1598/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен          22 ноября  2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей  Бирченко А.Н., Камериловой В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Успановой Д.Г.

при участии в заседании представителей:

от истца – Заря О.К., по доверенности от 10.08.2009 г.,

от ответчика – не явились, надлежащим образом извещены,

от третьих лиц – не явились, надлежащим образом извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22 сентября 2010 года по делу № А12-1598/2010, (судья Копылов В.А.)

по иску индивидуального предпринимателя Котковец Валентины Алексеевны

к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда

третьи лица:

Администрация Волгограда

Департамент финансов администрации Волгограда

общество с ограниченной ответственностью «Омега Плюс»

общество с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг»

об обязании передать имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель Котковец Валентина Алексеевна (далее ИП Котковец В.А.) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда об обязании последнего передать по договору купли-продажи муниципального имущества №312в от 08.12.2009г. встроенное нежилое помещение площадью 67,80 кв.м. (подвал), расположенное по адресу: г.Волгоград, Советский район, пр. Университетский, д.95, по стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости №57/п-09 от 31.07.2009г., и составляющей 750 000 руб.

В порядке ст.51 АПК РФ, судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация Волгограда (далее – Администрация), Департамент финансов администрации Волгограда (далее – Департамент финансов), Общество с ограниченной ответственностью «Омега Плюс» (далее – ООО «Омега Плюс») и Общество с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг» (далее – ООО «Росконсалтинг»).

В порядке ст. 49 АПК РФ, истец неоднократно уточнял требования, в итоге с учетом характера спора в заявлении от 26.03.2010г. просил суд первой инстанции урегулировать разногласия по договору купли-продажи объекта муниципального имущества №312в от 08.12.2009г. – встроенного нежилого помещения площадью 67,80 кв.м. (подвал), расположенного по адресу: г.Волгоград, Советский район, пр. Университетский, д.95, - изложив п.1.3 договора в редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 750 000 рублей с учетом НДС». Уточненные требования были приняты судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22 сентября 2010 года по делу № А12-1598/2010, с учетом исправления опечатки, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества №312в от 08.12.2009г. между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и Индивидуальным предпринимателем Котковец Валентиной Алексеевной.

Пункт 1.3 договора изложен в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 811 864 руб. (без учета НДС)».

С Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу ИП Котковец В.А. взыскано 1 000 руб. расходов по оплате госпошлины, 10 250 руб. расходов на оплату услуг представителя и 25 000 руб. расходов по оплате судебных экспертиз.

В остальной части во взыскании судебных расходов Индивидуальному предпринимателю Котковец Валентине Алексеевне – отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что при вынесении решения от 22.09.2010г. по делу № А12-1598/2010, Арбитражный суд Волгоградской области неправильно применил нормы материального и нарушил нормы процессуального права, ссылаясь на следующее.

Департамент муниципального имущества администрации г.Волгограда считает, что суд первой инстанции при принятии решения не учел следующего:

в силу п. 2 ч.9 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или  в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» истец  утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества  по истечении тридцати дней  со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с не подписанием  проекта договора купли-продажи;

договор купли-продажи объекта муниципального имущества подлежал заключению по цене продажи спорного помещения, указанной в проекте. Оснований для заключения договора купли-продажи указанного помещения по иной стоимости ответчик не имеет в силу того, что правовым актом, устанавливающим условия приватизации конкретных объектов муниципальной собственности и их цену, является решение комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, созданной распоряжением Волгограда,  а величина стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска не оспорена;

в соответствии с требованиями законодательства об оценке, с даты оценки объекта до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, в то время как промежуток между датами оценки и датой составления отчета эксперта – более 6 месяцев, что влечет  недействительность отчета;

урегулирование разногласий путем принятия спорного условия о цене  произошло при отсутствии досудебного порядка урегулирования спора;

цена спорного имущества, определенная обжалуемым судебным актом не соответствует цене, установленной графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью спорного договора, при этом разногласий между сторонами по графику платежей не возникало;

вопреки требованиям законодательства заключение эксперта не содержит  раздела  «анализ  рынка объекта недвижимости, а также анализ других внешних факторов не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость».

