Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2010 по делу n А12-1598/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, созданной распоряжением Волгограда,  а величина стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска не оспорена,  судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Как уже отмечалось апелляционной инстанцией, в   соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из анализа данной нормы следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком в данном случае является продажной ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из материалов дела решением комиссии по подготовке планов приватизации  объектов муниципального имущества № 36 от 27.11.2009 г. было принято решение о приватизации арендуемого истцом муниципального имущества,  согласно которым установлена цена продажи, в связи с чем, истец утратил возможность предъявить самостоятельный иск по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки, поэтому соответствующие доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются.

По результатам проведенной в рамках дела по ходатайству истца судебной экспертизы выполненного ООО «Росконсалтинг» для ДМИ отчета от 10.11.2009г. №Н-97/2009 на соответствие Федеральному закону от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки (заключение Волгоградского областного отделения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 28.07.2010г. №5с/06-23) указанный отчет признан не соответствующим перечисленным выше нормативным актам по основаниям, изложенным в заключении эксперта. Выявленные несоответствия могли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости (стр. 17-18 заключения).

Проведенной в рамках дела по ходатайству Предпринимателя судебной экспертизой стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 08.12.2009г. определена в размере 958 000 руб. с учетом НДС 146 136 руб. (заключение ООО «Оценочная фирма «ВИРГО» от 09.09.2010г. №8с/08-20).

Доводы ДМИ о проведении оценки недвижимого имущества ООО «Оценочная фирма «ВИРГО» по состоянию на 08.12.2009г., тогда как решение о приватизации спорного помещения, оформленное протоколом №36, было принято на заседании комиссии по подготовке планов приватизации 27.11.2009г., не могут быть приняты во внимание.

В силу ст.435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Проект договора купли-продажи объекта муниципального имущества датирован ответчиком, получен и подписан Предпринимателем 08.12.2009г.; именно данная дата и является датой предложения заключить договор купли-продажи указанного имущества, в связи с чем, рыночная стоимость реализуемого нежилого помещения должна определяться по состоянию на 08.12.2009 г.

Доводы  ответчика о том, что в соответствии с требованиями законодательства об оценке, с даты оценки объекта до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, в то время как промежуток между датами оценки и датой составления отчета эксперта – более 6 месяцев, что влечет недействительность отчета, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как дата оценки соответствует дате оферты, а отчет проводился на основании определения суда о назначении экспертизы, в связи с чем, установленные законодательством временные ограничения не применяются.

С учетом указанных обстоятельств  суд первой инстанции обоснованно принял п.1.3 договора в редакции, отличной от предложенной сторонами.

Согласно абз.2 п.3.4 договора №312в от 08.12.2009г., разногласия по содержанию которого между сторонами отсутствуют, «НДС не входит в цену продажи объекта, указанную в п. 1.3 настоящего договора, и уплачивается Покупателем самостоятельно в порядке и сроки, установленные действующим законодательством, на расчетный счет отделения федерального казначейства по месту регистрации Покупателя».

Из отчета ООО «Оценочная фирма «ВИРГО» следует, что рыночная стоимость спорного помещения на 08.12.2009г. составляет 958 000 руб., в том числе НДС – 146 136 руб.

Следовательно, стоимость помещения без НДС составляет: 958 000 руб. – 146 136 руб. = 811 864 руб.

Данная цена является рыночной и применительно к цене, отраженной в проекте договора подлежит указанию без включения в ее стоимость суммы НДС, а именно 811 864 руб.

Доводы  ответчика о том, что урегулирование разногласий путем принятия спорного условия о цене  произошло при отсутствии досудебного порядка урегулирования спора, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Стоимость помещения, которая была учтена судом первой инстанции при урегулировании спорного условия договора,  была определена только в результате проведения судебной экспертизы.

Протокол разногласий №1 от 08.12.2009г. в части п.1.3 (предложено определить выкупную стоимость помещения в соответствии с отчетом ООО «Омега Плюс» №57/п-09)  был  направлен в адрес ДМИ.  

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора в части стоимости объекта недвижимости истцом был соблюден, не указание    в протоколе разногласий  цены идентичной стоимости помещения,  определенной только в результате проведения судебной экспертизы,  не свидетельствует об обратном.

Доводы  ответчика о том, что цена спорного имущества, определенная обжалуемым судебным актом не соответствует цене, установленной графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью спорного договора, при этом разногласий между сторонами по графику платежей не возникало, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Как правильно указал суд первой инстанции Приложение 3 (График платежей) в редакции ответчика было подписано истцом со ссылкой на наличие разногласий, однако отдельного протокола разногласий с изложением своей редакции Приложения 3 истец в адрес ответчика не направлял. В то же время, указанные обстоятельства не    предусмотрены законом в качестве оснований для отказа в иске о согласовании   разногласий по заявленному условию договора. Требований в части согласования   разногласий по иным условиям договора, в том числе по пункту 3.2 договора и   Приложению 3 (График платежей) истцом в рамках данного дела не заявлялось. С   учетом требований ст.49 АПК РФ суд рассматривает дело в пределах предмета   заявленных исковых требований.

Кроме того, из содержания статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда согласно статье 445 этого Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Определение  судом по собственной инициативе   содержания договорных условий, по которым не возникли разногласия, будет означать выход за пределы исковых требований, а  резолютивная часть  решения не соответствовать заявленным истцом требованиям и требованиям ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Соответственно, по указанному спору рассматриваются только  те условия договора, по которым стороны не достигли обоюдного согласия при передаче спора в суд.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также учитывает содержание условия, предусмотренного  пунктом 3.2 договора, по которому разногласий не возникло и которое предусматривает, в том числе,  перечисление продажной цены объекта ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки. При этом периодичность, порядок и срок оплаты не поставлены в прямую зависимость от продажной цены объекта.

Доводы  ответчика о том, что вопреки требованиям законодательства заключение эксперта не содержит  раздела  «анализ  рынка объекта недвижимости, а также анализ других внешних факторов не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость».

Согласно статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Зная о наличии процессуального права о заявлении ходатайства, на основании ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о назначении дополнительной или повторной экспертиз, с соответствующим заявлением, ответчик  к суду первой или апелляционной инстанций, не обратился.

При указанных обстоятельствах обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным, основания для его изменения или отмены отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы несостоятельны, не принимаются судом и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22 сентября 2010 года по делу № А12-1598/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий по делу                                                                В.Б. Шалкин

Судьи                                                                                                            А.Н. Бирченко

В.А. Камерилова