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции,  01.09.2009г. между Предпринимателем (арендатор) и ДМИ (арендодатель) был заключен краткосрочный договор на аренду нежилого помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда №6/968-09, общей площадью 75,3 кв.м. (из них 31,4 кв.м. для ведения розничной торговли, а 43,9 кв.м. – для пошива и срочного ремонта текстильных изделий), расположенного по адресу: г.Волгоград, пр. Университетский, д.95.

Ранее указанное выше помещение использовалось Предпринимателем на основании договоров аренды от 19.01.2005г. №6/968, от 01.01.2006г. №6/968-06, от 31.01.2007г. №6/968-07, от 01.01.2008г. №6/968-08.

Идентичность объекта аренды и передаваемого истцу в собственность нежилого помещения подтверждается имеющимися в деле выкопировками и копией технического паспорта помещения по состоянию на 23.06.2009г.

Решением Комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, оформленного протоколом №36 от 27.11.2009г. (п.19), было принято решение о приватизации находящегося у Предпринимателя в пользовании объекта недвижимого имущества (подвала) площадью 67,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, Советский район, пр. Университетский, д.95, путем предоставления арендатору прав преимущественного приобретения арендуемого объекта по цене 1 218 000 руб. (без НДС).

Выкупная стоимость арендуемого истцом помещения указана ДМИ на основании отчета ООО «Росконсалтинг» об определении рыночной стоимости спорного встроенного нежилого помещения №Н-97/2009 от 10.11.2009г., выполненного в соответствии с муниципальным контрактом №615/1 от 07.09.2009г.

Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, в порядке реализации преимущественного права ИП Котковец В.А., установленного Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, Законом Волгоградской области от 16.10.2008г. № 1739-ОД, в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального имущества №312в от 08.12.2009г. с указанием выкупной цены помещения – 1 218 000 руб. без НДС.

Проект договора был подписан со стороны Предпринимателя с протоколом разногласий №1 от 08.12.2009г. в части п.1.3 (предложено определить выкупную стоимость помещения в соответствии с отчетом ООО «Омега Плюс» №57/п-09) и направлен в адрес ДМИ.

В протоколе согласования разногласий ДМИ изложил спорные условия п.1.3 договора в первоначальной редакции; протокол согласования разногласий истцом подписан не был.

В связи с несогласием ДМИ с предложенной Предпринимателем выкупной ценой помещения, последний обратился (с учетом уточнения требований) с иском в арбитражный суд в порядке, предусмотренном абз.2 ч.2 ст.445 ГК РФ.

Доводы ответчика о том, что в силу п. 2 ч.9 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества  по истечении тридцати дней  со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с не подписанием  проекта договора купли-продажи, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Поскольку стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора, истец в порядке ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу ст. 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 9 этого же Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из толкования изложенных норм следует, что для ответчика заключение договора купли-продажи арендуемого истцом имущества является обязательным.

Истец воспользовался своим правом и подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий, направил разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, волеизъявление истца не свидетельствует  об отказе последнего от преимущественного права  на приобретение  имущества,  а подтверждает реализацию истцом права на передачу разногласий, возникших при заключении договора и заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда.

Иное толкование законодательства исключает саму возможность для субъекта малого и среднего предпринимательства передачи разногласий на рассмотрение суда и оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки.

Доводы ответчика о том, что договор купли-продажи объекта муниципального имущества подлежал заключению по цене продажи спорного помещения, указанной в проекте, оснований для заключения договора купли-продажи указанного помещения по иной стоимости ответчик не имеет в силу того, что правовым актом, устанавливающим условия приватизации конкретных объектов муниципальной собственности и их цену, является решение комиссии по